서울남부지방법원 2024타경144128. 대상은 구로동 그린플러스구로해담채3 제13층 제1305호입니다. 감정평가상 해당 호수는 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 사건상 용도는 다세대로 분류돼 있습니다. 전용면적은 13.39㎡이고 건물은 지하3층·지상16층 구조입니다.
등기만 놓고 보면 현재 살아 있는 담보권은 없고, 2024.03.11. 신용보증기금의 가압류 19,371,718원이 말소기준 역할을 합니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 1305호 임차인 노지선의 전입일은 2023.05.30.으로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경144128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 가마산로27길 11-15, 제13층 제1305호 (구로동, 그린플러스구로해담채3) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 아파트(도시형생활주택-원룸형) 이용 · 전용 13.39㎡ · 지상16층 중 13층 |
| 소유자 | 고광태 (2022.01.13. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 25,376,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울신용보증재단 / 79,565,873원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 준공 / 세대수 | 2014.03.13 · 66세대 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
| 임차인 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노지선 | 1305호 | 2023.05.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
등기상 과거 한국양봉농업협동조합 근저당 61,560,000원과 하나은행 근저당 78,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.03.11. 신용보증기금 가압류이고, 이후 2024.11.26. 등기된 서울신용보증재단의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가 23.6%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
해담채3 전용 13.39㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 112,416,666원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 107,500,000원, 최신 거래는 2025.09. 100,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -5.2%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 13.39㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2024.10 | 13.39㎡ | 16 | 115,000,000원 |
| 2024.07 | 13.39㎡ | 13 | 118,000,000원 |
| 2023.10 | 13.39㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2023.08 | 13.39㎡ | 14 | 119,000,000원 |
| 2023.03 | 13.39㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 13.39㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 13.39㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2022.11 | 13.39㎡ | 11 | 112,000,000원 |
| 2022.01 | 13.39㎡ | 13 | 105,000,000원 |
| 2021.11 | 13.39㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 13.39㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 107,500,000원 |
현재 최저가 25,376,000원은 최근 12개월 평균의 23.6%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 비율은 낙찰대금만 비교한 값입니다. 1305호 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰 후 인수액을 더한 실질취득가를 계산할 수 없으므로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 현재 회차 배당 시뮬레이션 (매각가 25,376,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 856,768원 |
| 별도 호수 517호 · 김기정 보증금 | 126,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 19,371,718원 | 19,371,718원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울신용보증재단 | 79,565,873원 | 5,147,514원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 98,937,591원 중 24,519,232원이 배당되고, 미배당은 74,418,359원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 1305호는 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 전용 13.39㎡입니다.
- 입지. 신구로초등학교 북측 인근으로 공동주택·오피스텔·학교·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 구로역(지하철1호선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 북서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가는 7,469,000원/㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 건물 상태 확인. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이 특이사항은 없으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 7.0회, 매각률 0.0%이고 최근 거래 추세도 -5.2%여서 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1305호 임대차 원본 확인. 노지선의 보증금, 실제 점유, 임대차계약, 확정일자 여부를 확인해 대항력과 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 최저가를 취득가로 보지 말 것. 보증금이 미상인 상태에서는 25,376,000원만으로 시세 할인율을 계산해 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 호수 구분. 사건 내 904호·1402호·517호·1309호 임차관계와 대상 1305호의 임차관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 107,500,000원, 최신 거래 100,000,000원, 최근 추세 -5.2%를 기준으로 가격 상한을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 7회 유찰이고 단지 경매 통계 평균도 7.0회입니다. 권리·점유·상품성·환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 내부 현황 재확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조 및 이용상태가 건축물현황도를 기준으로 작성됐으므로 현황 차이를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰”보다 “인수액 미상”이 먼저다
이 물건은 감정가 121,000,000원에서 최저가 25,376,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 실제로 최저가는 최근 12개월 평균 107,500,000원의 23.6%입니다. 하지만 1305호 임차인 노지선의 전입일이 말소기준보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 미상이라는 사실이 가격보다 중요합니다.
보증금이 확인되기 전에는 매수인이 얼마를 추가로 부담할지 알 수 없으므로 실질취득가 자체가 미확정입니다. 여기에 최근 거래가 과거 대비 -5.2% 하락했고, 현재 7회 유찰, 단지 경매 통계 평균 유찰도 7.0회라는 점이 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 안 되는 고위험 확인형 물건. 이 사건의 입찰 판단은 ‘얼마나 싸게 떨어졌는가’가 아니라 1305호 임차보증금이 얼마이며 실제로 얼마를 인수하는가를 확인한 뒤에야 시작할 수 있습니다.
