서울남부지방법원 2024타경144128. 서울 구로구 구로동 '그린플러스구로해담채3' 제13층 1305호입니다. 감정가 121,000,000원에서 9회 유찰돼 최저매각가가 16,241,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 실제 판단은 정반대입니다. 매각물건명세서에 보증금 130,000,000원의 대항력 있는 임차인이 명시돼 있기 때문입니다.

이 물건의 출발점은 최저가가 아니라 낙찰자가 실제 얼마를 부담하게 되는지입니다. 임차인이 매각대금에서 보증금 일부를 배당받는 경우에는 그만큼 인수잔액이 줄어들고, 반대로 배당을 받지 못하면 인수잔액이 커집니다. 낙찰대금이 임차인에게 우선 배당되는 구조라면 실질 부담은 보증금인 130,000,000원 수준에서 유지됩니다. 그러나 배당요구와 실제 배당이 확인되지 않은 상태에서는 전액 인수 가능성도 배제할 수 없습니다. 최저가 하락이 곧 실질취득비용 하락을 의미하지 않는 대표적인 사례입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 채권과 살아남는 임차권

등기부상 현재의 말소기준권리는 2024.03.11 신용보증기금 가압류입니다. 채권 청구금액은 19,371,718원입니다. 이후 2024.11.26 등기된 서울신용보증재단의 강제경매개시결정과 가압류는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 이전에 설정된 한국양봉농업협동조합 및 하나은행 근저당권은 이미 말소됐습니다.

하지만 여기서 중요한 점은 등기된 채권이 소멸한다고 임차인의 대항력까지 없어지는 것은 아니라는 사실입니다. 본건 1305호의 임차인 노지선은 2023.05.30 전입했으며, 이는 말소기준권리인 2024.03.11보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있다는 사실을 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 본건 1305호의 인수위험

본건 1305호에서 확인되는 임차인은 노지선 1명입니다. 임차인의 대항력은 매각물건명세서에 명시되어 있으며, 확정일자도 기재되어 있습니다. 다만 확정일자가 존재한다는 사실만으로 실제 배당액을 확정할 수는 없습니다. 배당요구 여부, 우선변제 요건, 배당순위와 배당가능금액을 별도로 확인해야 합니다.

③ 실질취득비용 — 1,624만원의 가격 착시

현재 최저매각가 16,241,000원은 감정가 121,000,000원의 약 13.42%입니다. 그러나 매수인은 매각대금 외에도 임차인에게 배당되지 않는 보증금 잔액을 부담할 수 있습니다.

실질취득비용은 낙찰가와 실제 인수잔액을 합한 금액입니다. 임차인에게 배당되는 금액에 따라 달라지며, 위 수치는 취득세·명도비·체납 관리비 등 부대비용을 제외한 비교입니다.

매각대금 중 임차인이 우선 배당받는 금액이 많아지면 매수인의 인수잔액은 그만큼 줄어듭니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 낮아지더라도 인수잔액이 늘어나 실질 부담이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 반면 임차인에게 배당이 이루어지지 않으면 보증금 전액이 별도 인수액으로 남을 수 있습니다. 어느 경우든 최저가의 할인율만으로 투자수익을 예상하는 것은 위험합니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 중

해담채3의 동일 전용면적 13.39㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 108,250,000원이지만 과거 고가 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 93,333,333원과 최신 거래를 우선 적용해야 합니다.

2023년에는 110,000,000원~120,000,000원대 거래가 존재했지만, 2026년 8~9월 거래는 88,000,000원~100,000,000원 수준입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -17.6%로 하락 방향입니다.

특히 본건과 같은 13층·13.39㎡ 거래가 2026.09에 92,000,000원으로 확인됩니다. 층과 면적이 같은 실거래가 존재한다는 점에서 이 가격은 본건의 실질취득비용을 평가할 때 중요한 비교 사례입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 16,241,000원 가정)

채권자 배당은 매각대금 16,241,000원에서 집행비용 692,338원을 공제한 시뮬레이션입니다. 본건 1305호 임차인의 우선배당 여부와 배당액이 확정 반영된 표는 아닙니다. 임차인 배당순위가 달라지면 채권자 배당액도 달라질 수 있으며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑥ 추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가, 남는 인수위험

