서울동부지방법원 2024타경461. 광진구 중곡동 평강오피스텔 10층 1001호입니다. 감정가 326,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 166,912,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2020.12.29. 설정된 통조림가공수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,404,000,000원이며 공동담보가 설정된 근저당입니다.
본건 1001호에는 김보라의 주택임차권등기가 있습니다. 전입일은 2021.07.06.으로 말소기준권리보다 늦고, 등기된 미반환 임차보증금은 39,000,000원입니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며 매각물건명세서도 인수권리 해당사항 없음으로 표시합니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자의 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경461 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 10층1001호 (중곡동, 평강오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 |
| 소유자 | 조선자 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 166,912,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,165,528,670원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 본건 임차권등기 범위 | 10층 1001호 25.00㎡ 전부 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2020.12.29. 근저당권입니다. 이후 본건 경매개시결정, 윤한솔·오종상 가압류, 김보라 주택임차권, 국 압류 등 매각으로 소멸하는 권리들이 확인됩니다. 2025.02.20.에는 임원재산보전처분 등기도 존재하지만, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
② 본건 임차관계 — 김보라 임차권등기 1건
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보라 | 10층 1001호 25.00㎡ 전부 | 2021.07.06 | 2024.12.13 | 39,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
김보라는 2021.07.06. 전입했고, 말소기준권리인 2020.12.29. 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 2025.03.07. 주택임차권등기가 등기되었고 미반환 임차보증금 39,000,000원이 기재되어 있으나, 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 낙찰자에게 승계되는 금액은 없습니다.
③ 가격 — 51.2%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가 166,912,000원은 감정가 326,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰로 절대가격은 크게 낮아졌지만, 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,136,768원 |
| 1. 근저당 · 통조림가공수산업협동조합 | 4,404,000,000원 | 163,775,232원 |
| 2. 가압류 · 윤한솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오종상 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오종상 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오종상 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권 총액은 5,254,000,000원, 예상 배당액은 163,775,232원이며 미배당액은 5,090,224,768원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군자역(지하철 5·7호선) 북서측 인근이며, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 군자역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용되며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 8,080,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 3회 유찰·감정가 51.2%라는 할인율보다 실제 오피스텔 매매가와 임대가를 우선 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 김보라의 전입일·임차권등기·보증금 39,000,000원과 매각물건명세서의 인수 여부를 다시 대조하세요.
- 보전처분 확인. 2025.02.20. 임원재산보전처분 등기가 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서에서 매각 후 정리 여부를 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 국 압류와 당해세 가능성, 실제 집행비용과 최우선변제 여부에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인이 먼저”
이 물건의 현재 자료상 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2020.12.29. 근저당이고, 1001호 임차권자 김보라는 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고 예상 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 매수인이 떠안을 금액이 확인되지 않습니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 326,000,000원에서 3회 유찰되어 166,912,000원, 즉 51.2%까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세 비교자료가 없으므로 이를 곧바로 “시세의 절반”로 해석하면 안 됩니다. 권리는 비교적 명확하지만, 최종 입찰가는 주변 오피스텔의 실제 매매·임대 수준을 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
