제주지방법원 2025타경1705. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 건물 6층 605호 오피스텔입니다. 2017년 12월 사용승인된 지상 10층 철근콘크리트 건물에 위치하며, 감정평가서에도 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 현재 소유자 명의는 주식회사수앤수제주입니다. 2018년 1월 5일 동광신용협동조합 명의 근저당권이 설정됐고, 이후 2025년 9월 5일 같은 금융기관의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이번 물건의 핵심은 단순히 감정가보다 30% 낮아졌다는 사실이 아닙니다. 말소기준권리는 비교적 분명하지만, 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액이 1,170,000,000원으로 크고, 본건 605호의 개별 임대차 관계 및 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 큰 미배당액이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않지만, 가격과 점유를 확인하지 않은 상태에서 안전하거나 저렴한 물건이라고 단정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만 점유 확인은 별개

핵심 말소기준권리는 2018년 1월 5일 설정된 동광신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,170,000,000원이며 공동담보목록 제2018-14호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 강남철 명의 근저당권은 2023년 이미 말소됐고, 제주특별자치도의 압류도 2019년에 해제·말소됐습니다. 2025년 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위로, 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.

② 점유·임차인 조사 — 다른 호실과 605호를 혼동하면 안 된다

현황조사에는 김주용·김지아·최수현·(주)진기건설·한효동 등 5개 명의가 등장합니다. 그러나 이들의 조사 대상은 각각 406호·506호·606호로 기재되어 있습니다. 경매 대상인 605호의 임차인으로 확인된 명의자는 아닙니다. 따라서 다른 호실의 보증금을 605호의 인수액에 합산해서는 안 되며, 반대로 605호가 반드시 공실이라고 판단해서도 안 됩니다.

위 표는 다른 호실의 현황조사 결과를 구분하기 위한 것입니다. 대항력 판정은 해당 조사 내용 기준이며, 확정일자 미상은 우선변제권 확인 필요로 표시했습니다. 법인의 대항력도 해당 호실의 임대차·사업자등록 등 관련 요건 확인이 필요합니다. 위 명의자들을 605호의 임차인 또는 605호에서 승계할 보증금으로 산정하지 않습니다.

③ 가격 비교 — 70% 할인과 시세 메리트는 다르다

감정평가액은 181,000,000원, 현재 최저매각가는 126,700,000원입니다. 한 차례 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다만 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

회차별 금액은 해당 매각 시나리오를 비교한 것이며, 다음 회차 진행이나 실제 매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 인수액은 현재 배당 시뮬레이션상 0원으로 가정했고, 개별 임대차 확인 결과에 따라 실질취득부담이 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·관리비 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 2,573,800원을 제외한 124,126,200원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 채권최고액 1,170,000,000원 대비 미배당액은 1,045,873,800원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

채권최고액을 배당채권액으로 사용한 단순 추정입니다. 실제 피담보채권액, 공동담보 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제, 집행비용 등에 따라 배당액은 달라집니다. 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 미배당이 커져도 자동 인수는 아니다

각 회차에서 신청채권자인 동광신용협동조합의 청구액 801,044,300원은 예상배당만으로 충족되지 않습니다. 그러나 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조라면, 이러한 미배당 채무가 그 자체로 매수인에게 승계되지는 않습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 서귀동 서귀중앙초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 2017.12.12 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 10층 건물입니다. 외벽은 드라이비트·석재타일·징크판넬 등으로 마감되어 있고 샷시창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·난방·옥내소화전·승강기 및 기계식 주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 접도. 건물 부지는 북동측 약 10m, 남서측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역으로 고도지구(30m 이하)·방화지구·역사문화환경보존지역·지하수자원특별관리구역 등의 지정이 있습니다.
• 건축·공부. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 주변에 다양한 주거·상업용 시설이 있으나, 개별 오피스텔의 거래가격과 실제 매도 소요기간을 확인할 자료가 부족합니다. 현재 가격에 충분한 매수수요가 있다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 605호 점유 확인. 현황조사의 406·506·606호 관련 명의를 본건 605호와 혼동하지 말고, 605호의 실제 점유자와 임대차계약 유무를 별도로 확인하세요.
• 대항력·보증금 확인. 605호에 임차인이 확인되는 경우 전입 또는 사업자등록, 인도, 확정일자, 보증금, 배당요구 및 매수인 인수 가능성을 다시 계산하세요.
• 공동담보 확인. 동광신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2018-14호 및 관련 부동산의 배당관계를 확인하세요.
• 실거래가 확인. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래 및 최신 거래가격을 기준으로 현재 최저가 126,700,000원의 적정성을 판단하세요.
• 수익성 검증. 임대 가능 보증금·월차임과 공실 가능성을 조사해, 감정가 대비 할인율과 별도로 실제 투자수익을 계산하세요.
• 관리·시설 확인. 미납 관리비 중 승계 가능 비용, 기계식 주차장 운영 및 유지관리 조건, 내부 설비 상태를 점검하세요.
• 매각조건 확인. 2026.10.27 매각기일과 실제 최저매각가, 입찰보증금, 특별매각조건, 매각물건명세서 변경 여부를 법원 공고 원본과 대조하세요.
• 배당표 재검증. 예상배당은 추정치입니다. 실제 채권액·조세·임차인 우선배당을 확인하고 인수 0원 판단을 최종 확정하세요.

맺으며 — “70%까지 내려왔지만, 아직 싸다고 말할 수 없다”

수앤수 605호는 말소기준 근저당권이 명확하고 후순위 등기권리 정리가 비교적 단순한 오피스텔입니다. 감정가 181,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저가는 126,700,000원이며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 권리의 소멸 가능성과 실제 취득 안전성은 같은 이야기가 아닙니다. 현황조사에 나온 다른 호실의 명의자들은 605호의 임차인이 아니며, 정작 본건 605호의 점유·임대차 상태는 확정되지 않았습니다. 게다가 동일 용도 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가의 70%라는 숫자로 가격 메리트를 보장할 수도 없습니다.

결론은 조건부 관망입니다. 등기상 담보권 소멸 구조는 긍정적이지만, 605호의 실제 점유 관계와 주변 실거래가를 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 점유 확인과 가격 검증이 끝난 뒤에야 126,700,000원이 매력적인 매수가인지 판단할 수 있습니다.