서울남부지방법원 2024타경144128. 이번 물건은 서울 구로구 구로동 로제리움2차 14층 1402호입니다. 감정가는 116,000,000원이지만 아홉 차례 유찰을 거치며 최저매각가는 15,570,000원으로 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 13.42%에 접근할 수 있어 매우 저렴해 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 낙찰 후 어떤 임차보증금을 인수하느냐입니다.

말소기준권리는 2023.09.26 주식회사 케이뱅크 가압류입니다. 이보다 앞서 전입한 임차인들이 존재하고, 한국토지주택공사의 129,000,000원 임차권등기와 배당 부족분 인수 문제가 명시돼 있습니다. 다만 1402호에는 김혜린이 전입자로 확인되고, 한국토지주택공사가 승계한 서대우의 점유 호실은 904호로 표시돼 있어 서로 다른 호실의 권리를 구분하는 작업이 선행돼야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 인수되는 보증금은 다르다

2014년 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 48,000,000원)은 2016.02.15 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2023.09.26 케이뱅크 가압류입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정, 금천구 압류 및 후순위 임차권등기는 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 보증기관 승계 1건

여러 호실의 임차 내역이 함께 확인됩니다. 실제 임차인으로 표시된 사람은 서대우·김혜린·노지선·김기정·장혜영 등 5명이며, 한국토지주택공사는 서대우의 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인으로 세거나 같은 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 보증금 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

제시된 배당 추정에서는 한국토지주택공사의 보증금 129,000,000원 중 14,889,740원이 배당되고, 미배당액 114,110,260원을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 또한 517호 김기정의 보증금 126,000,000원이 별도로 전액 인수 대상으로 처리됩니다.

④ 시세 비교 — 낮은 최저가보다 실질취득가와 하락 추세가 중요하다

로제리움2차 전용 14.91㎡ 전후의 최근 거래를 보면 최근 12개월 평균은 105,000,000원입니다. 최근 거래가격이 이전보다 11.0% 하락한 흐름도 나타납니다. 전체 12건 평균 113,666,666원만 기준으로 가격 메리트를 판단하면 최근 시세보다 높게 평가할 위험이 있습니다.

최저가 15,570,000원은 최근 12개월 평균의 14.8%입니다. 그러나 이 비율은 인수보증금을 제외한 낙찰가만의 비교이므로 실제 가격 경쟁력을 나타내지 않습니다. 예를 들어 한국토지주택공사 인수액을 적용하는 가정상의 실질 부담 129,680,260원은 최근 평균 105,000,000원보다 높습니다. 사건 합산 부담 255,680,260원 역시 최근 평균의 약 243.5%이지만, 이 합산액에는 다른 호실의 인수액이 포함돼 있으므로 1402호의 매수가격 평가에 직접 사용할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 15,570,000원 가정)

집행비용 680,260원을 제외한 14,889,740원이 한국토지주택공사에 배당되는 추정입니다. 일반채권 청구액 합계는 124,431,349원이며, 배당 예상액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐습니다. 위 배당표는 서로 다른 호실의 임차권을 함께 반영한 사건 추정치이므로, 1402호의 확정 배당표나 개별 인수액으로 간주해서는 안 됩니다.

⑥ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 부담은 남는다

이 시나리오는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조를 보여줍니다. 낙찰가가 떨어지면 임차인 배당액도 감소하고, 그만큼 인수액이 증가해 총부담이 거의 일정하게 유지됩니다. 다만 위 합산에는 서로 다른 호실의 인수 추정치가 포함돼 있으므로 개별 물건의 취득비용 예측에 그대로 적용할 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 구로구 구로동 소재 영림중학교 남측 인근. 주변은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 대림역(지하철 2·7호선)이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 20층 건물 중 14층 1402호입니다. 아파트(도시형생활주택·원룸형)로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 화재탐지·소화전, 승강기 및 기계식주차설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 건축선 관련 제한이 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으나, 감정 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상태를 건축물현황도에 의존해 판단했습니다. 현황과의 차이를 확인해야 합니다.
• 환금성. 141세대 규모의 원룸형 도시형생활주택으로, 최근 거래 추세가 -11.0%입니다. 소형 주택의 임대수요뿐 아니라 매도 시 가격과 거래 가능성도 함께 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 1402호 임차인 확인. 김혜린의 전입 사실이 확인됩니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 안전합니다.
• 임차권 목적물 대조. 한국토지주택공사 129,000,000원 임차권과 서대우의 904호, 대상 1402호 사이의 관계를 등기부·매각물건명세서·임대차계약서로 명확히 구분해야 합니다.
• 517호 보증금 제외 여부. 김기정의 126,000,000원은 517호 관련 금액입니다. 1402호의 낙찰자가 부담하는 보증금으로 단정하지 말고 물건별 매각 범위와 배당표를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재산정. 해당 호실에 실제 귀속되는 인수보증금만 확인한 뒤 낙찰가에 더해야 합니다. 인수가 확정되지 않으면 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 105,000,000원과 최신 거래 90,000,000원(전용 14.04㎡), 동일 전용 14.91㎡ 거래 105,000,000원을 함께 참고하세요. 최근 하락 추세 -11.0%를 반영해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자의 권원과 인도 가능성을 확인하고, 관리비 체납 여부 및 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 조세채권. 국세 및 지방세 압류가 존재합니다. 당해세·우선변제 순위와 실제 배당 가능 금액을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 등기부 발급일 2026.07.26 이후의 변동사항을 확인하고, 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기부·물건별 배당내역을 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1,557만원”은 투자원가가 아니다

이 물건은 감정가 116,000,000원에서 최저가 15,570,000원으로 내려온 9회 유찰 물건입니다. 그러나 가격표 하나만으로는 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

배당 추정상 한국토지주택공사의 미배당 보증금 114,110,260원과 김기정의 보증금 126,000,000원을 합친 240,110,260원의 인수액이 계산되지만, 이들은 서로 다른 호실에 관련된 금액입니다. 대상인 1402호에서는 김혜린의 전입이 확인되는 반면, 보증금과 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 따라서 1402호의 최종 인수액과 실질취득가는 아직 확정하기 어렵습니다.

최근 12개월 실거래 평균이 105,000,000원이고 가격 추세마저 -11.0%인 상황에서, 선순위 임차권과 호실별 인수 관계가 불명확한 물건에 최저가만 보고 접근하는 것은 위험합니다. 추가 유찰로 입찰가격이 내려가도 보증금 인수 부담이 늘어 실질취득가가 유지될 가능성도 있습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 먼저 1402호의 임대차관계와 실제 인수보증금을 확정하고, 그 결과로 계산한 실질취득가를 최근 시세와 비교해야 합니다. 이 사건의 승부처는 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 무엇을 얼마만큼 인수하는지를 정확히 확인하는 것입니다.