창원지방법원 2025타경22169. 거제시 연초면 죽토리 ‘연초일성유수안’ 102동 9층 905호, 전용 65.6821㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사일성건설이고, 현재 말소기준권리는 2024.11.15 이선화 근저당권 190,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 점유·임차관계입니다. 임차인 조사에는 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 존재하고 일부는 보증금까지 미상입니다. 매각물건명세서의 명시 인수권리에는 “해당사항없음”으로 기재돼 있지만, 조사기록과 함께 놓고 보면 905호에 실제로 연결되는 선순위 점유자와 보증금을 원본에서 특정하기 전까지 인수 0원으로 단정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22169 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 102동 9층 905호 |
| 도로명 | 경상남도 거제시 연초면 거제북로 57 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 65.6821㎡ · 102동 21층 건물 중 9층 905호 |
| 소유자 | 주식회사일성건설 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 114,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 151,232,876원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도
현재 기준이 되는 권리는 2024.11.15 이선화의 근저당권입니다. 2023.06.02 주식회사경남은행 근저당권 924,000,000원은 2024.04.15 말소됐으므로 현재 말소기준이 아닙니다. 2025.02.07 압류와 이후 주택도시보증공사·주식회사경남은행·신용보증기금 가압류, 2025.11.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 905호 특정 여부가 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손지은 | 미상 | 2024.03.20 | 미상 | 2025.11.25 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정대용 | 2001호 전부 | 2024.07.31 | 9,000 | 2025.11.24 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최유솜 | 미상 | 2024.07.31 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김주옥 | 미상 | 2024.06.14 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김수민 | 702호 전부 | 2024.05.30 | 8,000 | 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
| 안형규 | 501호 전부 | 2024.04.08 | 9,000 | 2025.12.02 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
정대용은 2001호, 김수민은 702호, 안형규는 501호로 점유부분이 별도 표기돼 있습니다. 반면 손지은·최유솜·김주옥은 점유부분이 미상입니다. 따라서 이 세 사람이 905호와 연결되는지, 연결된다면 보증금이 얼마인지가 이번 물건 권리분석의 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 92.2% 할인보다 -9.5% 추세를 함께 봐야 한다
연초일성유수안 동일 평형의 전체 12건 평균은 126,937,500원이지만, 가격 판단에는 보다 최근인 최근 12개월 9건 평균 123,694,444원을 우선하는 것이 적절합니다. 최신 거래는 2026.05의 127,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -9.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 65.68㎡ | 19 | 127,000,000원 |
| 2026.05 | 65.68㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 65.68㎡ | 15 | 127,000,000원 |
| 2026.02 | 65.68㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 65.68㎡ | 7 | 139,000,000원 |
| 2025.11 | 65.68㎡ | 19 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 65.68㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 2025.08 | 65.68㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 65.68㎡ | 9 | 112,250,000원 |
| 2025.05 | 65.68㎡ | 19 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 65.68㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2025.02 | 65.68㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.68㎡ | 9건 | 123,694,444원 |
현재 최저가 114,100,000원은 최근 12개월 평균의 92.2%이고, 최신 거래 127,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 추세가 -9.5%인 상황에서 시세 자체가 내려오는 중이며, 더 중요한 것은 미상 임차보증금이 더해질 경우 실질취득액이 얼마가 되는지 아직 확정할 수 없다는 점입니다. 따라서 114,100,000원만 놓고 “시세보다 싸다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,397,400원 |
| 인수 · 정대용 보증금 | 9,000 | 0원 |
| 인수 · 김수민 보증금 | 8,000 | 0원 |
| 인수 · 안형규 보증금 | 9,000 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이선화 | 190,000,000원 | 111,702,600원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,275,800,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사경남은행 | 377,085,446원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 668,221,477원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 총 채권액 6,511,106,923원 중 111,702,600원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 6,399,404,323원입니다. 별도로 매수인 인수액 26,000원이 계산돼 있으나, 호실 미상 임차인의 보증금은 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연초면사무소 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·상가·일부 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 간선도로 접근성과 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 102동은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 21층 건물이며, 905호는 9층에 위치합니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·주거용지이며 중로2류·소로2류·소로3류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 381,900원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 연초일성유수안은 267세대이며 준공일은 2018.05.16입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 905호 임차인 특정. 점유부분이 미상인 손지은·최유솜·김주옥이 905호와 연결되는지 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 말소기준 전 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 임차인들의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위도 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 명세서 문구 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있으나 선순위 전입 기록과 함께 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 12개월 평균 123,694,444원과 최신 거래 127,000,000원을 기준으로 보되, 최근 추세 -9.5%를 반드시 반영해야 합니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 3.8회·낙찰률 0.0%이므로 매입 후 매도 유동성까지 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “92.2% 할인”보다 인수액 확정이 먼저
등기부상의 후순위 권리는 비교적 단순합니다. 2024.11.15 이선화 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 승부처는 등기부가 아니라 선순위 전입자의 실제 점유 호실과 보증금입니다.
최저가 114,100,000원은 최근 12개월 평균 123,694,444원의 92.2%라 표면적으로는 낮아 보입니다. 하지만 시세가 -9.5% 하락 추세이고, 단지 경매 평균 유찰도 3.8회입니다. 무엇보다 905호에 연결될 수 있는 점유부분 미상 전입자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 자체가 열려 있습니다. 따라서 이 사건은 가격 가점보다 임차인 원본 확인이 우선이며, 그 확인 전에는 “시세보다 싸다”는 결론을 내리기 어렵습니다.
