창원지방법원 2025타경22169. 거제시 연초면 죽토리 ‘연초일성유수안’ 102동 20층 2001호, 전용 65.6821㎡ 아파트입니다. 2018년 5월 16일 준공된 267세대 단지이고, 해당 102동은 21층 건물 중 본건이 20층입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 163,000,000원입니다.

이 물건은 최저가가 낮아 보여서 접근할 사건이 아닙니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 123,694,444원, 최신 거래는 2026년 5월 127,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -9.5% 하락했습니다. 따라서 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보면, 현 최저가는 이미 최근 시세 이상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당보다 빠른 전입이 핵심

등기부상 최초 경남은행 근저당은 2023.06.02 설정됐지만 2024.04.15 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 2024.11.15 이선화 근저당권입니다. 이후 2025.10.13 신용보증기금 가처분과 2025.11.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 임차인입니다. 임차인 자료에 나타난 6명의 전입일이 모두 2024.11.15 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 손지은·최유솜·김주옥에 대해서는 대항력을 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.

② 임차인 — 확정 인수와 미상 위험을 분리해서 봐야 한다

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 임차인 자료상 실제 임차인 6명입니다. 이 가운데 본건 주소와 동일하게 2001호 전부로 특정된 사람은 정대용입니다. 김수민은 702호, 안형규는 501호로 표시돼 본건 2001호와 호수가 다릅니다. 나머지 3명은 점유부분이 미상이라 본건과의 직접 관계를 확정하기 어렵습니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 내려가는데 신건은 131.8%

연초일성유수안 동일 면적 65.68㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 126,937,500원이지만, 최근 12개월 9건 평균은 더 낮은 123,694,444원입니다. 최신 거래도 2026년 5월 127,000,000원입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 9.5% 낮아진 하락 흐름이라 과거 170,000,000원 거래를 포함한 전체 평균으로 가격을 낙관하면 안 됩니다.

현재 최저가 163,000,000원은 최근 12개월 평균의 131.8%입니다. 최신 거래 127,000,000원과 비교해도 높은 가격입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 26,000원까지 합친 계량 실질취득 163,026,000원 역시 같은 결론입니다. 따라서 전체 실거래 평균 126,937,500원 대비 수치만 보거나 감정가 할인율만 보고 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)

현재 회차에서는 이선화 근저당권에 159,918,000원이 배당되고 30,082,000원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수로 계산된 금액은 26,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 권리 위험 확인이 먼저

1회 유찰 시 매각가는 130,400,000원으로 최근 12개월 평균 123,694,444원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 시에는 104,320,000원까지 내려가지만, 가격이 내려간다는 사실만으로 권리 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 보증금 미상 점유자의 실제 권리관계가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가와 별개로 인수 가능성을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연초면사무소 북서측 인근으로 공동주택·상가·일부 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 사정은 보통입니다.
• 건물. 102동은 철근콘크리트구조 21층 건물이며 본건 2001호는 20층입니다. 급배수·위생·승강기·방재·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 북측과 남동측 포장도로에 접하고 북측에 주출입구가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역의 공동주택용지이며 중로2류·소로2류·소로3류와 접합니다. 가축사육제한구역이 포함됩니다.
• 공시지가. 381,900원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 267세대, 2018.05.16 준공 단지이고 최근 가격 추세가 -9.5%입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.8회, 매각률 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 우선. 최근12개월 평균 123,694,444원과 최신 거래 127,000,000원을 기준으로 보세요. 현재 163,000,000원은 최근 평균의 131.8%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -9.5% 낮습니다. 170,000,000원의 과거 고가 거래만 보고 가격 상단을 잡지 않는 것이 중요합니다.
• 2001호 직접 임차인 확인. 정대용은 2001호 전부로 특정돼 있고 2024.07.31 전입입니다. 말소기준일 2024.11.15보다 빠릅니다.
• 미상 점유자 확인. 손지은·최유솜·김주옥은 점유부분 또는 보증금이 미상입니다. 대항력을 확정하지 말고 실제 점유·보증금·확정일자를 대조해야 합니다.
• 다른 호수 표기 분리. 김수민은 702호, 안형규는 501호로 표시됩니다. 본건 2001호와의 직접 관련성을 분리해서 확인해야 합니다.
• 인수 표시 대조. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 배당 시뮬레이션의 26,000원 인수 계산을 원문 기준으로 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격도 권리도 신건에서 서두를 이유가 없다

이 사건의 가장 분명한 숫자는 가격입니다. 감정가이자 신건 최저가 163,000,000원은 최근 12개월 평균 123,694,444원의 131.8%이고, 최신 거래 127,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세는 -9.5%입니다. 따라서 현 최저가를 두고 “시세보다 싸다”고 볼 수 없습니다.

권리도 단순하지 않습니다. 2024.11.15 말소기준 근저당보다 빠른 전입자가 여럿이고, 정대용은 본건 2001호 전부로 표시됩니다. 동시에 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명이 남아 있습니다. 배당 시뮬레이션상 계량 인수액은 26,000원이지만, 미상 임차인의 보증금까지 0원이라고 단정할 근거는 없습니다. 단지 평균 유찰 3.8회와 매각률 0.0%까지 겹치는 만큼, 신건 가격 메리트 없음·임차 위험 확인 필요가 이 사건의 결론입니다.