22,440,000원
서울남부지방법원 2024타경144128. 영등포구 대림동 유탑유블레스 제5층 제517호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 전용면적은 14.46㎡이고 철근콘크리트구조 지하2층·지상10층 건물의 5층에 있습니다. 현재 소유자 고광태는 2021.12.24. 거래가 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 79%가량 낮아진 최저가가 아닙니다. 2024.03.11. 신용보증기금 가압류가 말소기준권리인데, 본건 임차인의 전입은 2023.03.30.으로 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 22,440,000원이 아니라 실질취득 약 126,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경144128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 도림천로19길 12, 제5층 제517호 (대림동, 유탑유블레스) |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 아파트(도시형생활주택) · 전용 14.46㎡ · 지하2층/지상10층 중 5층 |
| 소유자 | 고광태 (2021.12.24. 거래가 105,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 22,440,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울신용보증재단 / 79,565,873원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 건물 정보 | 148세대 · 2012.06.26. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2024.03.11. 신용보증기금 가압류 19,371,718원입니다. 2024.11.26. 강제경매개시결정과 2025.06.16. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기는 말소기준 뒤에 있으므로 등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 본건 임대차의 전입일은 2023.03.30.으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 지워진다는 사실과 보증금 잔액 인수 여부는 별개입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, LH는 중복 보증금이 아니다
| 권리자 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기정 실제 임차인 | 517호 · 주거 | 2023.03.30 | — | 126,000,000원 월 100,000원 | — | 대항력 有 | 확인불명 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 김기정 보증금 승계 | 건물 전부 · 임차권등기 | 2023.03.30 | 2023.03.13 | 126,000,000원 별도 합산 금지 | 2025.06.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 대위·승계 |
한국토지주택공사는 김기정의 보증금 126,000,000원을 대위·승계한 보증기관입니다. 따라서 두 행의 보증금을 더해 252,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 본건 517호의 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 20.8%, 실질취득은 최근 시세 이상
이 물건의 가격 메리트는 최저가가 아니라 실질취득으로 비교해야 합니다. 전용 14.46㎡ 안팎 최근 12개월 거래 7건의 평균은 107,714,285원, 최신 거래는 2026.05. 104,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -0.9%로 소폭 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 14.46㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 14.46㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 14.46㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2026.03 | 14.46㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 14.81㎡ | 7 | 108,000,000원 |
| 2025.12 | 13.90㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 2025.07 | 14.46㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 107,714,285원 |
표면상 최저가 22,440,000원은 최근 12개월 평균의 20.8%에 불과하지만, 이 비율로 가격 매력을 평가하면 안 됩니다. 대항력 보증금 인수를 반영한 실질취득 기준선 약 126,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 117.0%이고, 최신 거래 104,000,000원보다도 높습니다. 현재 배당 가정의 낙찰대금+인수액 126,803,920원을 적용하면 최근 12개월 평균 대비 약 117.7% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 803,920원 |
| 1. 임차보증금 권리 · 김기정 → 한국토지주택공사 승계 | 126,000,000원 | 21,636,080원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 19,371,718원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울신용보증재단 | 79,565,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국토지주택공사와 김기정은 같은 임차보증금 126,000,000원에 관한 승계 관계이므로 별개의 126,000,000원 채권 두 개로 계산하지 않았습니다. 현재 배당 가정상 임차보증금 미변제액은 104,363,920원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 구로디지털단지역(지하철2호선) 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 구로디지털단지역이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·소화전·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
- 규제. 대림동 1101-1은 도시지역·준주거지역·대림광역중심 지구단위계획구역이며, 공시지가는 5,065,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·남서측으로 폭 약 7미터 내외, 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 막다른 도로와 각각 접합니다.
- 환금성 신호. 148세대, 2012.06.26. 사용승인 건물이며 최근 실거래는 존재하지만, 본건 자체가 7회 유찰됐고 동일 건물군 경매 평균 유찰 횟수도 5.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 22,440,000원만 응찰가격으로 보지 말고 보증금 미배당 인수까지 합산해 판단해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 김기정과 한국토지주택공사의 126,000,000원은 같은 임대차보증금의 대위·승계 관계입니다.
- 미배당 잔액 확인. 현재 배당 가정에서는 104,363,920원이 매수인 인수로 남습니다. 실제 배당 결과와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 내부 현황 재확인. 감정평가 당시 이해관계인 폐문부재로 내부구조·이용상태를 집합건축물대장상 건축물현황도 기준으로 표시했으므로 실제 현황이 다를 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간은 이전 대비 -0.9%이고 최신 거래는 104,000,000원입니다. 실질취득이 최근 시세를 웃돈다는 점을 응찰 판단에 반영해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 제시된 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “2,244만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 22,440,000원이라는 최저가입니다. 감정가 107,000,000원의 약 21%까지 떨어져 겉으로는 강한 할인처럼 보이지만, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 126,000,000원이 있습니다. 한국토지주택공사는 이 보증금을 승계한 보증기관이므로 중복채권은 아니지만, 현재 배당 가정에서도 미변제액 104,363,920원이 매수인에게 남습니다.
그래서 이 물건은 “2,244만원짜리 경매”가 아니라 “실질적으로 약 1.26억원을 부담하는 경매”로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 107,714,285원, 최신 거래는 104,000,000원이고, 최근 추세도 -0.9%입니다. 여기에 현재까지 7회 유찰됐다는 점까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 시세보다 높습니다. 권리관계의 핵심은 분명하고 중복 보증금도 정리할 수 있지만, 가격 메리트 관점에서는 보수적으로 접근해야 하는 D등급 사건입니다.
