창원지방법원 2025타경22169. 거제시 연초면 죽토리 ‘연초일성유수안’ 101동 5층 501호 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 160,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 김병용이며 2025.04.01 매매를 원인으로 거래가액 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준은 2024.11.15 설정된 이선화의 근저당권 채권최고액 190,000,000원입니다.
이 사건은 근저당 자체보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차·점유관계가 핵심입니다. 안형규는 2024.04.08 전입, 2024.03.15 확정일자, 보증금 90,000,000원으로 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 현재 160,000,000원 매각가 가정에서는 배당표상 보증금 전액을 받으므로 잔액 인수는 없습니다. 그러나 손지은·최유솜·김주옥은 대상 호수가 명확하지 않고 보증금·확정일자도 확인되지 않아, 501호와의 관계가 해소되기 전까지는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22169 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 101동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 65.6821㎡ · 101동 22층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 김병용 · 2025.04.01 매매 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 151,232,876원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 관건
2023년 경남은행 근저당권 2건은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준은 2024.11.15 이선화 근저당입니다. 이후 신용보증기금의 가처분, 임의경매개시결정, 2026.04.09 등기된 안형규 주택임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 안형규의 임대차 자체는 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안형규 | 101동 501호 건물 전부 | 2024.04.08 | 90,000,000원 | 대항력 있음 | 가능 | 현재 가정 0원 |
| 손지은 | 미상 | 2024.03.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최유솜 | 미상 | 2024.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주옥 | 미상 | 2024.06.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 신건 1.60억은 최근 시세의 129.4%
연초일성유수안 전용 65.68㎡ 동일 면적의 거래를 보면 최근 12개월 9건 평균은 123,694,444원, 최신 2026.05 거래는 127,000,000원입니다. 전체 12건 평균 126,937,500원보다도 현재 최저가 160,000,000원이 높지만, 더 중요한 것은 최근 시장입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -9.5%로 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 65.68㎡ | 19 | 127,000,000원 |
| 2026.05 | 65.68㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 65.68㎡ | 15 | 127,000,000원 |
| 2026.02 | 65.68㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 65.68㎡ | 7 | 139,000,000원 |
| 2025.11 | 65.68㎡ | 19 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 65.68㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 2025.08 | 65.68㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 65.68㎡ | 9 | 112,250,000원 |
| 2025.05 | 65.68㎡ | 19 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 65.68㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2025.02 | 65.68㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 123,694,444원 |
현재 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균의 129.4%입니다. 최신 거래 127,000,000원보다도 33,000,000원 높습니다. 과거 170,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만 보면 시장을 실제보다 높게 볼 수 있으므로, 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 흐름이 -9.5%인 하락 추세에서 신건 1.60억을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 안형규 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 이선화 | 190,000,000원 | 66,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 160,000,000원 가정에서는 안형규 보증금 90,000,000원이 전액 배당되고 이선화 근저당에 66,960,000원이 배당됩니다. 따라서 안형규 임차권의 미배당 인수액은 이 가정에서 0원입니다. 다만 손지은·최유솜·김주옥의 501호 관련 여부와 보증금은 확인되지 않아 실질취득비용의 상단은 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼도 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 160,000,000원 | 66,960,000원 | 123,040,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 128,000,000원 | 35,408,000원 | 154,592,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 102,400,000원 | 10,166,400원 | 179,833,600원 |
1회 유찰 시 128,000,000원은 최신 거래 127,000,000원과 비슷한 수준이지만, 최근 12개월 평균 123,694,444원보다는 여전히 높습니다. 2회 유찰 시 102,400,000원은 표면가격만 보면 최근 시세 아래로 내려옵니다. 그러나 이 사건은 점유 부분·보증금 미상의 선순위 전입자 3명이 남아 있으므로, 유찰만으로 투자 매력이 자동으로 생기는 구조가 아닙니다. 먼저 이들의 501호 관련성과 보증금을 해소해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트입니다. 대상은 101동 22층 건물 중 제5층 제501호입니다.
- 입지. 연초면사무소 북서측 인근으로 공동주택·상가·일부 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 남동측 포장도로에 접하고 북측에 주출입구가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 381,900원/㎡입니다.
- 단지. 연초일성유수안은 267세대, 사용승인일은 2018.05.16입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 손지은·최유솜·김주옥이 실제 501호를 점유했는지, 임대차 보증금과 확정일자가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 안형규 배당 확인. 현재 가정에서는 90,000,000원 전액배당이지만 실제 낙찰가와 배당순위 변동에 따라 잔액 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
- 다른 호수 분리. 정대용의 2001호, 김수민의 702호 임대차를 501호 인수액에 합산하지 않도록 대상 호수를 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 123,694,444원·최신 거래 127,000,000원·최근 추세 -9.5%를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 고가 경계. 현재 160,000,000원은 최근 12개월 평균의 129.4%로 가격 메리트가 없습니다.
- 유찰 이력 참고. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.8회이므로 현재 감정가 수준의 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 고가 + 미상 선순위 전입”
이 물건의 알려진 501호 임차권자 안형규는 보증금 90,000,000원과 대항력·우선변제권이 확인되고, 현재 160,000,000원 배당 가정에서는 보증금이 전액 변제됩니다. 이것만 보면 인수 위험은 제한적입니다. 그러나 손지은·최유솜·김주옥은 말소기준보다 먼저 전입했으면서 점유 호수와 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 현재 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 123,694,444원의 129.4%이고 최신 거래 127,000,000원도 크게 웃돕니다. 시장 추세 역시 -9.5%입니다. 따라서 이 사건은 신건에서 가격으로 보상받는 물건도 아니고, 권리가 완전히 닫힌 물건도 아닙니다. 미상 점유자의 501호 관련성과 보증금을 먼저 확정한 뒤, 최근 시세 이하의 회차에서 다시 계산하는 접근이 필요합니다.
