서울남부지방법원 2024타경144128. 가산동 '가산양우내안애애플' 13층 1309호, 전용 12.04㎡의 도시형생활주택입니다. 소유자는 고광태로, 2021년 11월 19일 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 신용보증기금의 19,371,718원 가압류와 서울신용보증재단의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 말소기준은 2024년 3월 11일 신용보증기금 가압류입니다. 문제는 이보다 먼저 형성된 임차인의 대항력과 임차보증금 반환채무입니다.

감정가 대비 최저가가 약 13.42%까지 내려간 이유를 가격만으로 판단하면 위험합니다. 임차권자가 배당받지 못하는 보증금 잔액을 매수인이 인수하면, 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커져 실질취득가는 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 본건은 이 구조가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계

2024년 3월 11일 가압류를 기준으로 경매개시결정 등의 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2025년 9월 2일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 등기일만 보고 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다. 그 임차권에 기재된 주민등록일자는 2023년 5월 18일, 점유개시일은 2023년 5월 19일, 확정일자는 2023년 4월 14일로 말소기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 호실별 구분이 핵심

현황조사에 기재된 실제 임차인은 서대우, 김혜린, 노지선, 김기정, 장혜영 등 5명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도 실임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 다만 이 5명의 점유 호실은 서로 다르며, 매각대상인 1309호와 다른 호실의 보증금을 혼합해 인수액을 확정해서는 안 됩니다.

③ 실질취득가 — 보증금이 사실상 가격의 하한

매각물건명세서에 기재된 125,000,000원 임차보증금이 본건 매수인에게 인수되는 구조를 배당표대로 적용하면, 최저가로 낙찰받더라도 취득부담이 15,301,000원에 그치지 않습니다.

아울러 배당 시뮬레이션에 포함된 김기정의 126,000,000원은 517호 보증금으로 기재돼 있습니다. 이를 1309호에 그대로 합산한 236,374,418원을 본건 매수인의 확정 인수액으로 제시하는 것은 부정확합니다. 반대로, 단순히 이 금액을 제외했다고 해서 장혜영 및 LH 임차권의 인수 위험이 모두 해결되는 것도 아닙니다.

④ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 실질취득

가산양우내안에애플은 2013년 준공된 200세대 공동주택으로, 비교 대상은 전용 12.04㎡의 동일면적 실거래입니다. 전체 12건 평균은 104,791,666원이지만, 과거 고가 거래의 영향을 배제하기 위해 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 우선합니다.

최근 12개월 평균은 98,500,000원, 최신 거래는 2026년 2월의 100,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 -9.9%로 하락하고 있습니다. 따라서 전체 평균 104,791,666원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.

최저매각가 15,301,000원은 최근 평균의 15.5%에 불과하지만, LH 보증금만 반영한 실질취득 참고액 125,675,418원은 최근 평균의 약 127.6%입니다. 최신 거래 100,000,000원보다도 높습니다. 결국 최저가가 아니라 인수 후 실질취득가를 기준으로 보면 가격 메리트가 없는 상황입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 15,301,000원 가정)

예상 배당은 집행비용 675,418원과 LH 임차권자 배당 14,625,582원으로 매각대금 15,301,000원이 모두 소진되는 구조입니다. 신용보증기금·서울신용보증재단 청구액 합계 98,937,591원은 배당되지 않는 것으로 추정됩니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수 부담은 남는다

회차별 인수액은 LH와 다른 호실인 517호 김기정 보증금을 함께 계산한 시뮬레이션 값입니다. 1309호 단독의 확정 인수액은 아니며, 실제 입찰 판단에는 호실별 권리 정리가 우선입니다.

시뮬레이션상 10회, 11회 유찰 때 최저가가 각각 12,240,800원, 9,792,640원으로 내려가지만, 합산 인수액은 오히려 239,379,534원, 241,783,628원으로 증가합니다. 보증금 인수형 경매는 매각가격의 하락이 실질취득가의 하락으로 그대로 연결되지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 서울 금천구 가산동, 가산디지털단지역(지하철 1·7호선) 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·오피스텔·서울디지털 국가산업단지· 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 가산디지털단지역이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 전용 12.04㎡의 소형 주거시설입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 18층 건물의 13층. 복합판넬 외벽, 기본 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 및 기계식주차설비 등이 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역 및 장애물제한표면구역 등 제한사항이 있습니다.
• 환금성. 동일면적 최근 거래가 85,000,000원에서 110,000,000원까지 분포하며 최근 시세 추세가 -9.9%입니다. 소형 주거시설의 가격 변동과 실제 매도 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조 및 이용상태를 건축물현황도에 근거해 표시했으므로 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 1309호 임차권 원본 대조. 한국토지주택공사의 임차권등기와 매각물건명세서상 125,000,000원 보증금 인수 문구를 확인해야 합니다. 승계 대상 서대우의 호실 표기가 904호인 점도 해명돼야 합니다.
• 장혜영 보증금 확인. 1309호 장혜영의 전입은 2023.05.18이지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 임대차계약, 실제 점유, 배당요구 및 별도 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 타 호실 보증금 분리. 김기정의 126,000,000원은 517호 보증금으로 기재돼 있습니다. 이를 본건의 인수액으로 자동 합산하지 말고 매각대상별 배당관계를 정리해야 합니다.
• 대위·승계 중복 제외. 한국토지주택공사는 서대우 보증금의 대위·승계자로 기재돼 있으므로 동일 보증금을 실제 임차인의 보증금과 이중 계산하지 않아야 합니다.
• 낙찰가 아닌 실질취득가 기준. LH 인수권리가 유효한 경우 약 125,000,000원 수준의 실질취득부담이 형성됩니다. 최근 평균 98,500,000원, 최신 거래 100,000,000원과 비교해야 합니다.
• 명도·관리비 점검. 실제 점유자, 인도 절차, 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리사무소 및 현장조사로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재검증. 등기부, 임차권등기명령, 배당요구서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “1,530만원에 사는 집이 아니다”

이 경매의 본질은 9회 유찰로 내려간 최저가가 아닙니다. 낙찰 후 누가 임차보증금을 반환해야 하는가입니다. 명세서상 125,000,000원 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조이며, 그 부담을 반영하면 최근 실거래 시세를 이미 웃돕니다.

게다가 1309호의 장혜영, LH 임차권, 904호 서대우의 승계관계, 517호 김기정 보증금 사이의 구분이 반드시 필요합니다. 이러한 관계를 확정하기 전에는 단순한 최저가 할인율이나 추가 유찰을 근거로 투자 적합성을 높게 평가할 수 없습니다. 권리 미확정, 실질취득가 시세 초과, 시세 하락 및 다회 유찰. 결론은 입찰 보류입니다.