창원지방법원 2025타경20845. 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 있는 청남우노프라자 에이동 4층 410호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 건물로, 일반 주거용 아파트와는 수요층과 가격 형성 방식이 다릅니다. 감정가 163,000,000원에서 4회 유찰되면서 현재 최저매각가는 39,136,000원이 됐습니다.

권리관계에서는 2023.07.11. 제로자산관리대부주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 이보다 앞선 이곡새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 하지만 물건 전체를 평가할 때는 권리 정리 여부뿐 아니라 점유자 인도, 관리비, 근린시설 수익성, 재매각 가능성까지 함께 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

권리분석의 핵심은 등기부상 이미 말소된 선순위 근저당권과 현재 경매에서 기준이 되는 근저당권을 구별하는 것입니다. 이곡새마을금고 명의로 설정된 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 2023.07.11. 설정된 제로자산관리대부주식회사 근저당권입니다.

해당 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 권리보다 늦은 하나카드·삼성카드 가압류와 엠씨아이대부주식회사 신청 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 공동담보의 실제 배당관계와 채권 잔액은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력 없는 조사 점유자

현황조사에서는 박종훈(상호: 도깨비 공유창고)이 본건 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입신고일은 2023.11.10.으로, 말소기준일인 2023.07.11.보다 늦습니다. 따라서 조사된 점유자에게는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 없는 것으로 분석됩니다.

현황조사상 실제 점유자 1명입니다. 기재 보증금은 1,000원이며, 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.

③ 가격 비교 — 감정가 대비 24%가 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가는 39,136,000원으로 감정가 163,000,000원의 약 24%입니다. 감정가에서 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이것만으로 적정 시세보다 싸다고 결론을 내릴 수는 없습니다. 근린시설은 면적, 층별 상권, 출입 동선, 임대수익과 공실 위험에 따라 가치가 크게 달라집니다.

이 표는 최저가와 권리 인수액의 변화를 보여주는 것이지 예상 시장가격이나 낙찰가를 뜻하지 않습니다. 현재 근린시설의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율이나 적정 입찰가를 산정할 근거는 부족합니다. 따라서 감정가 대비 높은 할인율을 직접적인 가격 가점으로 반영하지 않는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,136,000원 가정)

집행비용 1,104,448원은 추정치입니다. 채권최고액 기준의 단순 배당 시뮬레이션으로, 당해세·임차인 최우선변제·공동담보 배당조정 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.

현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 38,031,552원이 제로자산관리대부 근저당권에 배당되고, 하나카드와 삼성카드에는 배당액이 없는 것으로 계산됩니다. 분석상 채권총액 1,235,700,178원에 대한 배당 부족액은 1,197,668,626원입니다. 이는 채권자들의 미회수액으로, 후순위 권리가 소멸하는 한 이 금액이 그대로 낙찰자에게 이전된다는 뜻은 아닙니다.

신청채권자 엠씨아이대부주식회사의 청구액은 1,599,942,791원으로 기재되어 있으나, 현재 단순 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자에 대한 배당액이 0원입니다. 과거 근저당권 이전·근질권 설정 및 기존 근저당권의 말소 내역이 있으므로, 실제 배당관계는 원본 등기로 재확인해야 합니다.

⑤ 미납관리비 — 반드시 금액과 책임 범위 확인

이 물건에서 가장 구체적으로 드러난 별도 비용 위험은 미납관리비입니다. 2026.03.18. 청남우노프라자가 제출한 참고자료에 따르면, 2023년 6월부터 2026년 2월까지 4,228,696원의 공용부분 미납관리비가 있다고 기재되어 있습니다.

참고로 현재 최저가에 신고된 관리비 전액을 단순 합산하면 43,364,696원입니다. 이는 관리비 전액을 낙찰자가 부담한다고 가정한 비교용 금액일 뿐, 확정 실질취득비용은 아닙니다. 취득세, 명도비, 수선비 등의 실제 지출은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 내서공설운동장 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 음식점, 학원 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어, 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2004.04.09. 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 기재되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 해당 용도에 적합한 영업·사무·창고 수요를 검토해야 하며, 주거시설 가격이나 임대수익률을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 811,500원/㎡로 기재되어 있습니다. 건물의 공부와 현황 사이 차이는 보고되지 않았습니다.
• 접근성. 건물 소재 부지가 포장도로에 접해 있지만, 실제 4층 개별 호실의 가시성·출입 동선·상업적 활용성은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 실사용 또는 임대 목적의 특정 수요층에 매각될 가능성이 크므로, 반복 유찰과 공실 가능성을 가격 평가에 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 이곡새마을금고 기존 근저당권의 말소 사실과 제로자산관리대부 근저당권의 현재 존속 상태를 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
• 공동담보·채권이전. 공동담보 대상, 엠씨아이대부의 채권이전 및 근질권 관련 등기를 확인하고 배당순위를 검토하세요.
• 점유자 조사. 박종훈(도깨비 공유창고)의 실제 점유 상태, 사업자등록 및 임대차계약을 확인하세요. 인도 협의 가능성도 점검해야 합니다.
• 관리비 내역. 4,228,696원의 미납관리비에 대해 공용부분·전유부분, 원금·연체료, 법적 승계 범위를 구분하고 최신 체납액을 확인하세요.
• 가격 적정성. 주변 근린시설의 실제 매매사례와 임대사례, 공실률, 예상 임대수익을 비교한 뒤 입찰 상한을 정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 마세요.
• 물건 특정. 실제 매각대상이 에이동 4층 410호임을 확인하고, 건축물대장·등기부·감정평가서의 호수 및 현황을 일치시켜 보세요.
• 실질 비용. 낙찰대금 외 취득 관련 세금, 인도비, 관리비 승계분, 수선비와 보유비용을 따로 산출하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 관리비 참고자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24%여도, 시세보다 싼지는 별개다”

창원 청남우노프라자 410호는 4회 유찰로 최저매각가가 39,136,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 조사된 점유자도 말소기준보다 늦게 전입해 예상 권리 인수액은 0원입니다. 권리관계만 보면 비교적 단순한 편입니다.

하지만 미납관리비 4,228,696원 신고, 실제 점유자의 인도 문제, 상업용 호실의 임대수익 및 환금성이라는 변수가 남아 있습니다. 더구나 실제 시장거래 가격이 확인되지 않아 지금의 최저가가 적정 시세보다 낮은지도 확정할 수 없습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 투자매력은 보수적으로 평가해야 하는 근린시설이라는 것입니다. 낮아진 최저가에 즉시 응찰하기보다는 관리비 부담과 점유관계를 확정하고, 실제 매매·임대 시장에서 해당 호실의 활용가치를 확인하는 것이 우선입니다. 가격 할인은 크지만, 수익성과 처분 가능성은 아직 검증이 필요합니다.