🏷️ 최저가 34.3% 🧾 매수인 인수 0원 🔁 3회 유찰 👤 실제 임차인 1명
창원지방법원 2025타경20845. 내서읍 삼계리 청남우노프라자 A동 4층 410호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 장성문이며 2023년 4월 24일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023년 7월 11일 설정된 제로자산관리대부주식회사 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 하나카드 가압류, 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 박종훈(상호: 도깨비 공유창고)으로 본건 전부를 점유하며, 전입일은 2023년 11월 10일입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 1,000원은 매수인이 승계하는 보증금으로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20845 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1 청남우노프라자 에이동 4층410호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 및 지상6층 · 제4층 |
| 사용승인일 | 2004.04.09 |
| 소유자 | 장성문 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 55,909,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,599,942,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 말소기준은 2023.07.11. 제로자산관리대부주식회사 근저당권입니다. 하나카드 18,679,546원 가압류, 삼성카드 17,020,632원 가압류, 경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2023.04.27. 이곡새마을금고 근저당권 1,680,000,000원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈(상호:도깨비 공유창고) | 본건 전부 | 2023.11.10 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 해석 — 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가 163,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 55,909,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 중개 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,406,362원 |
| 1. 근저당 · 제로자산관리대부주식회사 | 1,200,000,000원 | 54,502,638원 |
| 2. 가압류 · 하나카드주식회사 | 18,679,546원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 17,020,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 1,235,700,178원 중 54,502,638원이 배당되고, 미배당은 1,181,197,540원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내서공설운동장 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·음식점·학원·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 해당 건물의 기호1~5는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 소재 부지는 서측으로 중로변 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 토지는 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 811,500원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 근린시설의 실제 매매·임대 조건을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 박종훈(도깨비 공유창고)이 본건 전부를 점유 중입니다. 대항력은 없지만 실제 인도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분 미납관리비 4,228,696원이 있다는 참고자료가 제출돼 있으므로 관리주체에 현재 금액과 처리 범위를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 임차인 전입일, 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 수익성 확인. 근린시설이므로 실제 영업 가능성, 임대수요, 공실 가능성과 관리비 수준을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “34.3%는 싸다는 뜻이 아니라, 더 확인하라는 신호”
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2023.07.11. 근저당권을 기준으로 이후 임차인과 가압류는 매각으로 정리되고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 운영성입니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 55,909,000원까지 낮아졌지만, 실거래 비교 자료가 없으므로 이 금액을 ‘시세 이하’로 단정할 수 없습니다. 여기에 공용부분 미납관리비 4,228,696원 확인 문제까지 남아 있습니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 이 물건은 낮은 최저가보다 실제 근린시설 가치와 현장 수익성을 먼저 확인해야 합니다.
