서울동부지방법원 2024타경461. 서울 광진구 중곡동 평강오피스텔 12층 1204호입니다. 감정가는 314,000,000원, 현재 최저매각가는 160,768,000원으로 3회 유찰돼 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 다만 본건에는 동일 호실의 실거래 시세 자료가 없어, 이 숫자만으로 ‘반값’이나 ‘저가 매수’라고 단정할 수는 없습니다.
권리 기준점은 2020.12.29 설정된 통조림가공수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,404,000,000원이고 공동담보목록 제2020-1081호가 기재돼 있습니다. 이후 2023년 윤한솔 가압류, 2024년 본건 임의경매개시결정과 오종상 가압류 3건, 2025년 국의 압류 등이 이어졌고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경461 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 12층1204호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 조선자 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 160,768,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,165,528,670원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2020.12.29. 을구 1번 근저당권 · 통조림가공수산업협동조합 · 채권최고액 4,404,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 정리된다
2020.12.22 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁 소유권보존이 있었으나 2020.12.29 신탁재산 귀속으로 조선자 앞으로 소유권이 이전됐고 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.
이 근저당권은 2024.08.16 안다미로인베스트대부주식회사로 확정채권양도에 따라 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권도 설정됐습니다. 본질적으로는 2020.12.29 설정된 선순위 담보권을 중심으로 배당이 이뤄지는 사건입니다.
② 임차인 — 1204호 임차권은 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수연 | 12층 1204호 24.05㎡ 전부 | 30,000,000원 | 2023.03.06 / 2023.03.06 | 없음 | 확정일자 2023.03.06 | 없음 |
정수연의 임대차계약일은 2023.02.21, 점유개시일은 2023.03.05, 주민등록 및 확정일자는 2023.03.06입니다. 말소기준권리인 2020.12.29 근저당권보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 2024.03.11에는 보증금 30,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌지만 역시 말소기준권리 이후의 권리라 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
현황조사에는 같은 건물의 905호 손예영, 1001호 김보라, 1003호 나현미, 1301호 (주)불스탁홀딩스도 확인되지만, 이들은 본건 1204호가 아닌 다른 호실 점유자입니다. 본건 권리판단의 직접 대상은 1204호 임차권자 정수연입니다.
③ 가격 — 감정가 51.2%지만 시세 할인율은 알 수 없다
현재 최저매각가는 160,768,000원으로 감정가 314,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이지만, 동일 호실 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,768,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,050,752원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 통조림가공수산업협동조합 | 4,404,000,000원 | 157,717,248원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 5,254,000,000원 중 예상배당은 157,717,248원, 미배당은 5,096,282,752원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 능동 소재 군자역(지하철 5·7호선) 북서측 인근이며, 주위에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 군자역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 기호(가)~(라)는 업무시설(오피스텔), 기호(마)는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적 138.2㎡, 공시지가 8,080,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 51.2%라는 수치가 실제 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다. 군자역 인근 유사 오피스텔 최근 거래를 반드시 비교하세요.
- 임차권 원본 대조. 정수연의 전입·확정일자·보증금 30,000,000원 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 다시 맞춰보세요.
- 근저당권 이전관계. 2024.08.16 안다미로인베스트대부주식회사로의 근저당권 이전과 제이비우리캐피탈 근질권 설정을 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 세금·비용. 국의 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위, 미납 관리비를 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 등기상 인수는 없더라도 실제 점유현황과 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2020.12.29 근저당권이 기준이고, 본건 1204호 임차인 정수연의 전입은 2023.03.06이라 대항력이 없습니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없기 때문에 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 160,768,000원이 감정가의 51.2%라는 이유만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수는 없습니다. 이미 3회 유찰됐고 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼, 권리는 통과하되 가격은 시세 확인 뒤 판단하는 접근이 맞습니다. 본건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 그 가격이 군자역 인근 오피스텔의 실제 거래가와 임대수익에 비해 충분한 안전마진을 제공하는지 여부입니다.
