광주지방법원 2024타경8674. 광주 북구 호동로 100 현대아파트 105동 9층 901호입니다. 감정가는 319,000,000원, 현재 최저매각가는 223,300,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2013.08.26. 화정새마을금고 근저당권 176,800,000원입니다. 이후 존속하는 주식회사삼성모터스 근저당권 800,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 대비 70%까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균보다도 낮습니다. 하지만 이 사건은 가격보다 점유관계 확인이 먼저입니다. 현황조사에는 여러 점유자가 확인되고, 일부는 202호·203호·301호·305호처럼 대상인 901호와 다른 호수가 함께 적혀 있습니다. 따라서 현황조사상 점유자가 실제 901호와 어떤 관계인지, 매각물건명세서와 현장조사를 통해 대응관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경8674 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 호동로 100, 105동 9층901호 |
| 물건종류 | 아파트 · 현대 · 660세대 |
| 대상면적 | 149.74㎡ |
| 소유자 | 임수정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 223,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 준공 | 1991.06.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 화정새마을금고
과거 권리 중 2002년 광주농업협동조합 근저당권은 2013.08.26. 해지로 말소됐고, 2012년 박경재의 소유권이전청구권 가등기도 같은 날 해제로 말소됐습니다. 2014년 전방자 가압류, 2014·2015·2017·2021년 조은대부주식회사 근저당권, 2021년 이윤호 가압류도 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 3번 화정새마을금고 근저당권이며, 그 뒤의 주식회사삼성모터스 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 14명, 2명은 대항력 미상
| 점유자 | 부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 예비군중대(육군1989부대) | 사무실 | 50,000,000원 | 350,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신재현 | 202호 | 1,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.02.24 | 해당 없음 |
| 김경원 | 203호 | 1,000,000원 | 190,000원 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.01.17 | 해당 없음 |
| KHABIBULLAEVSHOKHRUKHBEKNUMONJONUGL | 301호 | 500,000원 | 190,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| RAHIMJONSAFIYARASULJONKIZI | 305호 | 500,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KHALIMJANOVAMUYASSARGOFURJONKIZI | 알지못함 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KHALIMJANOVRASULJONRAKHIMZHONUGLI | 알지못함 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| XOLDARALIEVKAMOLBEKELMURODUGLI | 알지못함 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고재옥 | 알지못함 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강세희 | 알지못함 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강인석 | 알지못함 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수민 | 알지못함 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장나영 | 알지못함 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지예 | 알지못함 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
신재현은 2020.09.07, KHABIBULLAEVSHOKHRUKHBEKNUMONJONUGL은 2024.10.18, RAHIMJONSAFIYARASULJONKIZI와 KHALIMJANOVAMUYASSARGOFURJONKIZI는 2024.10.10, KHALIMJANOVRASULJONRAKHIMZHONUGLI는 2024.09.19, XOLDARALIEVKAMOLBEKELMURODUGLI는 2024.10.29, 고재옥은 2022.09.07, 강세희는 2024.07.11, 강인석은 2019.05.28, 이수민은 2022.10.28, 장나영은 2024.11.25, 이지예는 2022.11.07 전입으로 모두 2013.08.26. 말소기준권리보다 뒤입니다. 반면 예비군중대(육군1989부대)와 김경원은 전입일이 미상이라 선후관계를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 싸졌지만 시장도 하락 중
현대아파트 실거래 12건의 전체 평균은 277,083,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 268,571,428원, 최신 거래는 2026.04 240,000,000원이며, 최근 거래군은 과거 거래군보다 -7.1% 하락했습니다. 현재 최저가 223,300,000원은 최근 12개월 평균의 83.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 135.37㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 149.74㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 135.37㎡ | 15 | 270,000,000원 |
| 2025.10 | 135.37㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2025.09 | 135.37㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2025.06 | 135.37㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2025.05 | 135.37㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 149.74㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2025.02 | 135.37㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2025.02 | 135.37㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2025.01 | 135.37㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2024.11 | 135.37㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 268,571,428원 |
④ 예상배당표 (매각가 223,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,926,200원 |
| 1. 근저당 · 화정새마을금고 | 176,800,000원 | 176,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼성모터스 | 800,000,000원 | 42,573,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 총 채권액 976,800,000원 중 219,373,800원이 배당되고 757,426,200원이 미배당됩니다. 주식회사삼성모터스는 42,573,800원을 배당받는 계산이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일이 확인되지 않은 점유자 문제도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 223,300,000원 | 219,373,800원 | 757,426,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 156,310,000원 | 153,321,660원 | 823,478,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 109,417,000원 | 107,085,162원 | 869,714,838원 | 0원 |
* 매수인 인수 0원은 현재 배당모형 기준입니다. 전입일이 미상인 점유자의 실제 대항력 여부가 확인되면 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정·토지·실거래 자료 기준)
- 단지. 현대아파트 660세대, 1991.06.28 준공입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 평지·부정형·중로각지입니다. 토지면적은 36,342.7㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구·토지구획정리사업지구·제1종지구단위계획구역 등이 포함 또는 접합니다.
- 공시지가. 948,400원/㎡입니다.
- 진출입. 단지 관련 감정 내용에는 차량 진출입로가 개설되어 있는 것으로 기재돼 있습니다.
- 거래 흐름. 실거래 12건은 230,000,000원부터 325,000,000원 사이이며, 최근 12개월 평균은 268,571,428원입니다.
- 시장 방향. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -7.1%로 하락 추세입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 예비군중대 전입일 확인. 보증금 50,000,000원이 확인되므로 2013.08.26. 이전 대항요건 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 김경원 전입일 확인. 보증금 1,000,000원·배당요구일 2025.01.17이 확인되지만 전입일은 미상입니다.
- 호수 대응관계 확인. 현황조사에는 202호·203호·301호·305호와 호수 미상 점유자가 함께 기재돼 있으므로 901호 실제 점유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 277,083,333원보다 최근 12개월 평균 268,571,428원과 최신 거래 240,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락장 반영. 최근 거래 추세가 -7.1%이므로 감정가 대비 30% 할인만으로 충분한 안전마진이라고 단정하지 마세요.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 기각·취하 관련 문건 확인. 2026.01.30 취하통지, 2026.04.24·06.18·07.01·07.09 기각결정 관련 송달 내역이 있으므로 현재 매각절차의 유효한 진행상태를 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 보이지만, 권리 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 319,000,000원에서 1회 유찰돼 223,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 268,571,428원의 83.1% 수준입니다. 가격만 보면 분명 감정가보다 현실적인 구간으로 들어왔습니다. 그러나 시장 자체는 -7.1% 하락하고 있으며, 현황조사상 14명의 점유자 가운데 예비군중대(육군1989부대)와 김경원은 대항력 가능·미상입니다.
따라서 배당모형의 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 확정값으로 받아들이기보다, 두 점유자의 전입일과 대상 901호의 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다. 가격은 관심권, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 2013.08.26. 말소기준보다 앞선 점유가 실제로 존재하는지를 가려내는 데 있습니다.
