서울동부지방법원 2024타경461. 광진구 중곡동 평강오피스텔 12층 1204호입니다. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 본건 임차권등기 범위는 제12층 제1204호 24.05㎡ 전부입니다. 감정가 314,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 200,960,000원, 감정가의 64%입니다.
권리구조의 기준점은 2020.12.29. 설정된 통조림가공수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,404,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 본건 1204호의 임차권자 정수연은 2023.03.06. 주민등록·확정일자를 갖추고 2024.03.11. 임차권등기를 했지만, 기준권리보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경461 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 12층1204호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 본건 임차권 범위 | 제12층 제1204호 24.05㎡ 전부 |
| 소유자 | 조선자 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 200,960,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 경매 청구액 | 1,165,528,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2020.12.29. 근저당권입니다. 이후 윤한솔 가압류, 현재 사건의 임의경매개시결정, 오종상 가압류, 성동세무서 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2020.12.22. 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020.12.29. 조선자에게 신탁재산이 귀속돼 현재 소유자로 등기돼 있습니다.
② 본건 임차인 — 정수연 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수연 | 제12층 제1204호 24.05㎡ 전부 | 30,000,000원 | 2023.03.06 / 2023.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
정수연의 임대차계약일자는 2023.02.21., 점유개시일자는 2023.03.05., 주민등록일자와 확정일자는 2023.03.06.입니다. 모두 2020.12.29. 말소기준권리보다 뒤이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 임차권등기 역시 2024.03.11.로 후순위입니다. 보증기관 승계나 대위신고도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 200,960,000원으로 감정가 314,000,000원의 64%입니다. 하지만 본 데이터에는 동일 건물·동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 유찰률만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득액은 최저가 200,960,000원에 인수액 0원을 더한 200,960,000원입니다. 3회 유찰 시 최저가는 160,768,000원, 4회 유찰 시에는 128,614,400원으로 내려가지만, 어느 회차에서도 예상 인수액은 0원입니다. 다만 이 숫자들이 실제 시세보다 낮은지는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,613,440원 |
| 1. 근저당 · 통조림가공수산업협동조합 | 4,404,000,000원 | 197,346,560원 |
| 2. 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,613,440원을 제외한 197,346,560원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 5,056,653,440원이나, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 능동 소재 군자역 북서측 인근으로, 주위에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5·7호선 군자역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 북동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 정수연의 전입·확정일자·임차권등기와 매각물건명세서 기재내용을 원본으로 다시 대조하세요.
- 인수 여부 재확인. 현재 데이터상 인수권리는 해당사항 없고 예상 인수액은 0원입니다. 입찰 직전 최신 명세서를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 200,960,000원이 실제 시장가 대비 어느 수준인지 별도 확인해야 합니다.
- 후속 회차 시나리오. 3회 유찰 시 160,768,000원, 4회 유찰 시 128,614,400원입니다. 가격만 낮아지는지, 실제 시장가 대비 할인폭이 생기는지를 함께 보세요.
- 세금·배당변수. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 현장 상태. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유·사용상태는 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 실거래 확인 후”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2020.12.29. 근저당권이 말소기준이고, 본건 임차권자 정수연의 전입·확정일자와 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도 문제입니다. 감정가 314,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 200,960,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 실거래나 최신 거래 자료가 없으므로 이 최저가를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리 안전성은 확인되지만 가격 매력은 아직 검증 전. 이 물건은 그 둘을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
