창원지방법원 2025타경20845. 내서읍 삼계리 청남우노프라자 에이동 4층 412호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 133,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 45,619,000원입니다. 권리분석의 기준은 2023년 7월 11일 설정된 제로자산관리대부주식회사 근저당권이며, 그 이후의 하나카드·삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사상 실제 임차인은 박종훈(상호: 도깨비 공유창고) 1명입니다. 본건 전부를 점유하고 있고 전입일은 2023.11.10.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 현재 배당 계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 점유자가 있다는 사실과 보증금 승계 여부는 별개이므로, 실제 인도 절차는 입찰 전 따로 확인할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20845 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1 청남우노프라자 에이동 4층412호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 및 지상6층 내 제4층 · 사용승인일 2004.04.09 |
| 소유자 | 장성문 · 등기 기재 거래가액 950,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 45,619,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,599,942,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
등기에는 2023.04.27. 이곡새마을금고 근저당권 1,680,000,000원이 기재돼 있으나 해당 권리는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.07.11. 제로자산관리대부주식회사 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 설정된 하나카드 가압류 18,679,546원, 삼성카드 가압류 17,020,632원 및 2025.09.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈(상호:도깨비 공유창고) | 본건 전부 | 2023.11.10 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임차인의 전입일 2023.11.10.은 말소기준 2023.07.11.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았으나, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 수는 1명입니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 34.3%까지 하락
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가 45,619,000원, 감정가 133,000,000원의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 31,933,299원, 5회 유찰 시 22,353,309원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 (감정가 34.3%) | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 1,191,302,320원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24.01%) | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 1,204,741,678원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 16.81%) | 22,353,309원 | 21,550,949원 | 1,214,149,229원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,221,142원 |
| 1. 근저당 · 제로자산관리대부주식회사 | 1,200,000,000원 | 44,397,858원 |
| 2. 가압류 · 하나카드주식회사 | 18,679,546원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 17,020,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,235,700,178원 중 예상배당은 44,397,858원, 미배당은 1,191,302,320원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내서공설운동장 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·음식점·학원·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1~5는 근린생활시설로 이용 중입니다. 본건 용도도 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2004.04.09입니다. 승강기·급배수·옥내소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
- 토지·도로. 부지는 3필 일단의 상업용 건부지로 이용 중이며, 인접 도로와 대체로 등고 평탄합니다. 서측으로 중로변 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 공시지가. 811,500원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 환금성. 근린시설이고 현재까지 3회 유찰된 물건이므로 감정가 대비 낙폭만 보지 말고 실제 영업·임대 수요와 점유 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.07.11. 제로자산관리대부주식회사 근저당권 1,200,000,000원을 기준으로 등기 원본을 다시 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 박종훈(도깨비 공유창고)이 본건 전부를 점유한 것으로 조사돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정과 영업·물품 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2023년 6월~2026년 2월 공용부분 미납관리비 3,654,585원 기재가 있으므로 관리주체에 현재 잔액과 부담 범위를 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이나, 할인율 자체를 시세로 보지 말고 근린시설의 실제 이용가치와 현장 수요를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 31,933,299원, 5회 유찰 시 22,353,309원으로 계산돼 있으므로 각 회차별 자금 계획을 비교하세요.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서는 제로자산관리대부주식회사에도 1,155,602,142원이 미배당되고 후순위 가압류는 배당 0원입니다. 배당 부족과 매수인 인수는 별개이며, 현재 인수 계산은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비 자료와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 세 번 유찰된 근린시설의 가격은 따로 봐야 한다
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 2023.07.11. 제로자산관리대부주식회사 근저당이 말소기준이고, 임차인 박종훈의 전입은 그 뒤인 2023.11.10.이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 133,000,000원에서 세 번 유찰돼 현재 최저가는 45,619,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 근린시설이라는 용도, 3회 유찰 이력, 점유 임차인, 공용부분 미납관리비 3,654,585원을 함께 보면 단순히 할인율만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보수적. 현장 이용가치와 관리비·점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
