서울동부지방법원 2024타경461. 광진구 중곡동 평강오피스텔 10층 1003호입니다. 감정평가 이용상태는 업무시설 오피스텔이고, 본 호실 임차권등기에 기재된 범위는 24.05㎡ 전부입니다. 권리분석의 기준점은 2020.12.29. 설정된 통조림가공수산업협동조합 명의의 채권최고액 4,404,000,000원 근저당권입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류와 나현미의 주택임차권이 이어졌지만, 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
현재 회차는 감정가 314,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 160,768,000원까지 내려온 상태입니다. 하지만 이 물건은 실거래 비교수치가 제시돼 있지 않으므로, “감정가의 절반 수준”이라는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다. 권리는 인수 0원으로 비교적 명확하지만 가격 적정성은 별도 현장 시세 확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경461 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 10층1003호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 10층 1003호 · 24.05㎡ 전부 |
| 소유자 | 조선자 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 160,768,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 통조림가공수산업협동조합 / 1,165,528,670원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2020.12.29. 근저당권입니다. 2023.11.02. 윤한솔 가압류, 2024.02.15. 현재 사건의 임의경매개시결정, 2024.04.29. 오종상 가압류 3건, 2024.08.16. 나현미 주택임차권, 2025.04.28. 국 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 등기부의 각 권리 표시와 배당 시나리오를 종합하면 본건 매수인의 예상 인수액은 0원입니다.
임차인 — 본건 1003호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나현미 | 건물 10층 1003호 24.05㎡ 전부 | 60,000,000원 | 2022.08.03 | 대항력 없음 | 순위 확인 | 승계 없음 |
나현미의 임대차계약일자는 2022.07.09., 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2022.08.03.이며, 보증금은 60,000,000원입니다. 말소기준일 2020.12.29.보다 후순위이므로 대항력은 없고, 2024.08.16. 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 배당요구는 2024.08.16. 접수돼 있으나, 제공된 예상배당표에는 임차인 배당액이 별도로 반영돼 있지 않으므로 실제 우선변제 순위와 금액은 배당표 원본에서 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 51.2%
현재 최저매각가는 160,768,000원으로 감정가 314,000,000원의 51.2%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 128,614,400원과 102,891,520원입니다. 유찰 횟수만 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 최근 거래가격과의 직접 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 51.2% | 160,768,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 128,614,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 102,891,520원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 160,768,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,050,752원 |
| 2. 근저당권 · 통조림가공수산업협동조합 | 4,404,000,000원 | 157,717,248원 |
| 3. 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 5,254,000,000원, 총 배당액은 157,717,248원, 미배당은 5,096,282,752원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 능동 소재 군자역 북서측 인근이며, 주위에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5·7호선 군자역이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 용도. 감정평가상 기호(가)-(라)는 업무시설(오피스텔), 기호(마)는 근린생활시설로 이용 중이며 본건 용도표시는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 13층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 8,080,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 160,768,000원은 감정가의 51.2%지만, 최근 실거래 비교 없이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 임차권 확인. 나현미 보증금 60,000,000원은 후순위 임차권으로 매각 시 소멸하지만, 실제 배당 여부와 명도 진행상황은 최종 매각물건명세서·배당자료와 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2024.08.16. 안다미로인베스트대부주식회사로 근저당권이 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사 근질권이 설정된 기록을 최신 채권계산서와 맞춰보세요.
- 보전처분 확인. 2025.02.20. 서울회생법원의 임원재산보전처분 기록이 있으므로 현재 효력과 매각절차 반영 여부를 원본에서 확인하세요.
- 규제 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있으므로 입찰 전 본건에 대한 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확정”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.12.29. 근저당권이 말소기준이고, 본 호실 임차인 나현미의 주민등록·점유는 2022.08.03.으로 후순위입니다. 60,000,000원의 임차보증금이 존재하지만 대항력은 없고 임차권등기도 매각으로 소멸해, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 3회 유찰로 최저가가 160,768,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 실거래와 직접 비교할 근거가 없어 “절반 가격이니 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 권리만 보면 인수 위험이 낮은 사건이지만, 3회 유찰이 이어진 오피스텔인 만큼 응찰 여부는 현 시점의 실제 거래가격과 임대·매매 수요를 별도로 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
