서울동부지방법원 2024타경461. 광진구 중곡동 평강오피스텔 9층 905호입니다. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 감정가는 271,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 216,800,000원입니다. 권리분석의 출발점은 2020.12.29. 설정된 통조림가공수산업협동조합의 채권최고액 4,404,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정· 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 호실인 905호에는 손예영이 2021.10.08. 전입했고 2024.04.23. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일인 2020.12.29.보다 늦기 때문에 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증금 액수가 확인되지 않더라도 이 전입일 관계에서는 낙찰자가 보증금을 승계하는 대항력 인수형으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경461 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 9층905호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 조선자 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 216,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 1,165,528,670원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
| 말소기준 | 2020.12.29. 을구 1번 근저당권 · 통조림가공수산업협동조합 · 채권최고액 4,404,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
2020.12.29. 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 2023.11.02. 윤한솔의 250,000,000원 가압류, 2024.02.15. 이 사건 임의경매개시결정, 2024.04.29. 오종상의 300,000,000원·200,000,000원·100,000,000원 가압류, 2025.04.25. 국의 압류가 이어집니다. 이들 권리는 자료상 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당은 2024.08.16. 안다미로인베스트대부주식회사에 확정채권양도로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 명의의 근저당권부채권 근질권도 설정돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있으며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 전 회차 0원입니다.
② 임차·점유 — 대상 905호는 대항력 없음
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손예영 | 905호 | 2021.10.08 | 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
손예영의 전입일 2021.10.08.은 말소기준일 2020.12.29.보다 후순위입니다. 따라서 전입신고만으로 낙찰자에게 대항할 수 없고, 현재 자료상 보증금 승계액도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당순위·배당액은 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조할 필요가 있습니다.
현황조사에는 1001호 김보라, 1003호 나현미, 1204호 정수연, 1301호 (주)불스탁홀딩스도 함께 기재돼 있으나, 이 사건 분석 대상은 905호입니다.
③ 가격 — 80% 유찰가지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가는 271,000,000원, 현재 최저가는 216,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 동일 오피스텔 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어, 이 20% 할인만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 것은 감정가 대비 유찰률뿐이고 시장가격 대비 할인율은 별도 검증 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,835,200원 |
| 1. 근저당 · 통조림가공수산업협동조합 | 4,404,000,000원 | 212,964,800원 |
| 2. 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 5,254,000,000원, 예상 배당은 212,964,800원, 미배당은 5,041,035,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 능동 소재 군자역 북서측 인근으로, 주변에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5·7호선 군자역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 대상 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물이며 대상은 9층 905호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 토지는 업무용으로 이용되고, 공시지가는 8,080,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 905호 임대차 원문 대조. 손예영의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구서와 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 근저당 이전관계 확인. 2024.08.16. 안다미로인베스트대부주식회사로의 근저당권 이전 및 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권 설정을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 보전처분 확인. 2025.02.20. 서울회생법원 임원재산보전처분 등기가 있으므로 매각절차와의 관계 및 말소처리를 원본 서류로 재확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 평강오피스텔 및 군자역 인근 유사 오피스텔의 최근 거래를 별도로 비교하세요.
- 점유·명도 확인. 905호 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 관리비 체납, 당해세 및 실제 최우선변제 대상 여부를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 남는다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.29. 근저당권이 말소기준이고, 대상 905호 점유자 손예영의 전입은 2021.10.08.로 후순위여서 대항력이 없습니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당사항 없음으로 정리하고 있으며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최저가 216,800,000원이 감정가 271,000,000원의 80%라는 사실은 경매 절차상 할인율일 뿐 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 실거래 자료가 없는 상태에서는 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 그 구분입니다.
