제주지방법원 2025타경1705. 서귀포시 서귀동에 자리한 수앤수 오피스텔 제6층 제606호입니다. 소유자는 주식회사수앤수제주이며, 2018년 1월 동광신용협동조합 앞으로 채권최고액 1,170,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 제주특별자치도의 압류가 있었지만 이미 말소됐고, 2025년 9월 동광신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 채권최고액 전체를 이 호실 하나의 실제 채무로 단정해서는 안 됩니다.

문제는 등기부에 나타난 담보권보다 606호의 점유·임차관계입니다. 606호에는 ㈜진기건설과 한효동의 기록이 있습니다. 한효동의 전입신고일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되지만, ㈜진기건설은 점유 또는 임대차의 시작 시점과 보증금을 확인해야 합니다. 따라서 예상 인수액 0원이라는 숫자만으로 낙찰자의 부담이 없다고 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도

권리분석의 기준점은 2018.01.05 접수된 동광신용협동조합의 근저당권입니다. 해당 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하며, 제주특별자치도의 압류는 2019년에 이미 해제·말소됐습니다.

② 임차인·점유관계 — 606호의 불확실성이 핵심

경매 대상은 606호입니다. 동일 건물의 406호와 506호에 관한 조사 기록은 다른 호실의 내용이므로 606호의 보증금이나 점유자로 합산하지 않습니다. 606호 관련 기록은 다음과 같습니다.

606호에 관한 현황조사 및 매각물건명세서 기록입니다. 두 기록의 실제 임대차 당사자 관계와 점유 형태는 추가 대조가 필요합니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 표시된 기록은 없습니다.

인수액 판단의 핵심. 예상배당 계산에서는 매수인 인수를 0원으로 처리했습니다. 그러나 이는 미상 임차관계의 법적 효과까지 확정한 결과가 아닙니다. ㈜진기건설에 선순위 대항력이 있고 미배당 보증금이 남는다면 실질취득액은 낙찰가에 해당 인수액을 더한 금액이 됩니다. 보증금이 낙찰가를 초과하여 미배당액을 인수하는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 그 경우 시세 판단도 낮아진 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 저가는 아니다

감정가 253,000,000원인 오피스텔의 현재 최저매각가는 177,100,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 그러나 인근 또는 동일 건물의 최근 실거래 시세와 비교할 수 있는 검증된 거래금액이 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

미배당액은 공동담보 근저당권의 채권최고액 1,170,000,000원을 기준으로 한 계산상 차액입니다. 실제 확정 채권잔액이나 해당 호실의 최종 배당부족액과 같다고 볼 수 없으며, 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 향후 유찰 시 가격은 제시된 시나리오 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 177,100,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 3,279,400원을 제외한 173,820,600원이 동광신용협동조합에 배당되는 계산입니다. 신청채권자의 청구금액은 801,044,300원으로, 위 가정 배당액만으로는 청구금액을 충족하지 못합니다.

채권최고액 기준 미배당액 996,179,400원은 일반적인 근저당권 배당부족분에 대한 계산치로, 그 자체가 매수인에게 승계되는 채무는 아닙니다. 또한 해당 근저당권은 공동담보로 설정되어 있으므로 실제 채권잔액, 다른 담보의 배당 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정배당입니다. 606호 미상 임차관계가 확정되면 배당 및 매수인 인수 판단이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물입니다. 사용승인일은 2017.12.12이며 급배수·위생·난방·옥내소화전·승강기 및 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 북동측 약 10m 내외, 남서측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 고도지구(30m 이하), 방화지구, 역사문화환경보존 관련 구역, 지하수자원특별관리구역 등의 제한이 적용됩니다.
• 공부·건축. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 오피스텔 이용 상태로, 실제 매매·임대 수요와 공실 가능성 및 재매각 용이성을 별도로 검토해야 합니다. 검증된 최근 실거래가격 없이 환금성이나 가격 경쟁력을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 606호 점유관계. ㈜진기건설과 한효동의 실제 점유 여부, 임대차 당사자 관계, 계약내용 및 목적물 범위를 확인하세요.
• 대항력·보증금. ㈜진기건설의 점유 시작일과 보증금, 확정일자·배당요구 관계를 매각물건명세서 및 관련 자료로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 70%라는 비율 대신 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래금액을 기준으로 적정 입찰가격을 검토하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보목록 제2018-14호와 실제 채권잔액, 다른 담보의 경매·배당 관계를 대조하세요.
• 관리비·점유 인도. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 항목, 현재 점유자와의 인도·명도 협의 가능성을 점검하세요.
• 오피스텔 이용 상태. 주거 또는 기타 실제 사용 형태에 따른 임대차 적용관계와 기계식 주차장 등 건물 관리 상태를 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행상황을 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 먼저 볼 것은 606호 점유관계”

이 물건의 외형적인 장점은 명확합니다. 감정가 253,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 177,100,000원으로 낮아졌습니다. 말소기준 근저당권과 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 가격만 보고 안전하다고 결론 내리기에는 606호 점유관계의 핵심 사실이 아직 불명확합니다. ㈜진기건설의 대항력과 보증금은 미상이고, 최근 실거래 시세 역시 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 증명할 수 없습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 가격 매력도 판단도 보류입니다. 606호의 임대차 및 인수관계가 해소되고 실질취득액이 실제 시장가격보다 충분히 낮다는 점을 확인한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다. 예상 인수액 0원은 현재 계산상 수치이지, 미상 점유자를 포함한 모든 권리위험이 해소됐다는 뜻은 아닙니다.