창원지방법원 2025타경20845. 내서읍 삼계리 청남우노프라자 에이동 4층 401호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 기호1~5는 근린생활시설로 이용 중이고, 본건 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상6층 건물입니다. 현재 소유자는 장성문이며, 2023.04.27. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리구조의 기준점은 2023.07.11. 설정된 제로자산관리대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 이 권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현황조사상 임차인 박종훈은 2023.11.10. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20845 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1 청남우노프라자 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 및 지상6층 · 제4층 제401호 · 사용승인일 2004.04.09. |
| 소유자 | 장성문 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 93,296,000원 (3회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,599,942,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
이번 사건의 말소기준은 을구 18번, 2023.07.11. 제로자산관리대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 하나카드 가압류, 창원시 압류, 삼성카드 가압류, 국세 압류, 경매개시결정 및 추가 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈(상호:도깨비 공유창고) | 본건 전부 | 2023.11.10. | 1,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
전입일이 말소기준권리인 2023.07.11.보다 뒤인 2023.11.10.이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 1,000원이고 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 34.3%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 272,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 93,296,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 34.3%입니다. 다만 이 사건에는 실거래 시세 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,079,328원 |
| 근저당 · 제로자산관리대부주식회사 | 1,200,000,000원 | 91,216,672원 |
| 가압류 · 하나카드주식회사 | 18,679,546원 | 0원 |
| 가압류 · 삼성카드주식회사 | 17,020,632원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권합계는 1,235,700,178원, 예상 채권자 배당액은 91,216,672원, 미배당액은 1,144,483,506원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 국세·지방세 당해세 및 실제 관리비 정산에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 93,296,000원 | 1,144,483,506원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 65,307,199원 | 1,171,968,509원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 45,715,039원 | 1,191,208,010원 | 0원 |
사건의 청구액은 1,599,942,791원이고, 위 배당가정의 채권합계는 1,235,700,178원입니다. 또한 등기에는 공동담보 및 근저당권 이전·근질권 관련 기재가 있으므로 실제 배당요구 내역과 등기 원본을 입찰 전에 다시 대조하는 것이 필요합니다.
⑤ 미납관리비 — 공용부분 7,040,452원 확인
권리분석상 임차보증금 인수는 0원으로 계산되지만, 관리비는 별도의 실제 현금유출 변수가 될 수 있습니다. 특히 이 사건은 최저가가 크게 내려온 상태이므로 낙찰가만 보지 말고 관리비·세금·명도비용을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내서공설운동장 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·음식점·학원·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 기호1~5는 근린생활시설로 이용 중이며, 본건 부지는 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 감정요항상 부지 서측으로 중로변 포장도로에 접하고, 토지정보에는 소로한면으로도 표시되어 있어 실제 도로조건을 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 811,500원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2004.04.09.이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 배당 순서가 바뀌면 예상배당도 달라질 수 있습니다.
- 공용관리비. 2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분 미납관리비 7,040,452원의 최신 잔액과 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 임차인 명도. 박종훈(상호:도깨비 공유창고)이 본건 전부를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 을구 17번 관련 근저당권 이전·근질권 기재와 을구 18번 말소기준권리의 관계, 공동담보 상태를 등기부 원본과 배당서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 상권, 공실, 임대조건과 거래 가능한 가격을 확인하세요.
- 회차 시나리오. 4회 유찰 시 65,307,199원, 5회 유찰 시 45,715,039원 시나리오가 제시되어 있으나 실제 매각 진행 여부와 조건은 법원 공고를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준권리는 2023.07.11. 제로자산관리대부주식회사 근저당권이고, 임차인은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 최저가가 감정가의 34.3%까지 떨어졌다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이미 3회 유찰됐고 실거래 시세 비교가 확인되지 않으며, 국세·지방세 압류 3건과 공용부분 미납관리비 7,040,452원도 남아 있습니다. 권리 인수는 낮지만 가격·세금·관리비 검증은 반드시 필요한 근린시설 경매입니다.
