제주지방법원 2025타경1705. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 제6층 제606호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사수앤수제주이고, 2018.01.05 동광신용협동조합이 채권최고액 1,170,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025.09.05 동광신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 2019년 제주특별자치도 압류는 이미 해제·말소됐습니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 본건 606호에 관해 한효동은 2021.04.21 전입으로 2018.01.05 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 (주)진기건설은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 이 부분을 해소하지 않고 단순히 배당표상 인수액 0원만 보고 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1705 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 제6층 제606호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중임 · 지상10층 중 6층 606호 |
| 사용승인 | 2017.12.12 |
| 소유자 | 주식회사수앤수제주 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2018.01.05 동광신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,170,000,000원 |
| 청구액 | 801,044,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 등기권리는 정리
말소기준은 2018.01.05 동광신용협동조합 근저당입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019.06.28 제주특별자치도 압류는 2019.07.04 이미 해제에 따른 말소등기가 이뤄졌습니다. 근저당에는 공동담보목록 제2018-14호가 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 606호 미상 점유가 핵심
조사 내역에는 406호·506호·606호의 점유 정보가 함께 확인됩니다. 본건 606호와 직접 관련된 점유자는 (주)진기건설과 한효동입니다. 특히 (주)진기건설은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주용 | 406호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지아 | 406호 | 2019.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최수현 | 506호 | 2023.04.26 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)진기건설 | 606호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한효동 | 606호 | 2021.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 신건이지만 시세 메리트는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 253,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 싼지 비싼지를 판단할 근거가 없습니다.
따라서 이 물건은 “신건이라 싸다” 또는 “감정가가 곧 시세다”라고 해석해서는 안 됩니다. 가격 메리트는 실제 비교거래를 별도로 확인하기 전까지 판단 보류가 적절합니다. 특히 점유 미상 리스크가 남아 있으므로 가격 판단보다 먼저 606호 점유관계를 확정하는 순서가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 1. 근저당 · 동광신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 248,658,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 253,000,000원 가정 시 집행비용 4,342,000원을 제외한 248,658,000원이 동광신용협동조합에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 921,342,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액 0원은 현재 배당 시뮬레이션 기준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 오피스텔로 이용중이며 급배수설비·기본위생설비·난방설비·옥내소화전설비·승강기설비·기계식 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 3필지 일단 토지로 북동측 폭 약 10m 내외, 남서측 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(30M이하)·방화지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,027,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 606호 (주)진기건설 확인. 전입일·보증금이 미상이므로 대항력 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 한효동 점유 확인. 2021.04.21 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없어 253,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 집행비용과 근저당 배당 기준의 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 근저당에 공동담보목록 제2018-14호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소는 단순, 점유는 미확정”
이 사건은 등기 흐름만 보면 어렵지 않습니다. 2018.01.05 동광신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 등기 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 본건 606호에는 (주)진기건설이라는 전입일·보증금 미상 점유자가 남아 있어 권리분석을 ‘깨끗하다’고 종결할 단계는 아닙니다.
또한 감정가와 최저가가 253,000,000원인 신건이지만 이를 비교할 실거래 근거가 없어 가격 메리트 역시 확인되지 않았습니다. 결론은 등기 말소 구조는 양호하지만, 점유 리스크와 가격을 모두 확인한 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
