창원지방법원 2025타경20845. 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 있는 청남우노프라자 에이동 4층 411호입니다. 감정상 근린생활시설로 이용되는 집합건물이며, 소유자는 장성문입니다. 이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 가격입니다. 감정가 191,000,000원이 4회 유찰을 거치면서 최저매각가 45,859,000원까지 내려왔습니다. 그러나 아파트와 달리 근린생활시설은 호실별 접근성, 임대수요, 영업환경, 공실 위험에 따라 가치가 크게 달라집니다. 감정가에서 많이 할인되었다는 사실은 확인되지만, 실제 시장가치보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다.

권리관계도 단순히 넘길 수 없습니다. 경매의 말소기준으로 정리된 권리는 2023년 7월 11일 제로자산관리대부주식회사 근저당권입니다. 그보다 앞서 2023년 4월 27일 설정된 이곡새마을금고 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이 선순위 권리의 말소 상태가 정확한지 확인하는 것이 우선입니다. 여기에 2026년 3월 제출된 자료에는 별도의 공용부분 미납관리비까지 기록되어 있습니다.

물건 개요

등기부에 기재된 950,000,000원의 거래가액은 소유권이전 등기와 관련된 금액으로, 본건 411호만의 개별 시세 또는 개별 취득가액으로 해석해서는 안 됩니다. 여러 호실의 구분·전사 및 공동담보 관계가 확인됩니다.

① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 선순위 말소 확인

권리분석의 출발점은 2023년 7월 11일 접수된 제로자산관리대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 본건 외 다른 부동산과 공동담보 관계가 기록되어 있습니다. 이는 개별 411호에만 설정된 채권액으로 단정할 수 없다는 의미입니다.

말소기준권리 이후에 설정된 하나카드 가압류 18,679,546원, 삼성카드 가압류 17,020,632원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 이들 채권에 배당 부족이 발생하더라도, 그 부족분을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 점유 확인 필요

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 상호는 도깨비 공유창고이며, 본건 전부를 점유하는 것으로 조사되었습니다.

박종훈의 전입신고일은 2023.11.10으로 말소기준권리인 2023.07.11보다 늦습니다. 현황조사 기준으로는 대항력이 없는 후순위 임차인으로 판단됩니다. 따라서 신고된 보증금을 낙찰자가 인수하는 것으로 계산하지 않습니다.

다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았고, 보증금은 기재값 1,000의 단위를 별도로 확인해야 합니다. 또한 근린생활시설에 공유창고 상호가 기재된 만큼 사업자등록, 실제 점유 개시일, 상가건물 임대차의 대항요건을 별도로 확인해야 합니다. 전입신고일만으로 모든 상가임대차 권리관계가 확정되는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인을 구분

이번 물건은 감정가 191,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가 45,859,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 가격은 약 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 감정가와 현재 거래 가능한 시장가격은 같은 개념이 아닙니다.

후속 유찰가격은 회차별 가정이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 미배당은 채권자의 배당 부족액이고 매수인 인수금과 구별됩니다. 실제 배당은 배당요구, 우선순위, 집행비용 및 기타 채권에 따라 달라질 수 있습니다.

근린생활시설은 주거용 아파트처럼 면적과 단지 평균만으로 시세를 비교하기 어렵습니다. 같은 건물 내에서도 4층 호실의 동선, 가시성, 엘리베이터 접근성, 임대 가능 업종과 공실 기간에 따라 실제 매매가격과 임대료에 차이가 발생할 수 있습니다.

본건은 특히 공유창고로 점유되는 것으로 조사되었으므로 현재 이용상태, 임대차 계약조건, 향후 공실 가능성 및 재임대 수요를 먼저 확인해야 합니다. 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액은 늘어나지만, 그 자체가 매수인의 가격 메리트를 입증하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,859,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 1,225,462원을 제외한 44,633,538원이 제로자산관리대부주식회사의 근저당 채권에 배당됩니다. 후순위 카드사 가압류에는 배당되지 않고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

예상 채권 미배당 총액은 1,191,066,640원입니다. 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액을 의미합니다. 매수인이 인수하는 채무가 1,191,066,640원이라는 뜻이 아닙니다. 현 단계에서 등기상 권리 인수액은 0원으로 추정됩니다.

⑤ 실질 취득부담 — 관리비를 함께 봐야 한다

현재 최저가 45,859,000원으로 낙찰되고 기존 권리의 말소 및 임차인의 비대항력 판단이 유지된다면, 등기상 권리 인수액 0원을 전제로 매각대금을 검토할 수 있습니다. 그러나 실제 취득에 필요한 돈은 매각대금뿐만이 아닙니다.

