24,327,000원
서울남부지방법원 2024타경144128. 구로동 로제리움2차 제14층 제1402호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 대상 면적은 14.91㎡이며, 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물의 14층에 위치합니다. 현재 최저매각가는 감정가 116,000,000원에서 7회 유찰된 24,327,000원입니다.
표면 숫자만 보면 1억원 넘게 할인된 물건처럼 보이지만 이 사건에서는 낙찰가가 매수인의 총부담이 아닙니다. 말소기준은 2023.09.26. 케이뱅크 가압류이고, 그보다 앞선 2022.08.24. 전입을 갖는 대항력 임차권이 존재합니다. 매각물건명세서에도 보증금 129,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경144128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 가마산로26길 5, 제14층 제1402호 (구로동, 로제리움2차) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 아파트(도시형생활주택-원룸형) |
| 면적 / 층 | 14.91㎡ · 지하2층/지상20층 중 제14층 제1402호 |
| 소유자 | 고광태 (2021.12.08. 거래가액 114,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 24,327,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울신용보증재단 / 79,565,873원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 단지 | 로제리움2차 · 141세대 · 2014.01.03. |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 선순위 임차권
말소기준인 케이뱅크 가압류 이후의 신용보증기금 가압류, 국 압류, 서울신용보증재단 강제경매개시결정, 금천구 압류 및 후순위 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 말소와 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 한국토지주택공사의 임차권은 전입일자 2022.08.24., 확정일자 2022.07.26.로 말소기준보다 빠르고, 보증금 129,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차관계 — 실제 점유자와 보증기관 승계를 분리해서 본다
본건 1402호 기준 현황조사상 실제 점유자로 확인되는 사람은 김혜린 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 임차권자로 기재되어 있어 실제 임차인 수에 별도로 더하지 않습니다. 다만 한국토지주택공사 임차권은 보증금 129,000,000원의 인수 판단에 직접 영향을 줍니다.
| 성명 / 지위 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜린 현황점유자 | 1402호 | 2022.08.24. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 건물 전부 | 2022.08.24. | 129,000,000원 | 2022.07.26. | 대항력 우선변제 승계 배당요구 2025.02.18. · 서대우 보증금 대위·승계 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 129,837,886원+
로제리움2차 동일 면적 14.91㎡의 전체 실거래 12건 평균은 119,133,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 122,500,000원, 최신 거래는 2026.01. 130,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 구간보다 3.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 14.91㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 14.91㎡ | 18 | 118,500,000원 |
| 2025.02 | 14.91㎡ | 17 | 119,000,000원 |
| 2024.07 | 14.91㎡ | 16 | 119,000,000원 |
| 2024.05 | 14.91㎡ | 17 | 119,000,000원 |
| 2024.04 | 14.91㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2024.03 | 14.91㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2023.11 | 14.91㎡ | 19 | 117,500,000원 |
| 2023.11 | 14.91㎡ | 18 | 121,000,000원 |
| 2023.11 | 14.91㎡ | 17 | 121,000,000원 |
| 2023.11 | 14.04㎡ | 18 | 115,000,000원 |
| 2023.10 | 14.91㎡ | 20 | 119,600,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 119,133,333원 |
| 최근12개월 평균 | 14.91㎡ | 3건 | 122,500,000원 |
현재 최저가만 최근 12개월 평균과 비교하면 19.9% 수준이지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 설명하지 못합니다. 현재 배당 가정대로라면 실질취득이 129,837,886원으로 올라가 최근 12개월 평균의 약 106.0%가 됩니다. 최신 거래 130,000,000원과도 거의 같은 수준입니다. 따라서 7회 유찰됐으니 시세보다 싸다는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 837,886원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 129,000,000원 | 23,489,114원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 25,493,758원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,371,718원 | 0원 |
| 4. 서울신용보증재단 | 79,565,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 선순위 임차보증금 일부 배당만으로 소진됩니다. 한국토지주택공사 보증금의 미배당 잔액은 105,510,886원입니다. 김기정 517호 등 본건 1402호와 호수가 다른 임차기재는 1402호 인수액에 합산하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 구로구 구로동 소재 신구로초등학교 북측 인근 지역으로, 공동주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 구로역(지하철1호선)이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상20층 건물의 제14층 제1402호이며 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 화재탐지·소화전, 승강기, 기계식주차설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 도로에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·건축선 관련 제한이 있습니다.
- 현황 확인. 내부구조 및 이용상태는 현장조사 당시 폐문부재로 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 표시되어 현황과 다를 수 있습니다.
- 경매 이력. 로제리움2차 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.4회이고, 본건은 현재 7회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담으로 판단. 24,327,000원이 아니라 LH 미배당 인수를 더한 129,837,886원 수준을 가격 비교 기준으로 봐야 합니다.
- 한국토지주택공사 임차권 확인. 보증금 129,000,000원, 전입 2022.08.24., 확정일자 2022.07.26., 배당요구 2025.02.18.의 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 김혜린 점유관계 확인. 1402호 현황점유자의 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 및 추가 인수금 여부를 확정할 수 없습니다.
- 대위·승계 중복 주의. 한국토지주택공사는 실제 임차인을 한 명 더 뜻하는 것이 아니라 보증기관 대위·승계 임차권입니다. 보증금을 단순 합산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 재검토. 최근 12개월 평균 122,500,000원과 최신 거래 130,000,000원을 기준으로 총취득비용을 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부구조가 현황도 기준이므로 실제 내부 상태와 이용상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰”보다 “1억 550만원 인수”가 먼저다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 24,327,000원이지만, 투자판단에 더 중요한 숫자는 한국토지주택공사 임차보증금 미배당 잔액 105,510,886원입니다. 현재 회차에서 둘을 더한 실질취득은 129,837,886원 수준으로, 최근 12개월 평균 122,500,000원보다 높고 최신 거래 130,000,000원과 거의 같습니다.
더구나 본건 1402호에는 김혜린이 2022.08.24. 전입한 것으로 조사되어 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 1.16억짜리를 2,432만원에 사는 경매”가 아니라, 대항력 임차보증금 인수와 미상 점유위험을 먼저 해결해야 하는 사건입니다. 7회 유찰이라는 할인율보다 선순위 임차권의 실질부담이 훨씬 중요합니다.
