창원지방법원 2025타경20845. 창원시 마산회원구 내서읍 청남우노프라자 에이동 4층 411호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 장성문이며, 데이터상 말소기준권리는 2023.07.11. 제로자산관리대부주식회사 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원으로 잡혀 있습니다. 이후 하나카드·삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
현황조사에는 박종훈(상호:도깨비 공유창고)이 본건 전부를 점유하는 것으로 나타납니다. 전입일은 2023.11.10.으로 말소기준일인 2023.07.11.보다 늦고, 권리분석 데이터 역시 대항력 없음으로 판정합니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 0원, 즉 현재 최저가 기준 실질취득액은 65,513,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20845 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1 청남우노프라자 에이동 4층411호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 및 지상6층 · 사용승인일 2004.04.09 |
| 소유자 | 장성문 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 65,513,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,599,942,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기 흐름에서 눈에 띄는 점은 2023.04.27. 이곡새마을금고 근저당권 채권최고액 1,680,000,000원이 등기부상 이미 말소로 표시되어 있다는 점입니다. 현재 권리분석 데이터가 잡은 말소기준은 그 뒤인 2023.07.11. 제로자산관리대부주식회사 근저당권입니다. 2024.09.20. 하나카드 가압류 18,679,546원, 2025.02.25. 삼성카드 가압류 17,020,632원, 2025.09.10. 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종훈(상호:도깨비 공유창고) | 본건 전부 | 2023.11.10 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사되었고, 전입일 2023.11.10.은 말소기준권리 2023.07.11.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력은 없고, 매수인 보증금 인수도 0원입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확정적으로 표시되지 않아 우선변제는 미상으로 두는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 65,513,000원으로 감정가 191,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 동일·유사 물건의 실제 거래가격과 직접 비교하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,513,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,579,234원 |
| 1. 근저당 · 제로자산관리대부주식회사 | 1,200,000,000원 | 63,933,766원 |
| 2. 가압류 · 하나카드주식회사 | 18,679,546원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 17,020,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 합계 1,235,700,178원 중 63,933,766원이 배당되고, 미배당액은 1,171,766,412원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 미납관리비 — 공용부분 4,943,806원 확인 필요
2026.03.18. 청남우노프라자가 제출한 참고자료에는 2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분 미납관리비 4,943,806원이 있다고 기재되어 있습니다. 따라서 입찰 전 관리주체에 현재 체납액과 공용·전용부분 구분을 직접 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내서공설운동장 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·음식점·학원 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며, 부지는 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2004.04.09입니다.
- 토지. 토지면적 1,813㎡, 공시지가 811,500원/㎡, 제3종일반주거지역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 박종훈(상호:도깨비 공유창고)이 본건 전부를 점유하는 것으로 조사되어 있어 실제 영업·점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 을구 관련등기 원본 대조. 이미 말소로 표시된 을구 1번 근저당과 2025.02.18. 후속 이전·근질권설정 등기의 최신 현황을 등기부 원본으로 대조하세요.
- 미납관리비. 공용부분 4,943,806원 미납 주장이 있으므로 현재 잔액과 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 근린시설 환금성. 감정가 대비 34.3%만 보지 말고 실제 상가 임대료·공실·동종 호실 거래와 재매각 가능성을 확인하세요.
- 3회 유찰 원인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 상권·점유·호실 경쟁력 문제인지 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 투자 판단은 단순하지 않다
이 사건은 현재 자료 기준으로 보면 매수인 인수 0원, 임차인 대항력 없음이라는 점에서 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 최저가 65,513,000원이 감정가 191,000,000원의 34.3%까지 내려온 배경에는 이미 3회 유찰됐다는 사실이 있습니다. 근린시설이라는 용도, 공용부분 미납관리비 4,943,806원 주장, 실제 점유자의 존재까지 고려하면 이 물건은 “권리 안전성”과 “가격·환금성”을 분리해서 판단해야 하는 사건입니다. 권리는 통과에 가깝지만, 가격은 현장 시세와 임대수요를 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
