창원지방법원 2025타경20758. 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층120호 근린시설입니다. 소유자는 진경환이며 2024.06.07. 매매를 원인으로 2024.07.09. 소유권을 이전받았고 거래가액은 640,000,000원입니다. 같은 날 주식회사아이엠뱅크 명의 채권최고액 3,180,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이후 근저당·가압류·가처분과 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.
등기 흐름 자체는 복잡하지만 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 현재 매각가 230,153,000원을 가정한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리의 인수보다 상가의 물리적 현황과 가격의 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20758 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 651 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층120호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 진경환 · 2024.06.07. 매매 · 거래가액 640,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 671,000,000원 / 230,153,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권액 | 2,776,497,118원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 임차관계 | 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 관리비 | 연체료 포함 83,440원 미납 채권계산서 제출 |
① 권리 흐름 — 등기는 복잡하지만 명세서상 인수는 없다
권리 흐름에는 과거 가압류·강제경매와 말소, 창원시 압류, 소유권 이전, 공동담보 근저당, 다수의 가압류와 가처분이 섞여 있습니다. 현재 경매는 주식회사 아이엠뱅크의 임의경매개시결정으로 진행됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음이고, 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%, 그러나 동일 용도 시세가 핵심
감정가 671,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 230,153,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 161,107,100원, 그 다음은 112,774,970원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 230,153,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 161,107,100원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 112,774,970원 | 16.81% | 0원 |
같은 창원칸타빌오션뷰에서 최근 12건의 거래가 확인되며 평균은 334,416,666원, 최신 거래는 2026.07. 320,000,000원입니다. 다만 해당 거래의 면적은 74.87㎡·74.89㎡이고, 본건은 근린시설입니다. 따라서 이 거래들을 본건 상가의 직접 시세로 간주해 “230,153,000원이 시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 현황 리스크 — 내부 경계와 공사중단 정황
매각물건명세서 비고에는 이 물건이 근린생활시설이라고 명시돼 있습니다. 현황조사보고서상 각 호실별 경계벽체 구분이 명확하지 않고, 내부에 건축자재가 일부 있으며 내부공사 도중 중단된 것으로 보인다고 조사됐습니다.
2026.03.30. ㈜신한감정평가법인 경남부산지사는 내부 경계의 표식을 확인하지는 못했지만 구획된 상태의 각 호별 시장가치를 기준으로 감정평가액을 산정했다는 사실조회회신서를 제출했습니다. 즉 감정가 숫자만 확인할 것이 아니라 실제 현장에서 120호의 경계와 사용 가능한 면적, 출입구·설비·공사 상태가 어떻게 구현돼 있는지를 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,153,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,022,142원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사아이엠뱅크 | 3,180,000,000원 | 226,130,858원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사글로벌녹돈 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 95,939,128원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 353,500,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,380,768원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,049,145원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 414,027,726원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 103,506,932원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 34,975,167원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,588,589원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,580,967,455원 중 예상배당은 226,130,858원이며, 부족액은 4,354,836,597원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 근린시설입니다. 감정요항표상 대상군은 사무실·소매점으로 조사됐으며 공실상태와 분양사무소 이용상태가 함께 기재돼 있습니다.
- 입지. 합포고등학교 남동측 인근으로 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상2층이며 승강기·기본 위생설비·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 등고평탄한 사다리형이고 동·서·남·북 4면으로 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·준주거지역이며 광로3류·대로3류·소로2류와 관계가 있습니다.
- 공시지가. 1,134,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 120호 경계 확인. 현황조사상 각 호실별 경계벽체 구분이 명확하지 않았고 감정평가사도 내부 경계 표식을 확인하지 못했습니다. 현장 구획을 우선 확인해야 합니다.
- 공사 상태 확인. 내부에 건축자재가 일부 있고 내부공사가 중단된 것으로 조사됐습니다. 낙찰 후 필요한 추가 공사의 범위를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2026.04.09. 연체료를 포함한 관리비 83,440원 미납 채권계산서가 제출돼 있습니다.
- 상가 시세 별도 조사. 같은 단지 최근 12건 평균 334,416,666원은 본건과 용도·면적이 달라 직접 비교하기 어렵습니다. 근린시설 기준의 실제 거래·임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 자체를 호재로 단정하지 않기. 현재 3회 유찰됐고 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 반복 유찰은 낮은 가격과 함께 환금성·현황 리스크를 같이 보여주는 신호입니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 중요한 것은 현장이다
이 물건의 장점은 명확합니다. 감정가 671,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 230,153,000원까지 낮아졌고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 본건은 근린시설이고 내부 경계가 명확하지 않았으며, 건축자재가 남아 있고 공사가 중단된 정황도 확인됐습니다. 같은 단지 최근 거래 역시 본건과 용도·면적이 달라 230,153,000원을 곧바로 ‘시세보다 싼 가격’이라고 평가하기 어렵습니다. 권리 인수는 단순하지만 현황과 환금성은 단순하지 않은 물건입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 더 낮은 낙찰가 자체가 아니라, 120호의 실제 경계·공사상태·점유·근린시설 시세를 확인한 뒤 그 리스크를 가격에 반영할 수 있느냐입니다.
