제주지방법원 2025타경1705. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 제6층 제605호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태 역시 오피스텔로 확인됩니다. 등기 흐름의 기준점은 2018.01.05 설정된 동광신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,170,000,000원입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2018-14호가 기재돼 있고, 2025.09.05 동광신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 181,000,000원입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없으므로, 감정가 자체가 시세보다 싼지 비싼지를 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 “인수권리가 없으니 가격도 싸다”가 아니라, 권리와 가격을 분리해서 봐야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 제6층 제605호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 · 사용승인일자 2017.12.12 |
| 소유자 | 주식회사수앤수제주 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동광신용협동조합 / 801,044,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.01.05
말소기준권리는 을구 1번 동광신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,170,000,000원이며 공동담보목록 제2018-14호가 붙어 있습니다. 2021.04.21 설정된 강남철 근저당권 1,000,000,000원은 2023.01.31 해지로 이미 말소됐고, 2019년 제주특별자치도 압류 역시 같은 해 해제로 말소됐습니다. 2025.09.05 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차인 확인 — 본건은 605호
현황조사에는 여러 호수의 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 아래 인물·법인은 모두 406호·506호·606호에 관한 기록이며, 본건인 605호와 호수가 일치하지 않습니다. 따라서 이 기록들의 보증금이나 점유관계를 605호의 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주용 | 406호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 본건 아님 |
| 김지아 | 406호 | 2019.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 본건 아님 |
| 최수현 | 506호 | 2023.04.26 | 5,000,000원 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 본건 아님 |
| (주)진기건설 | 606호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 본건 아님 |
| 한효동 | 606호 | 2021.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 본건 아님 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 181,000,000원입니다. 신건이어서 가격 할인은 아직 발생하지 않았습니다. 실거래 시세 자료가 없기 때문에 이 금액이 최근 거래 대비 어느 수준인지 계산할 수 없으며, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 1. 근저당 · 동광신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 177,666,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,334,000원을 제외한 177,666,000원이 동광신용협동조합에 배당되는 계산입니다. 채권 미배당액은 992,334,000원이고 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근에 위치하며, 공동주택·단독주택·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 급배수·기본위생·난방·옥내소화전·승강기·기계식 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 오피스텔 건부지로 이용 중이며 북동측 폭 약 10m 내외, 남서측 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·역사문화환경보존지역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,027,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 605호 실제 점유 확인. 현황조사의 기재 점유자들은 406호·506호·606호입니다. 본건 605호의 현장 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.01.05 동광신용협동조합 근저당권이 기준이며, 경매개시결정은 그 이후입니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2018-14호가 기재돼 있으므로 배당관계와 채권 범위를 원본에서 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재는 신건 181,000,000원입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 인근·동일 건물 오피스텔 거래가와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비·점유비용. 실제 점유자, 미납 관리비와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 승부처는 605호 점유와 가격”
이 사건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2018.01.05 동광신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 공동담보 근저당의 채권액이 커 배당 부족은 발생하지만 그 부족액이 매수인에게 이전되는 것으로 계산되지는 않습니다.
다만 현황조사에 등장하는 점유자들은 406호·506호·606호에 관한 사람들로, 본건 605호의 점유관계를 직접 설명하지 않습니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 신건 181,000,000원의 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 미검증, 605호 점유는 현장 확인입니다.
