서울동부지방법원 2024타경461. 광진구 중곡동 평강오피스텔 13층 1301호가 대상입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 이용상태에서도 평가대상 중 기호(마)는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 831,000,000원, 현재 최저매각가는 531,840,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%까지 내려온 상태입니다.
권리구조의 중심은 2020년 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,404,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 안문환 근저당, 맹선옥·윤한솔·오종상 가압류, 경매개시결정과 국 압류 등이 뒤따랐습니다. 제공된 권리판정상 이들 주요 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경461 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 13층1301호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 조선자 |
| 감정가 / 최저가 | 831,000,000원 / 531,840,000원 |
| 유찰 | 2회 · 감정가의 64% |
| 청구금액 | 1,165,528,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 말소기준 | 2020.12.29 통조림가공수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,404,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 주요 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.08.16 안다미로인베스트대부주식회사로 확정채권양도됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 명의의 근질권도 설정됐습니다. 이는 선순위 근저당권에 연결된 후속 권리변동입니다. 별도로 2025.02.20에는 서울회생법원의 임원재산보전처분도 등기돼 있어 원본 등기 및 매각물건명세서와의 최종 대조가 필요합니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 조사 5건, 본건 1301호는 사무실 점유
조사된 점유관계는 총 5건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 905호·1001호·1003호·1204호·1301호가 각각 조사됐고, 모든 전입일이 2020.12.29 말소기준 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상으로 남습니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손예영 | 905호 | 2021.10.08 | 미상 | 2024.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보라 | 1001호 | 2021.07.06 | 미상 | 2024.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나현미 | 1003호 | 2022.08.03 | 미상 | 2024.03.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정수연 | 1204호 | 2023.03.06 | 미상 | 2024.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)불스탁홀딩스 | 1301호 | 2022.09.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 64%까지 내려왔지만 실거래 기준점이 없다
현재 최저매각가는 531,840,000원으로 감정가 831,000,000원의 64%입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
추가 유찰 시 데이터상 매각가는 425,472,000원, 이후 340,377,600원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 어느 회차든 매수인 인수액은 0원으로 계산되므로 권리상 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 가격의 적정성은 실제 근린시설 거래·임대수익·공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 531,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,718,400원 |
| 2. 근저당권 · 통조림가공수산업협동조합 | 4,404,000,000원 | 524,121,600원 |
| 3. 근저당권 · 안문환 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 맹선옥 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,614,000,000원 중 예상배당은 524,121,600원이며, 미배당액은 5,089,878,400원입니다. 선순위 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 공동담보이고 표는 제공된 채권최고액 기준 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 능동 소재 군자역 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철5,7호선 군자역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 위생·급배수시설, 난방시설, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 8,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 531,840,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 근린시설 실거래·임대가를 별도 대조해야 합니다.
- 1301호 점유 확인. (주)불스탁홀딩스의 실제 점유 여부, 보증금, 계약관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 원본 대조. 채권최고액 4,404,000,000원의 공동담보권과 2024.08.16 권리이전·근질권 설정 내용을 최신 등기와 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2025.02.20 등기된 서울회생법원 임원재산보전처분이 매각절차에서 어떻게 정리되는지 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 서류를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 본건은 아파트가 아니라 근린시설로, 업무시설과 근린생활시설이 함께 있는 건물입니다. 실제 이용·임대수요를 근린시설 기준으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2020.12.29 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 주요 후순위 권리가 매각으로 정리되며 예상 인수액도 0원입니다. 현재 2회 유찰로 최저가는 531,840,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다.
하지만 이 숫자만으로 투자매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 본건 1301호를 사무실로 사용하는 (주)불스탁홀딩스의 보증금과 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격·점유 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 유찰 횟수보다 중요한 것은 현재 531,840,000원이 실제 근린시설 시장가격과 임대수익에 비해 어느 위치인지 확인하는 일입니다.
