울산지방법원 2025타경84. 울주군 상북면 산전리 로즈빌에이동 1층 101호에 관한 강제경매입니다. 소유자는 이순이, 신청채권자는 신재선이며 청구금액은 130,000,000원입니다. 이 사건의 특징은 신청채권자 신재선이 등기부상 전세권자이기도 하다는 점입니다. 신재선의 전세권은 2022년 설정되었고, 그보다 앞선 2018년 울주새마을금고 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있습니다.

표면적인 최저가만 보면 감정가에서 상당히 할인된 물건입니다. 하지만 배당표를 펼쳐 보면 최저가 대부분이 선순위 근저당권으로 배당되고 전세권자에게는 배당이 돌아가지 않습니다. 배당을 받지 못한 채권이 자동으로 매수인 부담으로 이어지는 것은 아니지만, 실제 점유와 인도 가능성까지 해결됐다는 뜻도 아닙니다. 따라서 이 물건은 가격 할인폭과 별개로 전세권 소멸, 점유 관계, 재매각 사유를 함께 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 전세권

권리 구조를 구분하면 울주새마을금고 근저당권 → 신재선 전세권 → 국세 압류 → 신재선 강제경매의 순서입니다. 이 중 말소기준은 2018.10.11 설정된 울주새마을금고 근저당권입니다. 이후의 전세권과 압류, 경매개시결정은 제공된 권리분석에서 매각으로 소멸하는 것으로 처리됩니다.

② 전세권 — 미배당 1.3억원이 인수액인가?

핵심은 전세권의 미배당금과 매수인의 인수채무를 혼동하지 않는 것입니다. 신재선의 전세권은 말소기준 근저당보다 늦게 설정된 등기상 권리입니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 명시되어 있으므로, 이 전세권의 미배당액 130,000,000원을 낙찰자가 자동으로 떠안는 것으로 계산하지 않습니다.

다만 등기된 전세권과 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차권은 구별해야 합니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 실제 거주자·점유자, 전입일, 임대차계약, 대항력 발생 여부는 별도 확인 대상입니다. 전세권이 후순위라는 사실만으로 모든 점유자의 대항력까지 부정할 수는 없습니다.

③ 가격 비교 — 감정가의 34%, 그러나 비교거래는 오래됐다

현재 최저매각가는 74,088,000원으로 감정가 216,000,000원의 약 34.3%입니다. 과거 로즈빌 비교거래 250,000,000원과 비교하면 29.6% 수준입니다. 다만 해당 실거래는 2022년 1월 단 1건으로, 현재 시세를 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다.

비교 실거래는 4층 63.73㎡이고 본건은 1층 101호입니다. 층과 개별 용도·이용 상태가 동일하다고 볼 수 없어 가격을 직접 대응시키기 어렵습니다. 특히 거래 시점이 오래되어 최근 시세의 상승·하락 추세를 판정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,088,000원 가정)

집행비용 1,733,584원을 공제한 72,354,416원이 울주새마을금고에 배당되는 추정입니다. 전세권과 신청채권은 모두 미배당으로 계산됩니다. 실제 배당은 근저당권 변경 내역, 확정채권액, 세금 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 미배당

제시된 유찰 시나리오에서는 최저가가 낮아지더라도 매수인이 인수하는 권리는 0원으로 계산됩니다. 반면 채권자들이 배당받지 못하는 금액은 늘어납니다. 다만 미배당 총액에는 앞서 언급한 동일 채권자·동일 금액 중복 집계 가능성이 있고, 모든 금액은 확정 배당액이 아닌 모형상의 추정치입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (공부·토지정보 기준)

