창원지방법원 2025타경20845. 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치한 청남우노프라자 에이동 4층 409호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 집합건물이며, 소유자는 장성문입니다. 2023년 7월 11일 설정된 제로자산관리대부주식회사 근저당권이 말소기준권리로 판단됩니다. 이 권리를 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

숫자만 보면 가격 하락폭이 상당합니다. 감정가 206,000,000원에서 현재 최저매각가 49,461,000원으로 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 할인과 실제 시세 대비 할인은 서로 다릅니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 임대수익, 실제 영업 가능성, 상권 수요, 공실 위험 및 재매각 가능성을 확인하지 않고 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 선순위 근저당의 차이

등기 흐름에서 주의할 것은 2023년 4월 27일 이곡새마을금고 근저당권입니다. 이 권리는 제로자산관리대부주식회사 근저당보다 먼저 설정됐지만, 등기부상 이미 말소된 권리로 분류됩니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2023년 7월 11일 근저당권으로 판단됩니다.

말소기준권리 이후의 하나카드 가압류 18,679,546원, 창원시 압류, 삼성카드 가압류 17,020,632원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도, 관리비 정산은 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 전입은 말소기준보다 늦다

실제 임차인 1명 · 현황조사 기준. 보증금은 확인된 기재금액 1,000원 그대로 표시하며, 계약서상 보증금과 일치하는지 별도 확인이 필요합니다.

임차인의 보증금을 매수인이 인수하지 않는다고 해서 점유가 곧바로 해소되는 것은 아닙니다. 공유창고로 실제 사용 중이라면 시설·물품의 반출과 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 낙찰 전 영업 여부, 내부 적치물, 점유 주체 및 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.

③ 시세·가격 분석 — 감정가 대비 76% 하락이 곧 수익은 아니다

이번 회차 최저매각가는 49,461,000원으로 감정가 206,000,000원의 약 24.01%입니다. 감정가보다 156,539,000원 낮은 가격이지만, 이를 곧바로 투자수익이나 시세 할인액으로 볼 수는 없습니다.

매수인에게 승계되는 담보권이나 임차보증금이 없다는 가정에서는 최저가 낙찰 시 권리상 실질취득 기준액은 49,461,000원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용, 시설 보수비용, 관리비 부담 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,461,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 2.6%를 적용한 추정치입니다. 제로자산관리대부의 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당 순위와 배당액은 확정 채권액·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 더 내려가도 해결되지 않는 문제

추가 유찰 시 최저가가 34,622,700원, 24,235,890원으로 낮아지는 시나리오입니다. 이에 따라 채권 미배당액은 더 증가하지만, 권리상 매수인 인수 추정액은 계속 0원으로 계산됩니다.

다만 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 투자 가치가 올라가는 것은 아닙니다. 상업시설은 임차 수요가 부족하거나 사용 목적이 제한된다면 보유비용이 누적될 수 있습니다. 가격 하락 시나리오와 별도로 실제 운영·임대·매각 가능성을 검증해야 합니다.

⑥ 미납관리비 — 가장 구체적으로 확인된 비용 위험

집합건물의 공용부분 관리비 중 법적으로 승계되는 범위는 매수인의 추가 부담으로 연결될 수 있습니다. 다만 체납액 전체가 그대로 승계된다고 단정해서도 안 됩니다. 관리단 또는 관리사무소를 통해 공용부분 원금, 전유부분 사용료, 연체료, 실제 승계 대상 금액을 구분해야 합니다.

체납관리비 전액을 매수인이 부담하는 가정에서는 최저가와 합친 금액이 54,812,311원입니다. 이는 매수인의 확정 취득원가가 아니라 관리비 부담을 검토하기 위한 참고 시나리오입니다. 실제 부담액은 법적 승계범위 확인 후 확정해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 내서공설운동장 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 음식점, 학원 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 2004.04.09 사용승인됐으며 승강기, 위생·급배수, 옥내소화전 및 화재탐지설비가 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 현황조사에는 '도깨비 공유창고' 점유가 확인됩니다. 해당 영업 용도와 실제 건축물대장 용도의 적합성을 확인해야 합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 4층 근린생활시설의 향후 매도·임대 수요는 별도 확인이 필요합니다. 4회 유찰 이력이 있으므로 주거용 아파트와 같은 환금성을 가정해서는 안 됩니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 최신 등기부 재확인. 기존 이곡새마을금고 근저당의 말소 상태, 엠씨아이대부로의 권리 이전 및 근질권 관련 등기를 최종 확인하세요.
• 임차인 실체 확인. 박종훈의 실제 점유개시일, 사업자등록, 확정일자, 보증금, 배당요구 및 상가임대차 보호요건을 확인하세요.
• 공유창고 명도. 내부 물품·설비·영업 여부를 현장에서 확인하고, 인도 및 원상회복에 필요한 비용을 별도로 검토하세요.
• 미납관리비 확인. 명세서에 기재된 5,351,311원의 공용부분 원금과 연체료, 추가 발생액, 매수인 승계범위를 관리주체에 확인하세요.
• 시세 검증. 청남우노프라자 내 유사 면적·유사 층 근린시설의 실제 거래가격, 매물가격, 임대료 및 공실 상황을 대조하세요.
• 사용 가능성. 건축물대장 용도와 현재 공유창고 이용 형태, 향후 사용하려는 업종의 적합성을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 골든타워 901호·902호와 관련된 공동담보목록 및 채권배당 관계를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장과 최신 법원 경매기록을 최종 확인하세요.

맺으며 — “24%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 가치”

창원 청남우노프라자 409호는 가격 인하폭이 매우 큰 경매물건입니다. 감정가 206,000,000원에서 49,461,000원까지 내려왔고, 현재 확인된 임차인은 말소기준권리보다 전입이 늦어 권리상 인수금액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 가격의 매력을 평가하기에는 중요한 변수가 남아 있습니다. 4회 유찰, 근린생활시설의 환금성, 실제 점유 중인 공유창고, 공용부분 미납관리비 5,351,311원입니다. 특히 실제 거래시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가의 24%라는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

결론은 가격 매력 판단 보류·고위험 검증 대상입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하는 구조이지만, 임차인의 상가 대항력 요건, 기존 근저당의 말소 관계, 관리비 승계액 및 현장 점유를 최종 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 실제로 얼마에 거래·임대할 수 있고, 취득 후 얼마의 추가 비용이 발생하는가에 있습니다.