50,802,806원은 매각대금에 신고된 공용부분 미납관리비 전액을 단순 합산한 조건부 금액입니다. 해당 금액 전액의 법적 승계가 확정되었다는 의미가 아니며, 취득세 등 부대비용은 포함하지 않습니다.

미납관리비 4,943,806원은 현재 최저매각가와 비교해도 무시하기 어려운 부담입니다. 관리비 내역이 실제로 얼마나 승계되는지에 따라 실질 취득비용이 달라지므로, 낙찰가를 검토하기 전에 관리주체의 상세 내역과 법적 부담 범위를 확인하는 것이 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 내서공설운동장 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 음식점, 학원 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2004.04.09 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 지하 1층·지상 6층 규모이며, 승강기, 위생·급배수, 옥내소화전 및 화재탐지설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·도로. 제3종일반주거지역이며, 건물 부지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로와 대체로 평탄한 토지로, 서측 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 및 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 811,500원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트보다 용도·층별 접근성·임대수요에 따른 가격 차이가 클 수 있습니다. 본건은 이미 4회 유찰되었으므로 재매각 가능성과 임대수익 실현 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
• 공동담보. 등기상 다른 부동산과의 공동담보 및 여러 호실에서 전사된 권리관계가 나타납니다. 건물 전체와 본건 411호의 권리 및 채권 범위를 구분해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2023.07.11 제로자산관리대부 근저당권을 기준으로 판단한 근거와 2023.04.27 이곡새마을금고 근저당권의 말소 상태를 최신 등기부에서 확인하세요.
• 권리이전·근질권 확인. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제사차유한회사 근질권 관련 부기등기의 현재 효력을 대조하세요.
• 임차인 실사. 박종훈(도깨비 공유창고)의 사업자등록, 사업장 인도일, 전입신고일, 계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인하세요.
• 보증금 기재 확인. 임차보증금 기재값 1,000의 단위와 실제 계약금액을 원본 자료 및 계약서를 통해 확인하세요.
• 관리비 확인. 청남우노프라자 관리주체에 공용부분 미납관리비 4,943,806원의 월별 내역과 추가 발생분, 연체료, 승계 대상 금액을 확인하세요.
• 현장 이용상태. 411호의 실제 공간 구성, 독립 출입 여부, 공유창고 적치물, 승강기 접근성, 설비 및 누수·수선 필요 여부를 확인하세요.
• 시세 검증. 인근 유사 근린생활시설과 동일 건물의 최근 실거래, 현재 매물 호가, 실제 임대료 및 공실 기간을 확인한 뒤 응찰가격을 결정하세요.
• 매각 범위 확인. 매각목록의 전유부분, 대지권, 호실 표시 및 감정평가 범위를 원본과 대조하세요. 공동담보의 다른 호실을 함께 취득하는 것으로 오인해서는 안 됩니다.
• 명도·점유 검토. 상가 임차인의 인도명령 가능성, 점유자 협의 및 물건 반출 등에 따르는 비용을 별도로 고려하세요.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “24%의 가격표보다 중요한 것은 실제 가치와 추가 부담”

청남우노프라자 411호는 감정가 191,000,000원에서 4회 유찰되어 45,859,000원까지 내려온 근린생활시설입니다. 후순위 근저당권과 가압류의 소멸 구조 및 임차인의 전입신고일만 보면 등기상 인수 위험은 제한적으로 분석됩니다.

하지만 투자 판단은 별개의 문제입니다. 선순위 근저당권의 말소 상태를 원본으로 확인해야 하고, 임차인의 상가임대차 대항요건도 검증이 필요합니다. 여기에 공용부분 미납관리비 4,943,806원이 신고되어 있으며, 실제 임대수익과 최근 거래가격도 검증되지 않았습니다.

무엇보다 4회 유찰된 근린생활시설이라는 사실 자체를 환금성 검토의 출발점으로 삼아야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실은 가격 하락 폭을 보여줄 뿐, 시장가격보다 저렴하다는 사실을 증명하지 않습니다.

종합 판단은 D등급, 보수적 검토 대상입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점은 있지만, 미납관리비, 선순위 권리 확인, 상가 임차인 점유, 네 차례 유찰과 불확실한 환금성을 함께 고려하면 낮은 최저가만으로 입찰을 추천하기 어렵습니다. 이 사건은 ‘얼마나 할인되었는가’보다 ‘실제로 얼마의 가치가 있고, 얼마를 추가 부담해야 하는가’가 핵심입니다.