울산지방법원 2025타경84. 울주군 상북면 산전리 로즈빌에이동 4층 402호, 전용 63.57㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 233,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 114,170,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 소유자는 이순이이며, 신청채권자 신재선이 130,000,000원을 청구해 강제경매가 개시됐습니다.
표면적으로는 반값 구간이고 제공된 배당모델상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 그러나 권리관계가 단순한 물건은 아닙니다. 가압류·근저당·압류·전세권이 여러 차례 설정·말소됐고, 2021년 설정된 박미영의 전세권 100,000,000원은 존속기간이 2027.06.01까지 연장돼 있습니다. 매각으로 소멸하는 후순위 전세권으로 처리돼 있지만, 별도의 전입일·점유·확정일자 자료가 없어 주택임대차상 대항력은 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경84 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 궁평길 31, 4층 402호 (로즈빌에이동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 63.57㎡ · 4층 |
| 소유자 | 이순이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 114,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신재선 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 건물 규모 | 로즈빌 · 16세대 · 2018.07.25 사용승인 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나 기준권리 재확인 필요
지정된 기준일 이후의 울주새마을금고 근저당권, 강동현 가압류, 국세 압류, 오정희 근저당권, 박미영 전세권 및 전세권부 근저당권, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다.
② 점유·전세권 — 실제 임차인 0명, 등기상 전세권자 1명
| 구분 | 성명 | 보증금·전세금 | 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 등기상 전세권자 | 박미영 | 100,000,000원 | 2021.06.02 설정 | 가능·미상 | 후순위 | 없음* |
* 제공된 매각조건과 배당계산상 전세권은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전입일·점유·확정일자가 확인되지 않아 주택임대차보호법상 별도 대항력 여부는 미상입니다. 전세권 존속기간은 2025.05.30 변경계약으로 2027.06.01까지 연장돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 45.7%지만 거래 시점과 표본이 약하다
로즈빌 동일 면적대에서 확인되는 거래는 2022년 1월 1건입니다. 전용 63.73㎡, 4층이 250,000,000원에 거래됐으며, 현재 최저가는 이 금액의 45.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 63.73㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 거래 집계 | 63.73㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
수치만 보면 실질취득액 114,170,000원은 거래가 250,000,000원보다 크게 낮습니다. 그러나 최신 거래월이 2022.01이고 표본도 단 한 건이므로, 현재 시세를 250,000,000원으로 고정해 “반값 매물”이라고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 감정가 233,000,000원 역시 이 한 건의 거래가보다 낮지만, 2026년 현재의 가격 흐름을 보여주는 추가 거래는 확인되지 않습니다.
④ 회차별 가격과 미배당 규모
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 114,170,000원 | 49% | 111,771,620원 | 2,591,618,380원 |
| 3회 유찰 시 | 79,919,000원 | 34% | 78,080,458원 | 2,625,309,542원 |
| 4회 유찰 시 | 55,943,300원 | 24% | 54,536,321원 | 2,648,853,679원 |
어느 회차에서도 소유자 잔여액은 0원이고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 신청채권자 신재선의 청구액 130,000,000원도 현재 배당순위 계산에서는 배당액이 0원입니다. 총 채권액이 2,703,390,000원으로 매각대금을 크게 초과하기 때문입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 114,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,380원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 손영수 | 149,490,000원 | 111,771,620원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 울주새마을금고 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 울주새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 울주새마을금고 | 364,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 울주새마을금고 | 390,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당 · 울주새마을금고 | 377,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당 · 울주새마을금고 | 260,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 7번 근저당 · 울주새마을금고 | 172,900,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 4번 가압류 · 강동현 | 52,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 10번 근저당 · 오정희 | 39,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 12번 전세권 · 박미영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 12. 전세권부 근저당 · 울주새마을금고 | 84,000,000원 | 0원 |
| 13. 경매신청채권 · 신재선 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,703,390,000원 중 채권자 예상배당은 111,771,620원, 미배당은 2,591,618,380원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 먼저 차감될 수 있습니다. 또한 이 배당표는 말소기준으로 지정된 손영수 가압류를 선순위로 계산한 결과이므로, 해당 가압류의 말소 기록과 실제 배당순위를 원본에서 재확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 토지이용상황과 사건 용도 모두 다세대이며, 로즈빌은 16세대 규모입니다.
- 준공. 사용승인일은 2018.07.25입니다.
- 토지. 대지 면적은 2,041㎡, 지형은 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 지역·지구. 도시지역·자연녹지지역에 속하고 자연취락지구에 저촉되며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 283,300원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 확인 거래가 1건이고 경매 낙찰률 통계가 0.0%여서 재매각 가격과 소요기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.09.12 손영수 가압류가 기준권리로 지정돼 있으나 2018.10.12 말소 기록이 함께 존재합니다. 등기부 현재사항과 매각물건명세서의 최선순위 설정일을 대조해야 합니다.
- 박미영 점유 확인. 전세권 100,000,000원과 이 사건 주소로의 주소변경 기록이 있습니다. 전입세대·점유·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세 압류 기록 3건 중 2024.07.08 압류가 남아 있습니다. 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 거래는 2022.01 한 건뿐입니다. 로즈빌과 인근 다세대의 2026년 현재 매매·임대 호가를 별도로 조사해야 합니다.
- 환금성 보수적 산정. 16세대 소규모 물건이고 이미 2회 유찰됐습니다. 향후 매도기간과 가격 할인 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부 발급일 2026.07.22 기준 권리와 매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 이후 제출서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 ‘조건부 통과’, 가격은 ‘추가 검증’
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 233,000,000원에서 두 차례 유찰돼 114,170,000원까지 내려왔고, 제공된 매각조건상 매수인 인수액도 0원입니다. 확인된 거래 250,000,000원과 비교하면 45.7%에 불과합니다.
그러나 거래가 2022년 한 건뿐이라는 사실, 16세대 소규모 다세대라는 점, 경매 낙찰률 0.0%, 전세권자 박미영의 점유 가능성, 지정 말소기준 가압류에 존재하는 말소 기록을 함께 봐야 합니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 권리와 환금성까지 안전하다고 볼 수 없습니다. 인수 0원은 장점이지만, 권리순위 원본 확인과 현재 시세 조사가 끝나기 전에는 ‘확실한 반값’으로 평가하기 어려운 물건입니다.