울산지방법원 2025타경84. 울산광역시 울주군 상북면 산전리 835-7에 있는 로즈빌 비동 402호입니다. 총 16세대의 다세대주택으로, 비교 대상으로 확인되는 전용면적은 63.7335㎡입니다. 소유자는 이순이이며, 2018년 9월 울주새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세 관련 압류가 등장했고, 신재선 채권자의 강제경매가 개시됐습니다.

말소기준권리는 2018.09.03 울주새마을금고 근저당권입니다. 등기부상 가압류는 이미 해제·말소됐고, 이후 국세 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권 채권최고액이 2022년 변경됐다는 점과, 세무서 압류가 존재한다는 점은 예상 배당을 실제 배당과 동일하게 볼 수 없는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 배당은 별도 확인

가장 중요한 것은 2018.09.03 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 이 근저당권과 후순위 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년 강동현의 가압류 52,000,000원은 2021년 말소돼 매수인이 승계하는 권리가 아닙니다.

② 점유·임차인 — 명시 인수는 없지만 현장 확인 필요

신고된 임차인 0명. 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 기재돼 있으며, 확인되는 임차보증금 승계금액도 없습니다. 따라서 이 분석에서 확정적으로 반영할 임차보증금 인수액은 0원입니다.

다만 임차인 신고가 없다는 것과 실제 점유자가 없다는 것은 다른 문제입니다. 소유자의 거주 여부, 제3자 점유 여부, 전입세대 및 점유 권원을 입찰 전 확인해야 합니다. 보증금·전입·점유 사실이 확인되지 않은 사람을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없으며, 새로운 점유 사실이 발견되면 대항력 가능성과 인도 절차를 다시 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인율 68%, 하지만 거래가 너무 오래됐다

로즈빌의 동일 면적대 실거래로 확인되는 가격은 2022년 1월 4층 63.73㎡ 거래 250,000,000원입니다. 현재 최저매각가 79,919,000원은 이 과거 거래가격의 약 32.0%입니다. 숫자만 보면 매우 큰 할인폭입니다.

과거 실거래 250,000,000원과 비교하면 최저매각가는 170,081,000원 낮습니다. 그러나 2022년 1월 거래는 2026년 10월 입찰 판단 시점과 상당한 간격이 있어, 이 차액을 곧바로 시세차익이라고 볼 수 없습니다. 현재 시점의 실거래가격과 가격 추세를 확인하지 못한 상황에서 250,000,000원을 현재 시세로 적용하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,919,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 차감한 78,080,458원이 울주새마을금고 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 신재선은 예상배당이 0원입니다. 하지만 실제 배당순위와 배당액은 국세채권 및 변경된 근저당권의 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정한 금액입니다. 근저당권 배당에는 최초 채권최고액 149,500,000원이 사용됐으며, 변경등기상 채권최고액 186,000,000원과 구분해야 합니다. 국세 압류채권의 법정기일·금액, 당해세 및 기타 우선배당 변동은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정 배당표에 따릅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확인사항은 남는다

다음 유찰 구간에서는 최저가가 55,943,300원, 이후에는 39,160,310원으로 내려가는 시나리오입니다. 매수인 명시 인수액은 모든 구간에서 0원으로 표시됩니다. 다만 낙찰가가 낮아질수록 신청채권자의 미배당 문제가 커지는 구조이며, 이러한 사정은 매수인의 인수금 증가를 직접 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (토지·건물 현황 기준)

• 건물 규모. 로즈빌은 총 16세대의 다세대주택으로, 준공일은 2018.07.25입니다. 대단지 아파트와 달리 비교 가능한 거래 표본 확보가 중요합니다.
• 대지 현황. 산전리 835-7 소재 토지는 지목 '대', 토지면적 2,041㎡, 평지·부정형으로 확인됩니다. 전체 대지면적은 해당 호실의 단독 소유면적을 뜻하지 않습니다.
• 접도 조건. 토지의 도로접면은 '세로한면(가)'로 기재돼 있습니다. 실제 진입 동선과 차량 접근 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도지역. 자연녹지지역에 해당하며 도시지역·가축사육제한구역과 관련이 있고 자연취락지구에 저촉됩니다. 이용 및 향후 개발 가능성은 관련 규제 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 283,300원/㎡입니다. 개별 호실의 시세 또는 대지권 가치를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 상태·누수·설비 하자까지 확인됐다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 16세대 규모와 경매 매각률 8.33%, 평균 유찰 2.9회라는 지표를 감안하면 재매각·재처분 시 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금 30%. 현재 최저가 기준 23,975,700원의 보증금을 준비해야 합니다. 입찰 전 매각공고상 최종 보증금액을 다시 확인하세요.
• 2022년 거래를 현재 시세로 오인하지 않기. 250,000,000원은 과거 실거래 1건입니다. 현시점의 주변 거래와 실제 매수 가능한 매물가격을 조사해야 합니다.
• 근저당 변경등기 확인. 최초 149,500,000원과 변경 후 186,000,000원을 구분해 실제 채권액 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 2023.07.25 국세 압류가 있으므로 세금채권의 법정기일·당해세 여부와 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다. 인도 절차에 따른 시간·비용을 고려해야 합니다.
• 관리비·건물 상태. 공용부분 관리비 체납 가능성, 내부 하자, 누수와 수선 필요성을 확인하세요.
• 대지권 및 건축물 공부 대조. 집합건물 등기부, 건축물대장, 토지이용계획과 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰서류 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “감정가 34%”만으로는 투자 가치가 확정되지 않는다

울산 로즈빌 비동 402호는 감정가 233,000,000원에서 79,919,000원까지 최저매각가가 내려온 3회 유찰 다세대 물건입니다. 등기상 말소기준은 명확하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없어 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.

그러나 과거 거래가 250,000,000원 대비 32.0%라는 수치로 현재 시세 대비 저평가를 확정할 수는 없습니다. 2022년 거래 1건만으로는 2026년의 가격 추세를 판단하기 어렵고, 소규모 다세대의 낮은 경매 매각률, 3회 유찰, 재매각 보증금 30%도 투자 판단의 부담 요인입니다.

또한 변경된 근저당권 채권최고액과 국세 압류채권이 있어 실제 배당관계는 추가 검증이 필요합니다. 이들 채권의 미배당을 매수인이 곧바로 승계한다는 뜻은 아니지만, 권리 소멸과 배당의 정확성은 구분해서 검토해야 합니다.

결론은 입찰 보류·현장 및 최신 시세 검증 우선. 명시 인수액 0원이라는 장점은 있지만, 과거 실거래와 감정가의 큰 차이만으로 높은 투자 매력도를 부여하기는 어렵습니다. 실제 처분 가능한 가격과 점유·건물 상태, 재매각 조건이 확인된 뒤에야 합리적인 입찰 상한을 판단할 수 있습니다.