창원지방법원 2025타경20758. 창원시 마산합포구 산호동 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층123호의 근린시설입니다. 소유자는 진경환이며 2024.06.07. 매매를 원인으로 2024.07.09. 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 820,000,000원입니다. 같은 날 주식회사아이엠뱅크 앞으로 채권최고액 3,180,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐고, 이후 주식회사글로벌녹돈 근저당 300,000,000원과 다수의 가압류가 이어졌습니다.

현재 배당 시뮬레이션상 매각대금 275,429,000원에서 집행비용 4,656,006원을 제외하면 주식회사아이엠뱅크에 270,772,994원이 배당되고 후순위 채권은 배당 여력이 없습니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니어서 예상 인수액은 0원입니다. 권리보다 현물 상태와 환금성을 더 무겁게 봐야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 말소기준 표시는 원본 대조

등록된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리에 대해 “해당사항없음”, 법정지상권 역시 “해당사항없음”으로 기재돼 있습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로 현장 점유관계는 별도로 확인하는 편이 안전합니다.

② 가격 비교 — 34.3% 할인보다 ‘비교대상 불일치’가 핵심

현재 최저매각가는 275,429,000원으로 감정가 803,000,000원의 34.3%입니다. 표면적인 할인 폭은 큽니다. 그러나 제공된 단지 실거래 12건은 전용 74.87~74.89㎡, 12층~40층 거래입니다. 반면 감정요항표상 상가동 건물은 지하1층·지상2층이고 이 사건은 상가동 1층123호 근린시설입니다. 따라서 아래 실거래는 이 상가의 직접 비교시세가 아니라 단지 주거부 가격환경 참고자료로만 보는 것이 타당합니다.

단지 주거부 최근 12개월 평균은 334,416,666원, 최신 거래는 2026.07의 320,000,000원이며 표본 최저는 309,000,000원, 최고는 370,000,000원입니다. 현재 경매 최저가 275,429,000원은 이 평균의 82.4% 수준이지만, 용도와 층이 다른 상가를 주거동 실거래보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 상가 적정가 판단에는 상가 자체의 임대수익·공실·전용면적·호별 경계와 실제 상가 거래 확인이 우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 275,429,000원 가정)

채권자 합계 4,669,313,122원 중 예상배당은 270,772,994원, 미배당은 4,398,540,128원입니다. 신청채권자 청구액은 2,776,497,118원이며 현재 회차 배당으로 충족되지 않습니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 현물 리스크 — 이 사건의 진짜 핵심

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 합포고등학교 남동측 인근이며 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하1층·지상2층 건물이며 외벽은 인조석 마감 등, 바닥은 콘크리트 마감, 창호는 전면 새시유리창입니다.
• 설비. 승강기, 기본 위생설비, 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상군에는 사무실 공실, 소매점 공실, 소매점 분양사무소 이용이 혼재해 기재돼 있습니다.
• 도로. 토지는 등고평탄한 사다리형이며 동·서·남·북 4면이 도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·준주거지역이며 광로3류, 대로3류, 소로2류와 접합·저촉 관계가 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 1,134,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 3회 유찰된 근린시설이고 호별 경계·공사중단 이슈가 확인돼, 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 회차 시나리오

회차가 더 내려가도 배당 부족액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 추가 유찰 여부를 판단할 때는 채권 미배당보다 상가 자체의 경계·공사비·관리비·공실 및 재매각 가능성을 기준으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 호실 경계 현장확인. 1층123호의 실제 경계, 출입구, 전용공간을 현장에서 확인하고 집합건축물대장·도면과 대조해야 합니다.
• 중단된 내부공사 확인. 남은 건축자재와 시공 상태를 확인해 추가 공사 범위와 사용 가능 상태를 점검해야 합니다.
• 관리비 20,219,600원 세부내역. 입주자대표회의 제출 채권계산서 금액을 기준으로 관리사무소에 공용부분·전유부분·연체료를 구분 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 등록 임차인은 없고 명세서상 인수권리도 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 말소기준 원본 대조. 권리계산상 2023.01.31. 압류가 말소기준으로 표시되지만 2023.09.05. 해당 압류 말소 기록도 존재하므로 등기부·매각물건명세서 원본을 함께 확인해야 합니다.
• 주거동 실거래를 상가 시세로 사용하지 않기. 최근 거래는 12~40층 표본으로, 1층 근린시설의 직접 비교사례가 아닙니다.

맺으며 — “싸진 이유를 먼저 확인해야 하는 상가”

이 사건은 인수 0원이라는 점만 보면 권리 구조가 비교적 단순합니다. 감정가 803,000,000원에서 최저가 275,429,000원까지 내려와 현재 감정가의 34.3%라는 숫자도 눈에 띕니다. 그러나 3회 유찰이라는 결과와 함께 봐야 합니다.

현황조사에는 호실 경계가 명확하지 않고 내부공사가 중단된 정황이 적혀 있으며, 관리비도 20,219,600원 미납돼 있습니다. 감정평가 역시 내부 경계표식을 확인하지 못한 상태에서 구획된 호별 시장가치를 기준으로 산정됐습니다. 더구나 제공된 최근 실거래는 상가가 아닌 지상 12~40층 주거부 자료라 현재 최저가가 상가 시세보다 싸다고 단정할 근거로 삼기 어렵습니다.

권리 인수는 합격, 현물과 환금성은 보수적으로. 이 물건은 할인율보다 123호의 실제 경계·공사완성도·점유상태·관리비 부담을 현장에서 확정한 뒤 그 비용을 낙찰가에 더해 판단해야 하는 근린시설입니다.