창원지방법원 2025타경20845. 내서읍 삼계리 청남우노프라자 에이동 4층 409호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 206,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 70,658,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 감정가 대비 하락률보다 권리 인수 여부와 상가형 물건의 환금성, 점유 및 관리비 확인입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 등기상 현재 말소기준은 2023.07.11. 설정된 제로자산관리대부주식회사 근저당 1,200,000,000원입니다. 이후 하나카드 가압류, 창원시 압류, 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현황조사 점유자는 말소기준보다 뒤인 2023.11.10. 전입해 대항력 없음으로 판정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20845 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1 청남우노프라자 에이동 4층409호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 및 지상6층 · 사용승인일 2004.04.09 |
| 소유자 | 장성문 · 등기 기재 거래가액 950,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 70,658,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,599,942,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2023.04.27. 설정됐던 이곡새마을금고 근저당은 등기상 이미 말소된 것으로 정리돼 있고, 현재 경매의 말소기준은 2023.07.11. 제로자산관리대부주식회사 근저당입니다. 그 뒤의 하나카드 가압류 18,679,546원, 창원시 압류, 삼성카드 가압류 17,020,632원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 결과상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 대항력 없는 점유자 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈(상호:도깨비 공유창고) | 본건 전부 | 2023.11.10 | 1,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
점유자는 본건 전부를 사용하고 있으나 전입일 2023.11.10.은 말소기준일 2023.07.11.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요하지만, 이 사건의 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 대비 저가’로 단정 금지
감정가 206,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 70,658,000원, 감정가의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 49,460,600원, 이어서 34,622,420원까지 내려갑니다.
다만 이 물건은 근린시설입니다. 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실만으로 현재 최저가가 실제 매매시장보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가 수준에서는 매수 수요가 붙지 않았음을 보여주는 중요한 신호입니다. 따라서 가격 메리트 판단은 감정가 할인율보다 실제 임대·점유상태, 상가 매매가와 수익성, 향후 환금성을 확인한 뒤 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,671,844원 |
| 2. 근저당 · 제로자산관리대부주식회사 | 1,200,000,000원 | 68,986,156원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 18,679,546원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 17,020,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 1,235,700,178원 중 예상배당은 68,986,156원, 미배당은 1,166,714,022원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 1,671,844원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 70,658,000원 | 68,986,156원 | 1,166,714,022원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 49,460,600원 | 48,170,309원 | 1,187,529,869원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 34,622,420원 | 33,599,216원 | 1,202,100,962원 | 0원 |
중요한 점은 낙찰가가 더 낮아져도 이 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원이라는 것입니다. 추가 유찰의 효과는 매수인의 권리 인수액이 늘어나는 것이 아니라 채권자의 미배당이 커지는 방향으로 나타납니다.
⑥ 미납관리비 — 5,351,311원 확인 필요
이 금액은 권리분석상 등기 인수액 0원과 별개의 현장 비용 이슈입니다. 특히 현재 최저매각가가 70,658,000원까지 내려온 상황에서는 관리비 상태를 모른 채 낙찰가만 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내서공설운동장 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·음식점·학원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2004.04.09입니다. 승강기, 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 상업용 건부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 공시지가는 811,500원/㎡입니다.
- 도로. 소재 부지는 서측으로 중로변 포장도로에 접하고 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인돼 있습니다.
- 환금성. 현재 용도가 근린시설이고 이미 3회 유찰된 만큼, 아파트형 물건처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 박종훈(상호:도깨비 공유창고)이 본건 전부를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 현재 영업·사용 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력. 전입일 2023.11.10.은 말소기준 2023.07.11.보다 늦어 대항력은 없습니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다.
- 관리비. 2023년 6월~2026년 2월 공용부분 미납관리비 5,351,311원 신고가 있으므로 실제 잔액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 현재 최저가는 70,658,000원이지만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 근린시설 매매·임대수요와 공실 위험을 함께 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2023.04.27. 근저당의 말소 상태와 2023.07.11. 말소기준 근저당, 후순위 압류·가압류의 매각 소멸 여부를 입찰 직전 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장형”
이 사건의 등기·임차 구조는 비교적 단순합니다. 2023.07.11. 제로자산관리대부주식회사 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 박종훈은 2023.11.10. 전입해 대항력이 없으며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실과 좋은 가격이라는 판단은 별개입니다. 감정가 206,000,000원에서 3회 유찰돼 70,658,000원까지 내려왔다는 것은 큰 낙폭인 동시에 시장이 이미 여러 차례 가격을 외면했다는 신호이기도 합니다. 여기에 근린시설 특유의 환금성 문제와 공용부분 미납관리비 5,351,311원 확인까지 남아 있습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 응찰 판단은 현장 임대수요와 관리비·점유 상태를 확인한 뒤. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 그 가격을 실제 상권과 수익성이 받아줄 수 있는지입니다.
