창원지방법원 2025타경20758. 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층121호의 근린시설입니다. 현 감정 이용상태 자료에는 해당 상가 물건군이 사무실 또는 소매점으로 이용되거나 공실 상태인 것으로 기재되어 있고, 현황조사에서는 각 호실별 경계벽체 구분이 명확하지 않으며 내부에 건축자재가 일부 소재하고 내부공사 도중 중단된 것으로 보인다고 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 아파트처럼 단순히 같은 단지 거래가격을 대입하기보다는, 상가의 실제 구획과 사용가능 상태 자체가 가치판단의 출발점입니다.

권리 측면은 상대적으로 단순합니다. 실제 임차인 신고는 0명이고, 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 현재 매각가 202,713,000원 가정 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 채권총액은 매각대금을 크게 웃돌아 후순위 채권 대부분이 배당받지 못하지만, 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 매수인 인수액은 0원

등기 흐름을 보면 2023.01.31 창원시 압류가 존재했지만 2023.09.05 해제로 말소등기가 이루어졌습니다. 현재 소유자 진경환은 2024.07.09 매매로 소유권을 취득했고, 같은 날 아이엠뱅크 근저당권이 설정됐습니다. 이후 글로벌녹돈 근저당, 신용보증기금·카드사·보증보험·농협계열 가압류와 경매개시결정이 이어집니다.

채권액이 크다는 사실과 매수인 인수 위험은 구분해서 봐야 합니다. 아이엠뱅크 근저당의 채권최고액은 3,180,000,000원이고 글로벌녹돈 근저당은 300,000,000원입니다. 그 뒤로 신용보증기금 95,939,128원· 353,500,000원, 롯데카드 12,380,768원, 서울보증보험 70,000,000원, 삼성카드 10,049,145원, 농업협동조합중앙회 414,027,726원·34,975,167원, 농협은행 103,506,932원·6,588,589원의 가압류가 이어집니다. 현재 회차에서는 이들 후순위 채권 대부분이 배당받지 못하지만 미배당 채권을 낙찰자가 그대로 떠안는 것으로 계산되어 있지는 않습니다.

② 가격 판단 — 34% 할인보다 ‘상가 직접 시세’ 확인이 먼저

현재 최저매각가는 202,713,000원으로 감정가 591,000,000원의 34% 회차까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 141,899,100원, 5회 유찰 시 99,329,370원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 근린시설입니다.

참고자료 자체의 최근 흐름은 최근 12개월 평균 285,750,000원, 최신 거래 300,000,000원, 이전 구간 대비 최근 추세 +1.1%입니다. 그러나 용도와 층이 다른 주거 거래이므로 이 수치만으로 상가의 가격 메리트에 가점을 주지 않습니다. 이 물건에서 필요한 것은 동일 상가동 또는 인근 1층 근린시설의 실제 매매·임대 수준, 전용·공용면적, 전면 폭과 가시성, 현재 호실 구획을 대조한 별도의 상가 가치검증입니다.

위 거래자료는 창원칸타빌오션뷰의 제공 거래표본이지만 경매 대상인 상가동 1층 근린시설과 용도·층이 달라 직접 비교시세가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 202,713,000원 가정)

현재 회차 매각가 202,713,000원 가정 시 집행비용 3,637,982원을 제외한 199,075,018원이 아이엠뱅크에 배당되고 후순위는 배당받지 못합니다. 채권총액 4,580,967,455원 중 미배당 4,381,892,437원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 합포고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층·지상2층 건물이며 승강기·기본 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 토지는 등고평탄한 사다리형이고 아파트 및 상가 부지로 이용 중이며 동·서·남·북 4면이 도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·준주거지역이며 광로3류·대로3류·소로2류와 접하거나 저촉됩니다.
• 공시지가. 1,134,000원/㎡이며 토지면적은 7,317.6㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 근린시설은 동일 단지 주거세대 거래와 환금 구조가 다릅니다. 특히 공실·내부공사 중단·호실 경계 확인 이슈가 있어 실제 상가 수요와 임대가능 상태 확인이 핵심입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 121호 경계 실측. 현황조사에서 각 호실별 경계벽체 구분이 명확하지 않다고 조사됐습니다. 현장에서 실제 121호 구획과 출입동선·전면부를 확인해야 합니다.
• 내부공사 상태. 내부에 건축자재가 일부 있고 공사 도중 중단된 것으로 조사됐습니다. 추가 공사 필요범위를 직접 확인해야 합니다.
• 감정평가 전제 확인. 2026.03.30 회신은 내부 경계 표식을 확인하지 못한 상태에서 구획된 각 호별 시장가치를 기준으로 평가액을 산정했다고 밝히고 있습니다.
• 상가 직접 시세 조사. 제공된 63.84㎡ 고층 거래자료를 1층 근린시설의 직접 비교가격으로 사용하지 말고, 같은 상가동과 인근 1층 상가 매매·임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정자료상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용상태를 다시 확인해야 합니다.
• 관리비. 2026.04.09 기준 연체료를 포함한 미납 관리비 73,400원의 채권계산서가 제출돼 있습니다.
• 권리 원본 대조. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음이지만 입찰 전 최신 등기와 명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “34%까지 내려왔어도, 상가는 현장이 먼저다”

이 사건의 장점은 명확합니다. 실제 임차인 0명, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 매수인 인수액 0원. 권리 때문에 202,713,000원 외에 거액이 추가되는 구조는 아닙니다. 그러나 이 장점만으로 현재 가격을 싸다고 단정하기는 어렵습니다.

대상은 아파트가 아니라 상가동 1층 근린시설이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 현황조사에는 각 호실 경계벽체 구분이 명확하지 않고 내부공사가 중단된 상태로 보인다는 내용까지 있습니다. 제공된 같은 단지 거래표본은 고층 주거 거래라 상가의 직접 시세가 될 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격·물리상태·환금성의 불확실성이 남아 있는 유형입니다. 202,713,000원이라는 숫자보다 먼저 확인할 것은 “실제 121호가 어디까지이고, 어떤 상태이며, 그 상태의 1층 상가가 시장에서 얼마의 매매·임대가치를 갖는가”입니다.