울산지방법원 2025타경84. 울산 울주군 상북면 산전리 로즈빌비동 4층 402호의 다세대 물건입니다. 소유자는 이순이이고, 말소기준은 2018.09.03 설정된 울주새마을금고 근저당입니다. 그 뒤의 국세 압류와 2025.01.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 임차인도 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 보증금은 없습니다.
가격은 이미 두 번 유찰돼 감정가 233,000,000원에서 114,170,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 단지의 가격 비교 자료는 63.73㎡·4층 거래 1건, 금액 250,000,000원이며 거래월이 2022.01입니다. 수치상 최저가는 이 비교값의 45.7%지만, 거래 시점과 표본 수를 보면 이를 곧바로 현재 시세의 절반 가격이라고 해석하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경84 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 궁평길 31, 4층402호 (로즈빌비동) |
| 물건종류 | 다세대 · 4층 402호 |
| 면적 비교값 | 63.7335㎡ |
| 소유자 | 이순이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 114,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신재선 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없습니다. 2018.09.03 울주새마을금고 근저당이 말소기준이며, 2023.07.25 국의 압류와 2025.01.08 신재선의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018.12.27 강동현 가압류 52,000,000원은 2021.06.18 해제로 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 비교 — 45.7%라는 숫자보다 ‘2022년 1건’이 중요
로즈빌은 16세대, 사용승인일은 2018.07.25입니다. 확인되는 면적 일치 거래는 63.73㎡·4층의 2022.01 거래 1건으로, 거래금액은 250,000,000원입니다. 가격 비교 평균도 250,000,000원이고 최신 거래도 같은 250,000,000원으로 표시됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 63.73㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 비교 평균 | 63.7335㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저매각가 114,170,000원은 이 비교값의 45.7%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 114,170,000원으로 같습니다. 다만 최신으로 확인되는 거래월 자체가 2022.01이고 표본도 1건뿐이어서, 현재 시세 대비 할인율을 45.7%로 확정해 평가하는 것은 위험합니다. 현재 거래가격을 별도로 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,380원 |
| 1. 근저당 · 울주새마을금고 | 149,500,000원 | 111,771,620원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 신재선 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 279,500,000원 중 111,771,620원이 배당되고, 미배당은 167,728,380원입니다. 신청채권자 신재선의 예상배당은 0원으로 계산되지만, 이 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 것은 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 114,170,000원 | 167,728,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 79,919,000원 | 201,419,542원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 55,943,300원 | 224,963,679원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 이 사건은 임차인이나 별도 인수권리가 없어 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 가격이 내려갈 때 낙찰자의 실질취득액도 함께 내려가는 일반적인 구조입니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 로즈빌 전체 세대수는 16세대, 사용승인일은 2018.07.25입니다.
- 토지. 해당 필지 면적은 2,041.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대이며 지형은 평지·부정형입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 자연취락지구에 저촉됩니다. 도시지역·가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 283,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 경매 평균 유찰 2.6회, 매각률 9.09%로 확인돼 실제 수요와 재매각 경쟁 여부를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다. 일반적인 보증금 수준으로 착각하지 않아야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 가격 비교 자료가 2022.01의 1건뿐입니다. 인근·동일 면적의 최신 거래와 매물 호가를 반드시 추가 대조해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 149,500,000원이 2022.05.20 186,000,000원으로 변경됐으므로 최신 등기사항을 기준으로 권리 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 대조. 예상배당은 최초 근저당 금액 149,500,000원을 기준으로 산정돼 있으므로 실제 채권계산서·배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 세금·우선변제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각기일 전 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰된 현재 최저가 114,170,000원은 감정가의 49%, 확인된 가격 비교값 250,000,000원의 45.7%입니다.
하지만 비교 거래가 2022.01의 한 건뿐이라는 점은 무시할 수 없습니다. 평균 유찰 2.6회와 매각률 9.09%도 환금성에 보수적으로 접근해야 할 신호입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 최신 시세 확인 후 판단이 핵심입니다. 특히 재매각으로 보증금이 30%라는 점과 근저당 채권최고액이 186,000,000원으로 변경된 사실까지 원본 서류에서 다시 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 적절합니다.