서울남부지방법원 2024타경144128. 서울 구로구 구로동 종인아네스트 제9층 제904호, 전용면적 19.47㎡인 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 고광태이며, 2022년 1월 거래가 103,500,000원에 취득한 이력이 있습니다. 이후 오케이저축은행과 신용보증기금의 가압류가 설정됐고, 서울신용보증재단의 강제경매로 이어졌습니다.

등기상 말소기준은 2023.12.18. 오케이저축은행 가압류입니다. 해당 가압류와 후순위 신용보증기금 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 비교적 단순하지만, 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 904호 임차인 서대우의 전입신고와 확정일자가 말소기준보다 앞서 있어 배당 후 보증금 잔액의 승계 가능성을 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

현재 소유자 고광태의 소유권 취득 이후 국민건강보험공단 압류가 있었으나 해당 압류는 2024.01.10. 말소됐습니다. 이후 경매권리의 기준이 되는 오케이저축은행 가압류가 2023.12.18. 접수됐고, 신용보증기금 가압류와 서울신용보증재단의 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다.

② 임차인 분석 — 904호와 다른 호실을 반드시 구분

이 사건의 임차인 조사에는 서로 다른 호실의 점유자가 함께 등장합니다. 실제 임차인으로 기재된 사람은 총 5명이며, 대상 904호에 대응하는 임차인은 서대우 1명입니다. 나머지 4명은 다른 호실에 관한 신고이므로 해당 보증금을 904호의 매수인 인수액에 단순 합산해서는 안 됩니다.

다만 517호 김기정에 관한 인수 시뮬레이션 자체에는 중요한 의미가 있습니다. 보증금 126,000,000원이 전액 인수되는 구조라면, 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 매수인이 부담할 미배당 보증금이 늘어나므로, 낙찰가와 인수금의 합계는 대체로 126,000,000원 수준에 고정됩니다. 낙찰가가 계속 내려가도 그만큼 실질취득비용이 줄어드는 구조가 아닙니다. 이 계산은 517호에 한정된 설명이며 904호에 적용할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 1,463만원을 그대로 시세와 비교하면 안 된다

종인아네스트는 2012.03.19. 준공된 60세대 건물입니다. 대상 904호의 전용면적은 19.47㎡이며, 같은 면적의 2026년 4월 거래가는 104,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균도 104,000,000원으로 나타납니다.

전체 12건 평균은 114,833,333원이지만, 여기에는 21.29㎡ 거래와 과거 고가 거래도 포함돼 있습니다. 따라서 대상 호실의 가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균 104,000,000원과 최신 거래 104,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 합리적입니다.

특히 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.3회인데, 이 물건은 이미 9회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 단순히 가격이 많이 내려왔다는 사실뿐 아니라 권리관계, 점유, 환금성 등 시장 참가자가 우려할 수 있는 문제를 더욱 신중히 살펴야 한다는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 14,630,000원 가정 · 제시된 배당 시뮬레이션)

위 배당액은 집행비용 등을 가정한 시뮬레이션 수치입니다. 배당 우선순위, 조세채권, 임차인 배당 및 실제 배당액은 법원 절차에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액 전체가 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 특히 517호 김기정의 보증금 126,000,000원을 904호 인수액으로 귀속시킬 수 없고, 904호 서대우의 보증금 배당도 확정되지 않았습니다.

⑤ 회차별 미배당 — 유찰이 더 진행돼도 권리 위험은 사라지지 않는다

유찰 횟수가 늘어날수록 명목상 최저매각가는 낮아지지만, 채권자의 미배당 금액은 오히려 커집니다. 다만 일반 채권자의 미배당 금액과 대항력 임차인의 보증금 승계액은 구분해야 합니다. 매수인에게 실제로 승계되는 임차보증금은 해당 호실 임차인의 대항력, 보증금, 배당 순위와 배당액에 따라 결정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울 구로구 구로동 신구로초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 구로역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 3층·지상 20층 건물의 제9층 제904호입니다. 알루미늄 패널 외벽 및 샷시창호가 적용돼 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수, 도시가스 난방, 화재탐지·소화전, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 기재돼 있습니다.
• 도로. 본건 토지는 북서측 및 남서측의 폭 약 13m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 공시지가 자료는 ㎡당 8,188,000원입니다.
• 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부구조와 이용상태를 집합건축물대장상 현황도에 근거해 판단했습니다. 실제 내부상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 60세대의 소규모 오피스텔로, 최근 12개월 동일면적 거래는 2건입니다. 최근 실거래 추세가 -11.1%인 데다 이 물건은 9회 유찰돼 있어 재매각 가능성과 처분 기간을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 904호 임대차계약서 확인. 서대우의 정확한 보증금, 월세, 계약기간, 임차목적물과 계약 당사자를 확인해야 합니다.
• 대항력 유지 여부 확인. 2022.01.10. 전입신고와 실제 주거 점유가 이어지고 있는지, 말소기준 이전에 대항요건을 갖췄는지 확인해야 합니다.
• 우선변제·배당요구 검토. 2021.12.16. 확정일자와 2025.02.24. 배당요구를 토대로 배당 가능 금액과 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
• 호실별 임차권리 분리. 김기정의 보증금 126,000,000원은 517호에 관한 것입니다. 904호의 인수액으로 잘못 반영하지 않도록 매각 대상, 호실별 권리 및 배당을 대조해야 합니다.
• 매각 단위 확인. 다른 호실의 임차인 정보가 함께 기재돼 있으므로 904호의 매각 단위와 다른 물건의 권리관계가 실제로 어떻게 구분되는지 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 낙찰가뿐 아니라 승계할 임차보증금, 취득 관련 세금, 명도비, 미납 관리비를 함께 고려해야 합니다.
• 시세 하락 반영. 전체 12건 평균 114,833,333원보다 최근 동일면적 평균 104,000,000원 및 최신 거래가를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부상태를 직접 확인하지 못한 점을 감안해 수리·설비·점유 상황을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “1,463만원에 낙찰받는 것”과 “1,463만원에 취득하는 것”은 다르다

이 물건에서 가장 위험한 착각은 감정가 109,000,000원이 14,630,000원까지 내려왔으니 큰 폭의 할인을 받는다고 생각하는 것입니다. 실제로는 904호 대항력 임차인 서대우의 보증금이 확인되지 않았고, 배당 후 매수인이 얼마를 인수할지 알 수 없습니다.

배당 시뮬레이션에 표시된 126,000,000원 인수액은 517호 김기정의 보증금으로, 904호에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 반대로 이를 제외했다고 해서 904호의 인수액이 0원이라는 결론을 내릴 수도 없습니다. 핵심 위험은 인수액이 불확정이라는 점입니다.

가격 환경도 우호적이라고 보기 어렵습니다. 최근 동일면적 평균과 최신 실거래는 104,000,000원이고, 최근 시세는 이전 구간 대비 11.1% 하락했습니다. 해당 물건은 단지 평균 유찰 횟수 6.3회를 넘어 이미 9회 유찰됐습니다.

종합 결론은 고위험·입찰 보류입니다. 904호의 보증금 원금과 배당 후 인수액을 확정하고, 호실별 권리관계를 명확히 분리한 다음에야 실제 취득비용을 최신 시세와 비교할 수 있습니다. 권리가 확인되기 전에는 최저가의 낮은 숫자를 투자 매력으로 평가하지 않는 것이 타당합니다.