서울동부지방법원 2024타경461. 광진구 중곡동 평강오피스텔 10층 1003호입니다. 감정평가 이용상태는 업무시설인 오피스텔이며, 13층 건물 안에 위치합니다. 이 사건 권리분석의 출발점은 2020.12.29. 설정된 통조림가공수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,404,000,000원이고 공동담보목록 제2020-1081호가 붙어 있습니다.
이 근저당 뒤로 윤한솔 가압류, 오종상 가압류 3건, 임의경매개시결정, 국 압류, 나현미 임차권등기가 이어집니다. 본건의 배당 시나리오에서는 최저매각가 200,960,000원에서 집행비용 3,613,440원을 제외한 197,346,560원이 선순위 근저당에 배당되고 뒤 순위 채권은 배당 여력이 없습니다. 다만 이것은 채권자의 미배당 문제이지, 매수인이 그 미배당액을 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경461 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 10층1003호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 · 10층 1003호 |
| 본 호 임차권 범위 | 건물 10층 1003호 24.05㎡ 전부 |
| 소유자 | 조선자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 200,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 1,165,528,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리가 핵심
말소기준권리는 2020.12.29. 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤의 윤한솔 가압류, 오종상 가압류 3건, 경매개시결정, 국 압류, 나현미 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시되어 있고, 배당 시나리오 역시 어느 회차에서도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 임차인·점유관계 — 본 호는 나현미 1명
조사된 점유·임차관계는 905호, 1001호, 1204호, 1301호, 1003호의 5건입니다. 이 리포트 대상인 1003호에 직접 연결되는 임차권자는 나현미 1명이고, 나머지 4건은 다른 호실로 구분됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다.
| 이름 | 호실 / 범위 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손예영 | 905호 | 2021.10.08 | 미상 | 2024.04.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보라 | 1001호 | 2021.07.06 | 미상 | 2024.04.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정수연 | 1204호 | 2023.03.06 | 미상 | 2024.03.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)불스탁홀딩스 | 1301호 · 사무실 | 2022.09.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나현미 | 1003호 24.05㎡ 전부 | 2022.08.03 · 확정일자 2022.08.03 | 60,000,000원 | 2024.08.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 64%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가는 314,000,000원, 현재 최저매각가는 200,960,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 160,768,000원, 4회 유찰 시 128,614,400원입니다.
그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세표가 없습니다. 따라서 “2회 유찰”, “감정가 64%” 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현재 실질취득은 매수인 인수 0원을 반영해 200,960,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,613,440원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 통조림가공수산업협동조합 | 4,404,000,000원 | 197,346,560원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,254,000,000원 중 예상 배당액은 197,346,560원, 미배당은 5,056,653,440원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 능동 소재 군자역 북서측 인근으로, 주위에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5·7호선 군자역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 기호(가)-(라)는 업무시설(오피스텔), 기호(마)는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 8,080,000원/㎡, 토지면적은 138.2㎡입니다.
- 건축. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
- 임대관계. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 임대조건과 관리상태 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 314,000,000원 대비 현재 최저가 200,960,000원이라는 할인폭만 보고 응찰가를 정하지 말고, 평강오피스텔 1003호와 유사 호실의 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 본 호 점유 확인. 등기상 임차권자 나현미의 임차권 범위는 1003호 24.05㎡ 전부입니다. 현 점유자와 인도 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 임차권 배당 확인. 나현미 보증금 60,000,000원은 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 배당 여부와 배당요구 효력은 원본 서류를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 4,404,000,000원은 공동담보목록 제2020-1081호와 연결됩니다. 다른 담보물과의 관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 보전처분 확인. 2025.02.20. 서울회생법원 임원재산보전처분 등기가 있으므로 매각허가·말소촉탁 단계에서의 처리 내용을 원본 사건기록으로 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 세금 관련 사항을 별도 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 검증이 필요하다”
이 물건은 권리 측면에서는 비교적 명확합니다. 2020.12.29. 근저당이 말소기준이고, 본 호 나현미의 전입·점유는 2022.08.03.으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 314,000,000원에서 200,960,000원, 감정가의 64%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 이 숫자만으로 저가 매수 기회라고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 “권리 인수는 0원”이라는 점과 “최저가의 시장 적정성은 아직 검증되지 않았다”는 두 사실을 분리해서 보는 것입니다.
