서울동부지방법원 2024타경461. 광진구 중곡동 평강오피스텔 13층 1301호, 사건 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에서도 대상 물건들 가운데 근린생활시설이 확인되고, 1301호 현황조사에는 (주)불스탁홀딩스가 사무실로 점유하는 것으로 기록돼 있습니다. 소유자는 조선자이며, 2020.12.29. 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 425,472,000원으로 감정가 831,000,000원의 51.2% 수준입니다. 배당 시뮬레이션상 이 가격에서도 채권 전체가 충족되지 않아 미배당액이 5,195,182,720원으로 남지만, 이는 후순위 채권자의 배당 부족 문제입니다. 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경461 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 13층1301호 (중곡동, 평강오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 · 현황조사상 1301호 사무실 점유 |
| 소유자 | 조선자 |
| 감정가 / 최저가 | 831,000,000원 / 425,472,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,165,528,670원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급 | 서울동부지방법원 등기국 · 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 채권은 매각으로 정리
말소기준은 2020.12.29. 통조림가공수산업협동조합 근저당권 4,404,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 안문환 근저당권 360,000,000원과 맹선옥·윤한솔·오종상 가압류, 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정 역시 2024.02.15. 접수됐습니다.
말소기준 근저당권은 2024.08.16. 안다미로인베스트대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 이는 기존 말소기준 근저당권에 연결된 권리변동입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 따로 인수할 권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
점유·임차 조사 — 기준일 이후 신고
현황조사와 문건접수에 기록된 점유 관련 신고는 905호·1001호·1003호·1204호·1301호에 걸쳐 확인됩니다. 각 전입일은 모두 2020.12.29. 말소기준권리보다 뒤이고, 조사 결과도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 항목은 우선변제 여부를 단정하지 않습니다.
| 점유자 | 호실 / 용도 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손예영 | 905호 | 2021.10.08 | 2024.04.23 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김보라 | 1001호 | 2021.07.06 | 2024.04.23 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 나현미 | 1003호 | 2022.08.03 | 2024.03.04 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 정수연 | 1204호 | 2023.03.06 | 2024.03.08 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| (주)불스탁홀딩스 | 1301호 · 사무실 | 2022.09.16 | — | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 51.2%지만 ‘시세 할인’과는 다르다
이 사건은 감정가 831,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 425,472,000원, 감정가의 51.2%까지 내려온 상태입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
확인 가능한 최신 실거래 비교 수치가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 숫자로 판정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 절반 수준이므로 싸다”가 아니라, “3회 유찰됐으므로 별도의 시세·임대수익·환금성 확인이 필수”로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 425,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 6,654,720원 |
| 2. 근저당 · 통조림가공수산업협동조합 | 4,404,000,000원 | 418,817,280원 |
| 3. 근저당 · 안문환 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 맹선옥 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 합계 5,614,000,000원 중 418,817,280원이 채권자 배당으로 추정되고, 미배당액은 5,195,182,720원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 능동 소재 군자역 북서측 인근이며, 주위에는 공동주택·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철5,7호선 군자역(능동)이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 위생·급배수시설, 난방시설, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설이 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 8,080,000원/㎡입니다.
- 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 1301호 근린시설의 실제 거래가격과 임대조건을 직접 대조해야 합니다.
- 1301호 점유 확인. (주)불스탁홀딩스가 사무실로 조사됐고 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 인도 상황을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2024.08.16. 안다미로인베스트대부주식회사로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사 근질권이 설정돼 있으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 보전처분·압류 확인. 2025.02.20. 보전처분과 2025.04.28. 국의 압류가 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 최신 등기부를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 340,377,600원, 5회 유찰 시 272,302,080원 시나리오가 제시돼 있으나 가격이 낮아져도 실거래·수익성 검증 없이 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 51.2%가 곧 시세 메리트는 아니다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.29. 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 조사된 점유 신고 역시 모두 말소기준 이후이며, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그래서 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 831,000,000원에서 3회 유찰돼 425,472,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 근거 없이 “감정가의 절반이니 싸다”고 결론내릴 수는 없습니다. 특히 대상은 아파트가 아니라 근린시설이고 1301호에는 법인 사무실 점유가 확인됩니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 이 사건의 승부처는 시세·임대수익·점유 상태를 확인한 뒤 현재 51.2%가 실제 시장가격에서도 매력적인지를 검증하는 데 있습니다.
