서울남부지방법원 2024타경144128. 구로동 종인아네스트 제9층 제904호, 전용면적 비교 기준 19.47㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 고광태로, 2022.01.24. 소유권이전 당시 거래가액은 103,500,000원입니다. 이 물건의 등기상 말소기준은 2023.12.18. 주식회사오케이저축은행의 가압류 50,440,170원입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 서울신용보증재단의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

하지만 이 사건의 핵심은 후순위 가압류가 아닙니다. 임차인의 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 특히 904호에는 서대우가 2022.01.10. 전입하고 2021.12.16. 확정일자를 받은 것으로 기재되어 있으며, 2025.02.24. 배당요구도 했습니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 배당 후 남는 보증금이 얼마인지, 매수인이 얼마를 인수할지는 현재 금액으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별개

등기만 보면 구조는 단순합니다. 국민건강보험공단 압류는 2024.01.10. 이미 말소됐고, 말소기준인 오케이저축은행 가압류 이후의 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기상 후순위 권리 소멸과 별도로 봐야 합니다. 말소기준일 2023.12.18.보다 앞선 전입이 확인되는 임차인이 존재하므로 “후순위 등기가 지워진다 = 인수 0원”이라는 결론은 성립하지 않습니다.

② 임차인 — 904호 보증금 미상이 가장 큰 변수

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 표에 기재된 명의는 중복 보증기관 신고가 아니라 실제 임차인 5명입니다. 다만 각 호수가 서로 다르므로 본건 904호의 인수액을 계산할 때는 다른 호수의 보증금을 단순 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가 22.0%라는 숫자에 속으면 안 된다

종인아네스트의 비교 면적은 19.47㎡이며, 최근 거래 중 2026.04. 12층 거래가 104,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 104,000,000원이고 표본은 2건입니다. 반면 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 114,833,333원으로 더 높습니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 104,000,000원과 최신 거래 104,000,000원을 우선해서 보는 편이 타당합니다.

현재 최저가 22,859,000원은 최근 12개월 평균의 22.0%입니다. 숫자만 떼어 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 하지만 최근 거래 추세는 -11.1%이고, 배당 시나리오의 매수인 인수액은 126,000,000원입니다. 이 인수 가정을 그대로 적용한 참고 실질취득 148,859,000원은 최신 거래 104,000,000원 및 최근 12개월 평균 104,000,000원보다 높습니다. 따라서 “최저가가 시세의 22.0%라서 싸다”는 평가는 금지해야 하는 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,859,000원 가정)

채권자 총 청구액 149,377,761원 중 예상 배당은 22,047,538원이며, 미배당액은 127,330,223원입니다. 매수인 인수 가정은 126,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차가 더 내려가도 배당 시나리오상 인수액 126,000,000원은 그대로입니다. 즉 낙찰가가 22,859,000원에서 18,287,200원, 14,629,760원으로 내려가는 것만 보고 투자 매력이 급격히 좋아진다고 판단해서는 안 됩니다. 대항력 보증금이 핵심 부담으로 남으면 유찰 폭만큼 실질 부담이 줄지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 제904호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 신구로초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 구로역(지하철1호선)이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상20층 건물의 제9층 제904호입니다. 기본 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·소화전·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
• 토지. 구로동 110, 일반상업지역이며 토지면적 751.7㎡, 공시지가 8,188,000원/㎡입니다. 북서측·남서측으로 폭 약 13미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며 도로에 접합니다.
• 거래 흐름. 최근 12개월 실거래는 2건, 평균 104,000,000원이고 최근 거래 추세는 -11.1%입니다.
• 경매 흐름. 종인아네스트 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.3회, 낙찰률은 0.0%입니다. 본건도 현재 7회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 904호 임대차 보증금 확인. 서대우의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
• 배당 시나리오 대응 관계 확인. 김기정 517호 보증금 126,000,000원 인수 가정이 본건 904호의 입찰 판단에 어떻게 연결되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 최저가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 22.0%지만, 대항력 보증금 인수가 존재하면 최저가와 시세의 단순 비교는 의미가 크게 떨어집니다.
• 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 114,833,333원보다 최근 12개월 평균 104,000,000원과 최신 거래 104,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -11.1%입니다.
• 추가 유찰 과대평가 금지. 8회 유찰 시 18,287,200원, 9회 유찰 시 14,629,760원이지만 배당 시나리오상 인수액은 계속 126,000,000원입니다.
• 현황 재확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상태가 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 표시되어 있어 실제 현황과 다를 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류·임대차관계 원문을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 정해야 합니다.

맺으며 — “22,859,000원짜리 오피스텔”로 보면 안 된다

감정가 109,000,000원이 7회 유찰되어 최저가 22,859,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서는 낙찰가보다 임차인 권리가 더 중요한 변수입니다. 904호 서대우의 보증금은 확인되지 않았고, 별도로 제시된 배당 시나리오에는 김기정 보증금 126,000,000원 전액 인수가 반영돼 있습니다.

그 시나리오를 그대로 적용하면 현재 회차의 참고 실질취득은 148,859,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 104,000,000원을 웃돕니다. 시장 흐름도 -11.1%입니다. 8회·9회로 더 유찰된다고 해도 인수 가정 126,000,000원이 남는 한 최저가 하락만큼 투자성이 좋아지는 구조가 아닙니다.

후순위 등기는 소멸하지만 임차인 위험은 미해결. 현재 단계에서는 가격 메리트를 논하기보다 904호 임대차 보증금과 배당 후 잔액, 그리고 126,000,000원 인수 시나리오의 정확한 적용 대상을 먼저 확인해야 합니다. 확인 전 응찰은 보수적으로 보는 것이 맞습니다.