창원지방법원 2025타경20845. 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 청남우노프라자 에이동 4층 401호 근린생활시설입니다. 감정가는 272,000,000원이지만 네 차례 유찰되면서 최저매각가가 65,307,000원으로 내려왔습니다. 일반적인 가격표만 보면 큰 할인으로 보일 수 있으나, 상가·근린시설 경매에서 감정가 할인율과 실제 투자수익은 전혀 다른 문제입니다.

권리관계에는 중요한 구분이 있습니다. 현재 말소기준은 2023년 7월 11일 설정된 제로자산관리대부주식회사의 근저당권입니다. 그보다 먼저 설정된 이곡새마을금고 근저당권은 이미 말소된 것으로 기재되어 있어 현재 인수대상으로 보지 않습니다. 이후의 카드사 가압류와 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 반면 점유자의 실제 사용 상태와 공용관리비 부담은 등기권리 소멸만으로 끝나는 문제가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소 여부가 핵심

이 사건의 말소기준은 을구 18번 제로자산관리대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 인접한 다른 부동산들과 공동담보로 설정되어 있습니다. 매각으로 해당 근저당권 및 그 이후 소멸대상 권리가 정리되는 구조입니다.

주의할 것은 을구 17번 이곡새마을금고 근저당권입니다. 2023년 4월 27일 설정된 채권최고액 1,680,000,000원의 권리로, 2025년 2월 18일 엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전 및 부채권 근질권설정이 기재되어 있습니다. 원 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있으나 관련 부기등기가 남아 있으므로, 현재 권리의 효력과 말소 이력을 최신 등기부에서 반드시 대조해야 합니다. 단순히 등기일이 빠르다는 이유만으로 17번을 매수인 인수권리라고 단정할 수는 없습니다.

② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 인도 확인 필요

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 박종훈(도깨비 공유창고)이 본건 전부를 사용하는 것으로 조사되었고, 전입일은 2023년 11월 10일로 말소기준인 2023년 7월 11일보다 늦습니다. 따라서 조사된 임차인의 대항력은 없는 것으로 판정됩니다.

보증금은 1,000원으로 기재되어 있으며, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 근린시설인 만큼 전입신고 기록 외에 사업자등록 및 실제 점유 형태도 입찰 전 대조할 필요가 있습니다. 대항력이 없다고 하더라도 낙찰 후 점유자의 인도 협의나 인도명령 절차는 별도로 필요할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰, 감정가의 약 24%

감정가 272,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 65,307,000원입니다. 4회 유찰로 감정가 대비 약 24% 수준에 진입했으며, 추가 유찰에 따른 최저가 하락 시나리오도 존재합니다.

현재 최저매각가는 감정가보다 현저히 낮습니다. 하지만 최근 동일 건물·유사 용도 실거래가가 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 24%라는 수치만으로 저평가 또는 안전마진이 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,307,000원 가정)

현재 최저가 기준의 단순 추정 배당입니다. 집행비용은 약 2.4%로 산정되었으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

최저가 65,307,000원으로 매각되는 경우, 집행비용 1,575,526원을 차감한 63,731,474원이 근저당권 배당에 배정되는 것으로 추정됩니다. 후순위 하나카드·삼성카드는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 채권자 미배당 합계는 1,171,968,704원입니다.

미배당 채권액이 크다는 사실과 낙찰자가 이를 승계한다는 것은 별개의 문제입니다. 말소되는 담보권·가압류에 관한 미배당액은 원칙적으로 매수인에게 그대로 이전되지 않습니다.

⑤ 미납관리비·조세 위험 — 가격 외 부담

현재 최저매각가 65,307,000원과 비교하면 신고된 공용부분 미납관리비는 상당한 추가 비용입니다. 단순 합계만 해도 72,347,452원에 이릅니다. 다만 이 금액 전체가 확정적인 매수인 부담이라는 의미는 아닙니다. 공용부분 해당 여부, 승계 가능한 관리비 범위 및 납부·정산 상황을 확인해야 합니다.

특히 이 물건은 과거 여러 차례 경매 및 소유권이전 이력이 있고, 입주자대표회의의 가압류도 반복해서 등장합니다. 과거 가압류는 이미 말소된 권리이므로 현재의 인수채무로 합산할 수 없지만, 건물 관리 및 비용 문제를 꼼꼼히 점검해야 할 근거는 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리, 내서공설운동장 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 음식점, 학원, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2004년 4월 9일 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 승강기, 급·배수시설, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 있습니다.
• 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 건물입니다. 주거용 아파트와 달리 임차수요, 업종 적합성, 관리비 및 내부 시설 상태가 가격 판단에 중요합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며, 공부상 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 811,500원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 공부 일치. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 이미 4회 유찰된 근린시설입니다. 위치와 차량 접근이 가능하다는 장점만으로 매각 용이성을 단정하기 어렵습니다. 향후 임대 또는 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 등기부 대조. 을구 17번 근저당권의 말소 및 근저당권 이전·근질권 부기등기, 을구 18번 말소기준권리의 정확한 효력을 확인하세요.
• 시세 확인. 청남우노프라자 내 유사 층·유사 용도 매매사례와 실제 임대료, 공실률을 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 공용관리비 정산. 신고된 7,040,452원의 기간별 내역, 공용·전용 구분, 체납 이후 발생분, 현재 납부 여부를 확인하세요.
• 점유·명도. 박종훈(도깨비 공유창고)의 실제 사용 여부, 사업자등록, 임대차 원본 및 점유 시설·물품의 처리 방법을 확인하세요.
• 조세채권 확인. 창원시·국세 압류 관련 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인하세요.
• 입찰대상 범위. 감정평가에는 401호 외 다른 호수도 언급되므로 본 경매의 매각대상, 구분건물 면적과 대지권, 공동담보와의 관계를 원본에서 정확하게 구분하세요.
• 자금계획. 낙찰대금 외 취득 관련 세금, 관리비 승계 가능액, 명도비, 수리비 및 공실 유지비를 별도로 반영하세요.
• 매각기일 재확인. 2026년 10월 22일 매각 진행 여부와 변경·취하·정지 여부를 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “24%의 가격표보다 4회 유찰의 이유가 중요하다”

창원 청남우노프라자 401호는 감정가 272,000,000원에서 최저가 65,307,000원으로 내려온 물건입니다. 말소기준 이후 등기권리와 조사된 임차인의 대항력만 보면 매수인 인수금액은 0원으로 추정됩니다. 이 점은 분명한 긍정 요소입니다.

그러나 4회 유찰된 근린시설의 환금성, 공용부분 미납관리비 7,040,452원, 과거 반복 경매 이력, 조세압류, 현재 임대수익의 불확실성이 동시에 존재합니다. 특히 최근 실거래가가 확인되지 않은 만큼, 최저가가 감정가의 24%라는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

권리는 조건부 양호, 가격 판단은 보류, 사업성 검증은 필수. 이 사건에서 승부를 결정하는 것은 감정가 대비 낙찰률이 아니라 실제 임대수익·매각 가능성과 관리비·명도비를 포함한 총취득비용입니다. 충분한 시장가격 확인 없이 입찰하기에는 위험이 높은 상업용 경매물건입니다.