창원지방법원 2025타경20845. 마산회원구 내서읍 삼계리 청남우노프라자 에이동 4층 412호에 관한 근린시설 경매입니다. 감정가 133,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 31,933,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보이지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장에서 저렴하게 취득하는 것은 전혀 다른 문제입니다.

등기상 소유자는 장성문이며, 말소기준으로 산정된 권리는 2023년 7월 11일 제로자산관리대부주식회사의 근저당권입니다. 이후 하나카드·삼성카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에는 박종훈(상호: 도깨비 공유창고)이 본건 전부의 점유자로 조사되어 있습니다. 신고일은 말소기준권리보다 늦지만, 실제 영업·점유 상태와 명도 비용은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

등기상 950,000,000원의 거래가액은 소유권이전 등기 및 공동담보 관련 기재입니다. 이를 본건 412호 단독의 실거래 시세로 해석하지 않습니다.

① 권리 흐름 — 소멸 구조와 등기 확인 사항

현재 말소기준권리로 산정된 제로자산관리대부주식회사 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 다만 이 권리는 다른 건물과 함께 공동담보가 설정되어 있어, 채권최고액 전체가 본건 412호만의 채무라는 의미는 아닙니다. 공동담보 설정·배당 관계를 구분해서 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수액 0원과 명도는 다르다

현황조사상 실제 임차인으로 파악된 점유자는 1명입니다. 신고일인 2023.11.10은 말소기준일 2023.07.11보다 늦어, 해당 조사 기준으로 선순위 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

조사된 보증금은 1,000원으로 기재되어 있습니다. 해당 금액의 실제 계약내용 및 단위를 임대차계약서로 확인할 필요가 있습니다. 상가 임대차의 사업자등록·점유 개시 시점과 실제 보증금, 미등재 임대차 여부까지 점검한 다음 최종 인수 판단을 확정하는 것이 안전합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 24%, 시세 대비 할인율은 미확인

현재 최저매각가는 감정가의 24.01%입니다. 이미 4회 유찰된 결과로서 감정가와의 괴리는 상당합니다. 하지만 감정가격은 과거 평가 기준이고, 4층 근린생활시설의 가격은 점유 상태·임대수익·공실 가능성·업종 수요·매도 가능성에 영향을 받습니다.

최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 이 가격이 실제 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 추가 유찰에 따른 최저가 하락도 시장 가치가 자동으로 확보된다는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,933,000원 가정)

제공된 예상배당 계산 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 근저당의 공동담보 관계와 실제 채권잔액에 따라 최종 배당순위 및 금액이 달라질 수 있습니다.

현재 매각가 가정에서 집행비용 974,794원을 제외한 30,958,206원이 제로자산관리대부주식회사에 배당되는 것으로 계산됩니다. 하나카드와 삼성카드의 예상배당액은 0원이고 소유자 잔여액도 0원입니다. 채권자 미배당 총액은 1,204,741,972원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 내서공설운동장 남측 인근이며, 주변에 아파트단지·음식점·학원 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2004.04.09 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도·규제. 근린생활시설로 이용 중이며 제3종일반주거지역에 속합니다. 가축사육제한구역 등 토지이용 제한사항도 확인됩니다.
• 도로·토지. 대상 건물의 부지는 상업용 건부지로 이용되며 서측 포장도로에 접합니다. 토지 관련 공시지가는 811,500원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 여부도 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
• 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 호실별 용도·임대수익·점포 수요에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있습니다. 4회 유찰 이력이 있으므로 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 청남우노프라자 내 유사한 층·규모·용도의 근린시설 실거래와 실제 매물 호가를 확인하고, 적정 낙찰가를 별도로 산정하세요.
• 임대차 확인. 박종훈(도깨비 공유창고)의 임대차계약서·사업자등록·점유 시작일·실제 보증금·월차임·배당요구 여부를 확인하세요.
• 명도 가능성. 본건 전부에 대한 점유가 조사되어 있으므로 인도 협의, 사업장 이전, 명도절차 및 그 비용을 예상해야 합니다.
• 관리비 정산. 3,654,585원의 공용부분 미납관리비에 대해 관리주체의 최신 납부확인서 및 항목별 내역을 확보하세요.
• 공동담보·등기 점검. 이곡새마을금고의 선순위 근저당 말소, 엠씨아이대부주식회사 권리이전 및 근질권 부기등기의 현재 상태를 대조하세요.
• 임대수익 검증. 근린시설로서 실제 사용 가능한 용도, 영업 현황, 공실 가능성 및 임대수익을 검토하세요.
• 회차 확인. 현재 최저매각가 31,933,000원과 매각기일 2026.10.22를 법원 공고 및 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관리비 자료를 최종 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 사건의 가장 큰 특징은 4회 유찰과 31,933,000원의 낮아진 최저매각가입니다. 권리분석상 말소기준 이후 임차인과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 산정 인수액도 0원입니다. 그러나 본건은 아파트가 아닌 근린시설이며, 실거래 기반의 적정가격이 아직 검증되지 않았습니다.

특히 점유자에 대한 명도, 등기상 공동담보 관계, 공용부분 미납관리비 3,654,585원, 그리고 4회 유찰된 물건의 환금성은 별도로 검토해야 합니다. 감정가에서 크게 떨어졌다는 이유만으로 가격 점수를 높이기는 어렵습니다.

결론은 ‘권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격·점유·관리비 검증 전에는 신중 접근’입니다. 저렴해 보이는 최저가보다 실제 취득 이후의 총비용과 재매각 가능성이 이 경매의 핵심입니다.