• 단지 규모. 로즈빌은 16세대 규모의 소규모 단지이며 준공일은 2018.07.25입니다. 대단지 아파트의 거래 빈도와 같은 기준으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
• 용도와 이용 상태. 경매상 용도는 근린주택이고, 토지이용상황은 다세대로 기재되어 있습니다. 실제 현장 용도와 건축물대장상의 용도, 주거·비주거 부분의 구분을 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지 전체 면적은 2,041.0㎡입니다. 평지·부정형 토지에 세로한면(가) 도로접면으로 기재되어 있습니다. 토지 전체 면적을 101호의 전용 대지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 용도지역. 자연녹지지역 및 도시지역, 가축사육제한구역이 표시되어 있고 자연취락지구 저촉 사항이 있습니다. 향후 이용·변경 계획에는 관련 제한 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 283,300원/㎡로 제시되어 있습니다. 해당 금액만으로 개별 호수의 시장가격을 판단할 수는 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시 사항은 없습니다. 다만 현장 이용 상태 및 건축물대장과의 일치 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 거래·환금성. 확인된 비교거래는 2022년 1건이며 단지 경매 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 8.33%입니다. 적정 매도가격과 매각 소요기간을 보수적으로 산정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금 준비. 현재 최저매각가 74,088,000원의 30%인 22,226,400원을 기준으로 준비하고, 입찰 당일 법원의 매각조건을 다시 확인하세요.
• 재매각 사유 확인. 이전 매각의 불허가·대금미납 등 구체적 사유와 진행 경과를 기록으로 확인하세요. 그 사유를 파악하지 않은 채 할인폭만 보고 접근하는 것은 위험합니다.
• 전세권과 점유관계 대조. 신재선의 전세금 130,000,000원, 전세권 설정일, 말소기준 근저당과의 선후관계를 대조하고 전입세대와 실제 점유자를 조사하세요.
• 근저당 변경 등기 확인. 최초 채권최고액 169,000,000원과 마지막 변경 금액 60,000,000원이 서로 다릅니다. 현재 효력과 실제 채권액을 확인하세요.
• 배당금 중복 집계 점검. 신재선의 전세권 채권과 경매 신청채권이 동일한 피담보채권인지 확인하고 실제 미배당액을 재산정하세요.
• 현장 이용 상태 확인. 1층 근린주택의 출입, 실제 사용 용도, 내부 상태 및 인도 가능성을 직접 확인하세요.
• 최신 시세 재검증. 2022년 250,000,000원 거래만으로 현재 가치를 정하지 말고, 동일 용도·유사 면적·층의 최근 거래와 실제 매도 가능가격을 조사하세요.
• 명세서·등기 원본 대조. 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음, 재매각 보증금 30% 기재와 매각기일 변경 여부를 최신 원본으로 확인하세요.
• 부대비용. 취득세, 등기비용, 명도비용 및 공용부분 관리비 체납 가능성까지 포함하여 총취득비용을 산정하세요.

맺으며 — “34%까지 떨어진 가격, 그러나 검증할 것은 남아 있다”

이 사건에서 눈길을 끄는 것은 확실히 가격입니다. 감정가 216,000,000원의 근린주택이 3회 유찰되어 74,088,000원까지 내려왔습니다. 전세권은 후순위이고 명세서상 인수권리가 없어, 확인된 등기권리 기준으로 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다.

하지만 전세권자의 배당이 전혀 없는 구조, 최초 설정액과 변경액이 다른 근저당, 동일 채권의 중복 집계 가능성, 실제 점유관계 미확인, 그리고 재매각 보증금 30%라는 조건은 결코 가볍지 않습니다. 과거 250,000,000원에 거래된 1건을 현재 시세의 확실한 기준으로 삼을 수도 없습니다.

결론은 ‘권리상 인수 0원 추정, 가격 매력은 검증 전 보류’입니다. 낮아진 최저가 자체는 관심을 가질 만하지만, 현장·점유·근저당 변경·최신 시세를 확인하기 전에는 안전한 저가매수라고 확정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것보다 재매각과 권리·점유의 불확실성을 얼마나 정확히 해소하느냐에 있습니다.