서울남부지방법원 2024타경144128. 가산양우내안애애플 제13층 제1309호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가는 114,000,000원이지만 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 23,907,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 21%라 매우 싸 보이지만, 권리분석의 핵심은 낙찰가 뒤에 붙는 임차보증금 인수입니다.

말소기준은 2024.03.11. 신용보증기금의 가압류 19,371,718원입니다. 그런데 임차 관련 전입일은 2022년과 2023년에 집중돼 있어 말소기준보다 앞섭니다. 특히 한국토지주택공사 임차권은 임차보증금 125,000,000원, 전입일 2023.05.18., 확정일자 2023.04.14.이며, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차’가 핵심

등기상 말소기준은 2024.03.11. 신용보증기금 가압류입니다. 이후 2024.11.26. 서울신용보증재단의 강제경매개시결정과 2025.09.02. 한국토지주택공사 임차권등기는 매각으로 등기상 소멸합니다. 그러나 임차권등기의 기초가 되는 전입일은 2023.05.18.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기가 지워진다는 사실과 미배당 보증금 인수 여부는 별개입니다.

임차 관계 — 실제 임차인 5명, 보증기관 승계 1건

한국토지주택공사는 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 항목이 아니라 서대우 보증금의 대위·승계 신고입니다. 따라서 125,000,000원을 서대우 보증금과 다시 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 서대우·김혜린·노지선·김기정·장혜영 5명이며, 한국토지주택공사는 승계 1건으로 별도 표시합니다.

② 최저가보다 중요한 숫자 — 실질취득 최소 251,830,326원

현재 최저가 23,907,000원에 시뮬레이션상 인수액 227,923,326원을 더하면 실질취득은 최소 251,830,326원입니다. 낙찰가가 싸 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 평가하면 안 되는 구조입니다.

표에서 보듯 낙찰가가 23,907,000원에서 19,125,600원, 15,300,480원으로 내려가도 인수액이 227,923,326원에서 232,618,661원, 236,374,929원으로 늘어 실질취득은 약 251,000,000원 수준에서 거의 내려가지 않습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매에서 나타나는 전형적인 구조입니다.

③ 시세 비교 — 최근 시장은 오히려 하락 중

동일 면적 12.04㎡의 최근 12개월 거래 5건 평균은 98,500,000원이고, 최신 거래는 2026.02. 100,000,000원입니다. 전체 12건 평균 104,791,666원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -9.9%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가할 수 없으며, 최근 시세와 최신 거래를 우선해야 합니다.

최저가만 보면 최근 12개월 평균의 24.3%라 극단적으로 싸 보입니다. 그러나 실제로는 매수인 인수까지 합친 현재 실질취득 251,830,326원이 최근 12개월 평균의 약 255.7%, 최신 거래 100,000,000원의 약 251.8%입니다. 최근 시장이 -9.9% 하락 추세인 상황에서 이 실질취득가를 두고 “시세보다 싸다”거나 “7회 유찰로 가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,907,000원 가정)

한국토지주택공사 보증금 125,000,000원 중 23,076,674원만 배당되고 부족분 101,923,326원은 매수인 인수로 계산됩니다. 김기정 보증금 126,000,000원은 우선변제 배당 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 시뮬레이션상 총 인수액은 227,923,326원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가산디지털단지역(지하철1·7호선) 남동측 인근으로, 주변에 공동주택·오피스텔·서울디지털 국가산업단지·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 가산디지털단지역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 일련번호(5)는 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상18층 건물의 제13층 제1309호이며, 외벽은 복합판넬 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 화재탐지·소화전, 승강기, 기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 9,802,000원/㎡입니다.
• 단지·거래. 200세대, 사용승인 2013.09.26., 동일 면적 12.04㎡ 거래가 확인되나 최근 거래 추세는 -9.9%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 회차 기준 최저가 23,907,000원 + 인수 227,923,326원 = 최소 251,830,326원을 매입원가의 출발점으로 봐야 합니다.
• 한국토지주택공사 승계 중복 금지. 한국토지주택공사는 서대우 보증금의 보증기관 대위·승계이므로 별도 임차보증금 125,000,000원을 한 번 더 합산해서는 안 됩니다.
• 1309호 점유관계 확인. 장혜영의 전입일은 2023.05.18.이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
• 호실 관계 원본 대조. 임차 관계에 여러 호실이 함께 나타나므로 1309호에 실제로 귀속되는 임대차와 배당·인수관계를 매각물건명세서·현황조사·등기부 원본에서 대조해야 합니다.
• 추가 유찰 기대 금지. 8회·9회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득가가 약 251,000,000원 수준에 머뭅니다.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 98,500,000원, 최신 거래 100,000,000원, 추세 -9.9%를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
• 현황 재확인. 내부구조 및 이용상태는 현장조사 당시 폐문부재로 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 표시됐으므로 실제 현황을 확인해야 합니다.

맺으며 — “23,907,000원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 가장 큰 함정은 7회 유찰된 최저가 숫자입니다. 23,907,000원만 보면 최근 12개월 시세 98,500,000원의 24.3%에 불과해 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 현재 배당 구조를 적용하면 매수인이 떠안을 금액이 227,923,326원이고 실질취득은 최소 251,830,326원입니다.

더구나 동일 면적 최신 거래는 100,000,000원, 최근 12개월 평균은 98,500,000원이며 거래 추세도 -9.9%입니다. 실질취득가가 최근 시세를 크게 넘는 데다 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자와 호실 관계 확인 위험도 남아 있습니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득은 시세보다 훨씬 높은 대항력 인수형 사건입니다. 7회 유찰 자체를 투자 메리트로 보기는 어렵고, 권리와 임차 관계의 원본 확인 없이는 입찰가격을 논할 단계가 아닙니다.