창원지방법원 2025타경22169. 거제시 연초면 죽토리 ‘연초일성유수안’ 104동 2층 201호, 전용 84.6651㎡ 아파트입니다. 등기부의 현재 소유자는 주식회사일성건설이고, 말소기준은 2024.11.15. 이선화 근저당권 190,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 주택도시보증공사·경남은행·신용보증기금 가압류, 거제시 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 문제는 점유관계입니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 사람이 여러 명 확인되지만 이 사건에는 여러 호수가 함께 등장하고, 2001호·702호·501호로 명확히 특정된 임차인은 이 201호와 직접 연결할 수 없습니다. 반면 손지은·최유솜·김주옥은 점유 부분이 미상이라 201호와 무관하다고 배제할 수도 없습니다. 특히 세 사람은 보증금과 확정일자도 확인되지 않아, 단순히 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인

과거 2023.06.02. 경남은행 근저당권 924,000,000원은 2024.03.08. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 그보다 뒤인 2024.11.15. 이선화 근저당권이고, 이후 설정된 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 별도의 명시 인수권리와 법정지상권이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 6명, 201호 귀속은 일부 미상

보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로, 위 6명은 실제 임차인 6명으로 봅니다. 다만 201호 분석에서 중요한 것은 숫자 6명이 아니라 어느 사람이 201호를 점유하는가입니다. 정대용·김수민·안형규의 보증금 9,000만원·8,000만원·9,000만원은 각각 2001호·702호·501호로 특정되어 있으므로 이를 201호의 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만, 하락 추세 -37.1%

연초일성유수안은 267세대, 사용승인일 2018.05.16입니다. 전용 84㎡대 최근 12개월 실거래 5건의 평균은 155,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 152,000,000원입니다. 현재 최저가 142,800,000원은 최근 12개월 평균의 92.1%로 최근 거래권보다 아래에 있습니다.

전체 12건 평균은 208,225,000원이지만, 2023~2024년에는 281,100,000원 등 과거 고가 거래가 반복되어 전체 평균을 끌어올립니다. 실제 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 155,000,000원과 최신 거래 152,000,000원을 우선해서 보는 편이 타당합니다. 특히 최근 구간이 과거 구간보다 -37.1% 내려온 추세라, 최저가가 최근 평균 아래라는 사실만으로 강한 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)

매각대금 142,800,000원 가정 시 집행비용 2,799,200원을 제외한 140,000,800원이 이선화 근저당에 배당되고, 총 채권 6,511,106,923원 중 6,371,106,123원이 미배당으로 남는 계산입니다. 위 보증금 9,000만원·8,000만원·9,000만원은 각각 2001호·702호·501호에 특정된 금액이므로 201호의 실질취득액 산정에는 직접 합산하지 않습니다. 201호의 미상 점유자 보증금은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연초면사무소 북서측 인근으로 공동주택·상가와 일부 농경지가 혼재하며, 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물인 104동의 2층 201호이며, 기본 급배수·위생·승강기·방재·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획상 공동주택용 주거용지이며 공시지가는 381,900원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 267세대, 2018.05.16 준공 단지입니다. 최근 12개월 5건 평균 155,000,000원, 최신 152,000,000원이나 최근·과거 추세가 -37.1%이고 경매 평균 유찰 횟수도 3.8회라 보수적 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 201호 점유자 특정. 손지은·최유솜·김주옥의 실제 점유 호수가 201호인지 먼저 확인해야 합니다. 점유 부분이 확인되기 전에는 세 사람을 자동으로 배제하지 마세요.
• 보증금·확정일자 확인. 201호 점유자로 확인되는 사람이 있다면 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인한 뒤 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 다른 호수 보증금 분리. 정대용 2001호 9,000만원, 김수민 702호 8,000만원, 안형규 501호 9,000만원은 201호 실질취득액에 합산하지 않습니다.
• 하락장 가격검증. 전체 평균 208,225,000원보다 최근 12개월 평균 155,000,000원과 최신 거래 152,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 가격 추세는 -37.1%입니다.
• 소멸권리 원본 대조. 이선화 근저당 이후 국세·거제시 압류와 주택도시보증공사·경남은행·신용보증기금 가압류의 말소 조건을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
• 관리비·명도. 실제 점유자가 확인되면 미납 관리비와 명도 절차까지 취득비용에 반영해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 먼저, 201호의 사람을 특정해야 한다”

이 물건은 감정가 204,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 142,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 155,000,000원의 92.1% 수준입니다. 여기까지만 보면 가격이 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 최근 시장은 과거 대비 -37.1% 하락했고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.8회입니다.

무엇보다 201호에는 점유 부분 미상 임차인 3명이라는 핵심 변수가 남아 있습니다. 이들의 보증금이 확인되지 않았으므로 실질취득액을 142,800,000원으로 놓고 시세와 비교해서는 안 됩니다. 반대로 2001호·702호·501호로 명확히 특정된 보증금 9,000만원·8,000만원·9,000만원을 201호에 억지로 합산하는 것도 잘못입니다. 등기 권리는 정리 가능하지만, 점유 권리는 미확정. 이 사건은 201호의 실제 점유자·보증금을 특정한 뒤에야 가격 판단을 시작할 수 있는 물건입니다.