서울동부지방법원 2024타경461. 광진구 중곡동 평강오피스텔 10층 1001호입니다. 소유자는 조선자이고, 2020.12.29. 통조림가공수산업협동조합이 채권최고액 4,404,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 가압류와 현재의 임의경매개시결정, 본건 김보라의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 326,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가 208,640,000원, 즉 감정가의 64%입니다. 다만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어, 유찰률만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경461 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 10층1001호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 조선자 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 208,640,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권액 | 1,165,528,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 본건 임차권
말소기준은 2020.12.29. 통조림가공수산업협동조합 근저당입니다. 이후 윤한솔의 가압류, 오종상의 가압류 3건, 현재 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2024.08.16.에는 근저당권이 안다미로인베스트대부주식회사로 이전되고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정돼 있습니다.
② 임차관계 — 본건 1001호는 김보라 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보라 | 건물 10층 1001호 25.00㎡ 전부 | 2021.07.06 | 2024.12.13 | 39,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
김보라는 2021.07.06. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2020.12.29.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2025.03.07. 접수됐고, 등기된 미반환 임차보증금은 39,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2021.06.12.과 2023.06.27., 확정일자는 2024.12.13.입니다.
현황조사에는 손예영(905호), 나현미(1003호), 정수연(1204호), (주)불스탁홀딩스(1301호)도 기재되어 있으나 모두 본건 1001호가 아닌 다른 호실입니다. 따라서 본건의 실제 임차관계는 김보라 1명을 기준으로 봐야 하며, 다른 호실 점유자들의 보증금을 본건에 합산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,960원 |
| 2. 근저당 · 통조림가공수산업협동조합 | 4,404,000,000원 | 204,919,040원 |
| 3. 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 208,640,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 5,254,000,000원, 총 예상배당은 204,919,040원이며 미배당은 5,049,080,960원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰과 인수액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 208,640,000원 | 204,919,040원 | 5,049,080,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 166,912,000원 | 163,775,232원 | 5,090,224,768원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 133,529,600원 | 130,860,186원 | 5,123,139,814원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군자역(지하철 5·7호선) 북서측 인근으로 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 군자역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건이 포함된 기호(가)-(라)는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 8,080,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반사항도 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 임차권. 김보라의 전입일 2021.07.06.이 말소기준 2020.12.29.보다 늦어 대항력 없음 판정입니다.
- 다른 호실 점유자 혼동 금지. 905호·1003호·1204호·1301호 점유자는 본건 1001호의 임차인이 아닙니다.
- 보전처분 확인. 2025.02.20. 등기된 임원재산보전처분의 매각 후 처리 여부를 등기부와 매각조건 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 인근 오피스텔 실거래를 별도 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 명료, 가격은 시세 확인이 먼저
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 본건 1001호 김보라는 말소기준 이후 전입한 임차권자라 제공된 판정상 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 현재 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만 실제 시장가격 데이터가 없어 이 할인율 자체를 가격 메리트로 평가할 수는 없습니다.
따라서 권리 측면에서는 본건 임차권의 승계 위험보다 2025.02.20. 보전처분의 처리 상태를 원본으로 재확인하는 것이 중요하고, 가격 측면에서는 감정가가 아닌 실제 인근 오피스텔 거래가격을 기준으로 상한을 정하는 것이 핵심입니다. 인수 0원은 확인되지만, 64%가 곧 싸다는 뜻은 아닙니다.
