창원지방법원 2025타경22169. 거제시 연초면 죽토리 ‘연초일성유수안’ 102동 7층 702호 아파트입니다. 감정가 163,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 114,100,000원입니다. 말소기준권리는 2024.11.15. 설정된 이선화 근저당권 190,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류, 경남은행·신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건은 단순한 ‘후순위 권리 전부 소멸형’으로 끝나지 않습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인과 점유신고가 있기 때문입니다.
특히 김수민은 2024.05.30. 전입·점유를 시작했고, 등기부 및 매각물건명세서에는 보증금 80,000,000원, 확정일자 2024.05.07.인 주택임차권으로 확인됩니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22169 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 102동 7층 702호 |
| 도로명 | 경상남도 거제시 연초면 거제북로 57 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 65.6821㎡ · 102동 21층 건물 중 7층 702호 |
| 소유자 | 주식회사일성건설 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 114,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2024.11.15. 이선화 근저당권 · 채권최고액 190,000,000원 |
| 청구금액 | 151,232,876원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차권은 별도 확인
2023.06.02. 경남은행 근저당권 924,000,000원은 2024.04.15. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 그 뒤인 2024.11.15. 이선화 근저당입니다. 2025.02.07. 국 압류, 2025.08.12. 경남은행 가압류 377,085,446원, 2025.08.19. 신용보증기금 가압류 668,221,477원, 2025.11.12. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 확정 1명, 미상 점유자 별도
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수민 | 102동 702호 건물 전부 | 2024.05.30 / 2024.05.07 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재회차 0원* |
| 손지은 | 미상 | 2024.03.20 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최유솜 | 미상 | 2024.07.31 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주옥 | 미상 | 2024.06.14 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
손지은·최유솜·김주옥은 전입일 자체는 모두 말소기준권리보다 빠르지만 점유 호수·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인으로 확정해서도 안 되고, 반대로 무관한 점유자로 제외해서도 안 됩니다. 현재 단계의 적절한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 시세 비교 — 싸기는 하지만 하락 추세
연초일성유수안은 267세대, 사용승인일은 2018.05.16.입니다. 대상 면적 65.6821㎡와 일치하는 실거래가 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 126,937,500원보다 최근 12개월 평균 123,694,444원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 65.68㎡ | 19 | 127,000,000원 |
| 2026.05 | 65.68㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 65.68㎡ | 15 | 127,000,000원 |
| 2026.02 | 65.68㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 65.68㎡ | 7 | 139,000,000원 |
| 2025.11 | 65.68㎡ | 19 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 65.68㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 2025.08 | 65.68㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 65.68㎡ | 9 | 112,250,000원 |
| 2025.05 | 65.68㎡ | 19 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 65.68㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2025.02 | 65.68㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.68㎡ | 9건 | 123,694,444원 |
현재 최저가 114,100,000원은 최근 12개월 평균의 92.2%로, 확정된 김수민 인수액만 놓고 보면 최근 시세보다 낮습니다. 최신 거래도 2026.05. 127,000,000원입니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -9.5% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율 89.9%만 보고 가격 점수를 높게 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,397,400원 |
| 1. 임차인 김수민 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 이선화 | 190,000,000원 | 31,702,600원 |
| 3. 가압류 · 주식회사경남은행 | 377,085,446원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 668,221,477원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 김수민 보증금 80,000,000원이 전액 배당돼 김수민 임차권으로 인한 미배당 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고, 호수 미상 점유자의 보증금도 확정되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 임차권 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 114,100,000원 | 18,000원 | 31,702,600원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 79,870,000원 | 1,985,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 55,909,000원 | 25,515,362원 | 0원 |
김수민 보증금 80,000,000원은 대항력이 있어 배당 부족분이 생기면 매수인에게 넘어옵니다. 실제로 2회 유찰 시 계산에서는 매수인 인수액이 1,985,660원, 3회 유찰 시에는 25,515,362원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려간다고 그만큼 실질취득비용이 그대로 줄어드는 구조는 아닙니다. 여기에 호수 미상 점유자의 보증금이 본건과 관련된 것으로 확인되면 추가 인수위험이 생길 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연초면사무소 북서측 인근으로 공동주택, 상가 및 일부 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 102동은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 21층 건물이며 외벽 몰탈 페인트, 내벽 벽지 및 타일, 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 381,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며 소로2류·소로3류·중로2류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 경매 통계. 단지 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.8회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김수민 임차권 원본 대조. 보증금 80,000,000원, 전입 2024.05.30., 확정일자 2024.05.07., 임차권등기 2026.03.19.를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 3명 확인. 손지은·최유솜·김주옥의 실제 점유 호수, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 현재 점유 여부를 확인하기 전까지 인수액은 확정할 수 없습니다.
- 타호수 기록 분리. 정대용은 2001호, 안형규는 501호로 기재돼 있으므로 702호와의 관계를 문건 원본에서 구분해야 합니다.
- 하락장 반영. 최근 실거래군이 이전 거래군보다 -9.5% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균의 92.2%라고 해도 과거 전체 평균만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
- 유찰 후 인수액 재계산. 2회·3회 유찰 시 김수민 보증금 미배당액이 증가합니다. 다음 회차마다 낙찰가와 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당표에서 반영되지 않은 항목이 실제 배당순위를 바꾸면 김수민에게 돌아가는 금액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 할인, 권리는 아직 미확정
현재 최저가 114,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 123,694,444원의 92.2%이고 최신 거래 127,000,000원보다도 낮습니다. 가격표만 보면 할인 구간입니다. 그러나 시장 자체가 -9.5% 하락 추세이고, 더 중요한 것은 80,000,000원 대항 임차권과 호수 미상 점유자입니다.
현재 회차 배당표대로라면 김수민 보증금은 전액 배당돼 그 임차권에서 남는 인수액은 없습니다. 하지만 추가 유찰에서는 인수액이 증가하고, 미상 점유자 3명의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 이상 전체 실질취득비용을 114,100,000원으로 고정할 수도 없습니다. 이 물건은 “시세보다 낮은 가격”보다 “누가 702호의 진짜 선순위 점유자인지”를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