최저매각가는 10회 유찰 시 12,992,800원, 11회 유찰 시 10,394,240원까지 내려가는 시나리오입니다. 그렇지만 임차인에게 배당되지 않은 보증금은 계속 매수인 인수대상으로 남을 수 있습니다. 따라서 회차별 최저가만 감소한다고 실제 투자비용이 같은 비율로 줄어들지는 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 소재지와 주변 환경. 본건은 서울 구로구 구로동 104-3에 위치한 그린플러스구로해담채3의 1305호입니다. 주변은 유사한 공동주택, 오피스텔, 학교와 근린생활시설 등이 있는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 구로동 해당 물건이 속한 감정평가 일련번호(3)는 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장 및 대림역(지하철 2·7호선)을 이용할 수 있는 것으로 조사됐습니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 16층 건물의 13층입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호 등으로 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택·원룸형)입니다. 전용 13.39㎡의 소형 주거시설로, 일반적인 가족형 아파트와 동일한 주거 수요를 전제로 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
• 설비. 기본 위생·급배수시설, 도시가스 난방설비, 소방설비, 승강기 및 기계식주차설비 등이 기재돼 있습니다.
• 토지와 규제. 구로동 104-3은 일반상업지역이며, 도로에 접합니다. 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.
• 현장확인. 감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 표시됐습니다. 실제 내부상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적의 실거래가 존재하지만 최근 거래가격이 과거보다 낮아졌습니다. 최근 가격 추세 -17.6%를 고려할 때, 보증금 인수를 포함한 고가 취득 이후의 재매각은 불리할 수 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 130,000,000원 확인. 본건 1305호 매각물건명세서에 명시된 보증금과 인수조건을 최우선으로 확인해야 합니다.
• 대항력 확인. 노지선의 전입일자 2023.05.30과 말소기준권리 2024.03.11을 대조하고, 점유 유지 여부와 실제 대항요건을 확인해야 합니다.
• 확정일자 및 배당요구. 확정일자 2023.04.21은 확인되지만, 실제 배당요구 여부와 배당순위를 원본 문건으로 검토해야 합니다.
• 최종 인수액 계산. 임차보증금에서 실제 배당되는 금액을 제외한 잔액을 확인하고, 낙찰가와 합산해 실질취득비용을 산정해야 합니다.
• 다른 호수와 구분. 517호 김기정의 보증금 126,000,000원 등은 1305호 매수인의 인수금액에 포함하지 않아야 합니다.
• 최근 실거래 우선. 전체 평균 108,250,000원보다 최근 12개월 평균 93,333,333원, 2026.09의 13층 거래 92,000,000원 및 최근 하락 추세를 우선 검토해야 합니다.
• 반복 유찰 원인. 9회 유찰된 배경을 권리관계, 인수부담, 매각조건 및 실제 수요 측면에서 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유. 대항력 있는 임차인은 일반적인 소유자 점유와 명도 구조가 다를 수 있습니다. 보증금 반환 및 점유 이전 조건을 사전에 검토해야 합니다.
• 관리비와 설비. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분을 확인하고, 기계식주차설비와 내부 시설상태를 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차인 배당요구 문건 및 매각기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1,624만원이 실질취득가 1,624만원은 아니다”

서울남부지방법원 2024타경144128, 구로 해담채3 1305호는 감정가 121,000,000원에서 9회 유찰된 결과 최저매각가가 16,241,000원까지 하락했습니다. 표면적인 할인율은 크지만, 이 경매를 판단할 핵심은 할인율이 아닙니다.

본건에는 보증금 130,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있습니다. 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수하며, 실질취득비용은 보증금 수준인 130,000,000원 이상이 될 수 있습니다. 보증금 전액이 배당되지 않는 경우에는 현재 최저가 기준 146,241,000원까지 부담할 수 있습니다.

반면 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 93,333,333원, 최신 거래는 100,000,000원이며 최근 시세 추세는 -17.6%입니다. 인수형 취득비용의 기준점부터 최근 시세를 크게 웃돌고, 이미 9회 유찰됐다는 점도 투자위험을 높입니다.

결론은 입찰 보류입니다. 명세서상 대항력과 보증금 인수조건이 해소되거나 실제 배당·인수액이 명확하게 확인되기 전에는 낮은 최저가를 이유로 입찰할 근거가 부족합니다. 이 물건은 낙찰가보다 임차보증금 인수액이 투자 결과를 좌우합니다.