창원지방법원 2025타경20758. 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층 122호 근린시설입니다. 소유자는 진경환이고, 2024년 6월 7일 매매를 원인으로 거래가액 480,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 신청채권자는 주식회사 아이엠뱅크이며 청구금액은 2,776,497,118원입니다. 감정가는 504,000,000원이지만 세 차례 유찰 뒤 현재 최저매각가는 172,872,000원입니다.

숫자만 보면 감정가 대비 할인폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린시설이고, 감정평가 이용상태에도 사무실·소매점 계열의 공실 또는 분양사무소 이용이 기록돼 있습니다. 특히 현황조사에서는 각 호실별 경계벽체 구분이 명확하지 않고 내부에 건축자재가 일부 있으며 내부공사가 중단된 것으로 보인다고 조사됐습니다. 가격 할인보다 먼저 실제 전유부분의 경계와 사용 가능 상태를 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원

자료상 말소기준 산정은 2023.01.31 창원시 압류입니다. 다만 이 압류는 2023.09.05 해제를 원인으로 말소등기가 이루어졌고, 이후 2024년 진경환의 소유권이전과 아이엠뱅크 근저당권 등이 설정됐습니다. 현재 등재된 후순위 가압류·근저당권·가처분 및 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

아이엠뱅크의 근저당권 채권최고액은 3,180,000,000원, 주식회사글로벌녹돈의 후순위 근저당권 채권최고액은 300,000,000원입니다. 여기에 신용보증기금·롯데카드·서울보증보험·농협 관련 가압류가 다수 이어져 있습니다. 채권 규모가 매각가를 크게 웃돌지만, 미배당 채권이 곧바로 매수인 승계액이 되는 것은 아니며 제공된 배당 구조에서는 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.

② 가격 비교 — ‘감정가 34%’만으로 싸다고 판단하면 안 된다

현재 최저가는 172,872,000원으로 감정가 504,000,000원의 약 34.3%입니다. 그러나 제공된 실거래 표본은 창원칸타빌오션뷰의 74.87~74.89㎡ 주거 거래이고, 이 물건의 비교대상 면적은 52.8㎡이며 면적 일치도 역시 불일치로 표시돼 있습니다. 무엇보다 이 경매 물건은 근린시설이므로 해당 주거 거래를 상가 시세로 직접 대입할 수 없습니다.

오히려 이 사건에서 가격에 직접 반영해야 할 신호는 3회 유찰과 상가의 상태입니다. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회이고 낙찰률은 0.0으로 표시돼 있습니다. 여기에 공실·공사중단 및 호실 경계 확인 문제가 겹치므로, 낮은 최저가는 할인 메리트라기보다 시장이 요구하는 위험 프리미엄일 가능성을 먼저 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 172,872,000원 가정)

총 채권액 4,570,918,310원 중 예상 배당은 169,651,792원이며 미배당액은 4,401,266,518원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 권리 인수는 0원

현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 증가해 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 다만 낮아지는 가격 자체가 안전성을 의미하지는 않습니다. 내부 경계·공사 상태·상가 수요와 실제 사용 가능성이 확인되지 않으면 121,010,399원이나 84,707,279원에서도 환금성 리스크는 남습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 합포고등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 이용·상태. 감정 이용상태에는 사무실·소매점 계열이 기재돼 있고 공실상태인 호실도 있습니다. 현황조사에서는 내부 건축자재 및 공사 중단 상태가 확인됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 2층 상가로 승강기, 기본 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 토지는 평탄한 사다리형이고 동·서·남·북 4면으로 도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·준주거지역이며 광로3류, 대로3류, 소로2류와 관련된 토지이용계획이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
• 관리비. 창원칸타빌오션뷰 입주자대표회의가 연체료를 포함한 관리비 62,560원 미납 채권계산서를 제출했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호실 경계 현장확인. 각 호실별 경계벽체 구분이 명확하지 않다는 조사 내용이 핵심입니다. 실제 전유부분의 위치·범위·출입 구조를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 감정평가 전제 확인. 감정평가법인은 내부 경계의 표식을 확인하지 못했으나 구획된 상태의 각 호별 시장가치를 기준으로 평가액을 산정했다고 회신했습니다. 감정가가 물리적 완성 상태를 보증하는 것은 아닙니다.
• 공사 중단 비용 확인. 내부 건축자재가 일부 있고 공사가 중단된 것으로 조사됐으므로 실제 사용까지 필요한 추가 공사 범위와 비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 상가 시세 별도 검증. 제공 실거래는 주거 면적 자료로 본건 근린시설과 직접 비교할 수 없습니다. 동일 상가동·유사 위치·유사 면적의 임대료와 매매사례 확인이 필요합니다.
• 공실·환금성 점검. 상가는 아파트보다 매수층이 좁고 공실 기간에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있습니다. 3회 유찰이라는 시장 반응을 가격 결정에 반영해야 합니다.
• 관리비 확인. 제출된 관리비 미납액은 62,560원입니다. 입찰 직전 변동 여부와 공용부분 관련 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 및 사실조회회신서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리가 깨끗한 것과 좋은 상가인 것은 별개다”

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서에 별도 인수권리와 법정지상권도 없으며 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 여기가 아닙니다. 근린시설이라는 용도, 3회 유찰, 공실성 이용상태, 불명확한 호실 경계, 내부공사 중단이 동시에 겹칩니다.

현재 최저가 172,872,000원은 감정가의 약 34.3%이지만, 제공된 334,416,666원의 최근 12개월 실거래 평균은 본건과 용도·면적이 다른 주거 거래이므로 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 현장검증 전 보류”입니다. 싸게 보이는 숫자보다 122호의 실제 경계와 사용 가능성, 공사비, 상가 임대·매매 수요를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.