서울남부지방법원 2024타경144128. 서울 영등포구 대림동 유탑유블레스 517호, 전용 14.46㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가 107,000,000원이 9회 유찰을 거치면서 최저매각가 14,362,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 물건은 입찰가보다 임차보증금의 인수 여부가 훨씬 중요합니다.

말소기준권리는 2024년 3월 11일 신용보증기금의 가압류입니다. 반면 본건 517호의 임차인 김기정은 2023년 3월 30일 전입했고, 한국토지주택공사 명의의 임차권등기에는 2023년 3월 13일 확정일자와 보증금 126,000,000원이 기재되어 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력이 문제되는 구조입니다.

한국토지주택공사는 김기정의 보증금을 대위·승계한 기관입니다. 따라서 김기정과 한국토지주택공사의 보증금 126,000,000원을 각각 별도로 합산해서는 안 됩니다. 본건 실제 임차인은 김기정 1명이고, 한국토지주택공사의 권리는 동일 보증금에 관한 승계 신고로 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 빠르다

과거 우리은행 근저당권(채권최고액 60,000,000원)은 2014년 10월 6일 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 3월 11일 신용보증기금 가압류입니다. 해당 가압류와 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

문제는 그보다 먼저 성립한 임대차입니다. 517호의 전입일자는 2023년 3월 30일이고, 확정일자는 한국토지주택공사 임차권등기상 2023년 3월 13일입니다. 임차권등기 자체는 2025년 6월 16일에 이루어졌지만, 그보다 앞선 임대차의 대항력과 보증금 반환 문제를 임차권등기의 등기일만으로 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건

한국토지주택공사는 배당요구 및 임차권등기 신고를 통해 우선변제권을 행사하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 이 기관은 별도의 실제 거주 임차인이 아니라 김기정의 기존 보증금 126,000,000원을 승계한 권리자입니다. 따라서 본건에서 경제적으로 문제되는 보증금 총액은 126,000,000원이지, 그 두 배가 아닙니다.

다른 호수인 904호·1402호·1305호·1309호의 점유자 신고는 이 사건에 함께 조사된 별도 물건의 내역입니다. 517호의 실제 임차인 수나 인수보증금에 합산하지 않습니다.

③ 실질취득원가 — 낙찰가보다 인수보증금이 중요하다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 보증금 미배당액을 매수인이 인수하는 경우에는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나는 구조가 됩니다. 따라서 실질취득원가는 보증금 126,000,000원 부근으로 고정됩니다. 현재 배당 가정에서 보증금 이외에 집행비용 추정액이 반영되므로 실질취득원가는 126,658,516원입니다.

10회 유찰 시 최저가 11,489,600원, 11회 유찰 시 9,191,680원이 제시되어 있지만, 임차보증금 인수 조건이 유지되는 한 입찰 최저가 하락만으로 실질취득원가가 크게 낮아지지는 않습니다. 현재 회차 이후의 정확한 인수액은 각 회차의 실제 배당과 집행비용에 따라 다시 계산해야 합니다.

④ 시세 비교 — 최저가 13.3%가 아니라 실질취득 117.6%

유탑유블레스 동일·유사 면적 거래 12건의 전체 평균은 108,125,000원입니다. 그러나 가격 적정성 판단에서는 보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 107,714,285원이고, 최신 거래는 2026년 5월 104,000,000원입니다.

최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -0.9%로 소폭 하락하고 있습니다. 최신 거래가 104,000,000원인 상황에서 예상 실질취득원가 126,658,516원은 그보다 21.8% 높습니다. 최근 12개월 평균과 비교해도 17.6% 높은 가격입니다.

최저매각가 14,362,000원은 최근 시세 평균의 약 13.3%에 불과하지만, 이는 보증금 인수를 제외한 값입니다. 이 사건의 시세 비교 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득원가입니다. 현재의 인수 구조를 고려하면 가격상 매력은 낮습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 14,362,000원 가정)

배당표는 추정이며 당해세·최우선변제 등 실제 우선순위 채권에 따라 변동될 수 있습니다. 한국토지주택공사와 김기정의 동일 보증금은 중복 계상하지 않았습니다. 현재 가정에서 미배당 임차보증금 112,296,516원을 매수인이 인수합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 영등포구 대림동, 구로디지털단지역(지하철 2호선) 북서측 인근입니다. 공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 주변에 노선버스정류장과 구로디지털단지역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2012.06.26 준공, 148세대 건물입니다. 본건은 지상 10층 중 5층에 있는 전용 14.46㎡ 도시형생활주택입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 화재탐지·소화전, 승강기 및 기계식주차설비가 있습니다.
• 토지. 준주거지역 및 대림광역중심 지구단위계획구역에 속하며, 공시지가 5,065,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·장애물제한표면구역 등에 해당합니다. 토지거래 허가구역 관련 적용 여부도 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 건축물현황도를 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있어 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 소형 도시형생활주택으로, 최근 거래 추세 -0.9% 및 실거래 가격 편차를 고려해야 합니다. 단지 평균 유찰 6.5회, 본건 9회 유찰도 가격 수요를 보수적으로 판단할 근거입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확인. 126,000,000원 보증금의 배당 후 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 기재를 최우선 확인하세요.
• 승계 관계 확인. 김기정과 한국토지주택공사의 권리가 동일 보증금에 관한 것인지, 실제 반환채무의 상대방 및 배당수령권자를 원본 문서로 확정하세요.
• 우선변제 조건 확인. 전입·확정일자·실제 점유와 배당요구 내역, 임차권등기 및 우선순위 채권을 교차 확인해야 합니다.
• 실질취득원가 재계산. 현재 회차 예상은 126,658,516원입니다. 입찰가가 내려가도 인수보증금이 늘어 총액이 크게 낮아지지 않을 수 있습니다.
• 가격 상한 검토. 최근 12개월 실거래 평균 107,714,285원, 최신 거래 104,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 최저매각가 14,362,000원만 보고 저가 매수로 해석하면 안 됩니다.
• 반복 유찰 원인 확인. 9회 유찰된 물건으로 권리인수 부담, 명도, 관리비 및 내부 상태를 점검해야 합니다.
• 명도와 관리비. 점유자 현황, 인도 절차, 체납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 자료 및 최신 매각기일을 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

이 물건의 겉모습은 인상적입니다. 감정가 107,000,000원이 9회 유찰되어 최저매각가 14,362,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 핵심은 가격 하락이 아니라 임차보증금 인수입니다.

본건 517호에는 보증금 126,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 한국토지주택공사가 동일 보증금을 승계한 상태입니다. 현재 예상배당에 따르면 매수인이 112,296,516원을 인수하므로 실질취득원가는 126,658,516원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 117.6%로, 최근 거래 추세까지 소폭 하락하고 있는 시장에서 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.

이미 9회 유찰되었고, 도시형생활주택의 소형 면적 특성 및 권리인수 부담이 함께 존재합니다. 추가 유찰도 임차보증금의 미배당액을 키울 수 있어, 단순히 최저가가 더 낮아지는 것을 기다리는 전략만으로는 해결되지 않습니다. 인수 조건이 해소되거나 실질취득원가가 시세에 맞게 조정되지 않는 이상 보수적으로 접근해야 합니다.