105,840,000원
울산지방법원 2025타경84. 울주군 상북면 로즈빌에이동 1층 101호 근린주택입니다. 소유자는 이순이이고, 감정가는 216,000,000원입니다. 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 105,840,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 신청채권자 신재선의 청구금액은 130,000,000원이며, 2025.01.08. 강제경매가 개시됐습니다.
권리구조의 핵심은 2018.10.11. 설정된 울주새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 169,000,000원이고 이후 변경등기를 거쳐 2022.06.22. 채권최고액 60,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 온 국의 압류와 신재선의 전세권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·근저당 상당수는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경84 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 궁평길 31, 1층101호 (로즈빌에이동) |
| 물건종류 | 근린주택 |
| 소유자 | 이순이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신재선 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기부상 과거 손영수의 가압류 149,490,000원, 강동현의 가압류 52,000,000원, 국의 2023년 압류와 여러 울주새마을금고 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 것은 2018.10.11. 울주새마을금고 근저당입니다. 그 뒤의 2024.07.08. 국 압류, 2022.06.22. 신재선 전세권 130,000,000원, 2025.01.08. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 등기부에는 신재선 명의 전세권이 존재하며, 전세금은 130,000,000원, 건물 전부를 범위로 하고 존속기간은 2022.06.22.부터 2024.06.21.까지로 기재돼 있습니다. 이 전세권은 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 42.3%라는 숫자보다 표본의 시점을 먼저 봐야 한다
로즈빌의 비교 실거래는 전용 63.73㎡, 4층의 2022.01 거래 250,000,000원 1건입니다. 대상 면적은 63.57㎡로 면적은 매칭돼 있습니다. 숫자만 놓고 보면 현재 최저가 105,840,000원은 이 비교금액의 42.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 63.73㎡ | 4 | 250,000,000원 |
다만 이 표본은 1건뿐이고 최신 거래월도 2022.01입니다. 따라서 2026.09 매각기일의 최저가와 단순 비교해 “현재 시세의 42.3%라 싸다”고 단정하는 것은 무리입니다. 확인 가능한 거래금액은 250,000,000원이지만, 현재 시장가를 설명할 최신 다수 표본은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,281,760원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 울주새마을금고 | 169,000,000원 | 103,558,240원 |
| 3. 을구 10번 전세권 · 신재선 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 신재선 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 429,000,000원 중 예상 배당액은 103,558,240원, 미배당액은 325,441,760원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 105,840,000원 | 103,558,240원 | 325,441,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 74,088,000원 | 72,354,416원 | 356,645,584원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 51,861,600원 | 50,528,091원 | 378,471,909원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 데이터상 매수인이 승계하는 금액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 신청채권자 신재선의 청구액 130,000,000원 역시 각 시나리오에서 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (확인 가능한 지표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 근린주택입니다. 토지이용상황은 다세대로 기재돼 있습니다.
- 규모. 로즈빌은 16세대, 사용승인일은 2018.07.25입니다.
- 토지. 토지면적 2,041.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 도시지역·가축사육제한구역에 포함되고 자연취락지구에 저촉됩니다.
- 공시지가. 283,300원/㎡입니다.
- 경매 통계. 평균 유찰 2.6회, 낙찰률 9.09%입니다. 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 최저매각가 105,840,000원의 30%인 31,752,000원을 기준으로 자금 준비를 점검하세요.
- 전세권 소멸 확인. 신재선 전세권 130,000,000원은 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 구조입니다.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 8번 근저당은 최초 169,000,000원에서 변경등기가 이어져 2022.06.22. 60,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 거래가 2022.01의 1건뿐이므로, 2026년 실제 매수층과 거래가격은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성 점검. 16세대 규모와 평균 유찰 2.6회·낙찰률 9.09%를 감안해 재매각 가능성과 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단 근거는 단순하지 않다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2018.10.11. 울주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·전세권·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 49%, 비교 실거래의 42.3%라는 이유만으로 바로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 비교 거래는 2022.01 한 건뿐이고, 로즈빌은 16세대·평균 유찰 2.6회·낙찰률 9.09%입니다. 여기에 이번 회차는 재매각·보증금 30% 조건까지 붙습니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 명확하지만, 현재 시세와 환금성은 별도 확인이 필요한 물건입니다.