광주지방법원 2024타경8674. 광주 광산구 신창동 풍영리버빌아파트 110동 1층 104호입니다. 감정가는 243,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 170,100,000원입니다. 말소기준권리는 2015.11.12. 주식회사광주은행 근저당권 28,010,000원이고, 그 뒤 설정된 광주은행 근저당 5,900,000원, 삼성모터스 근저당 800,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격만 놓고 보면 눈에 띕니다. 동일 면적 전용 84.99㎡의 최근 12건 평균은 236,166,666원, 최신 2026.04 거래는 220,000,000원입니다. 현재 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 평균의 72.0%입니다. 특히 2026.03에는 같은 1층에서 210,000,000원 거래도 있습니다. 다만 이 가격 차이를 그대로 안전마진으로 볼 수 없는 이유가 점유관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

말소기준은 2015.11.12. 광주은행 근저당권입니다. 이후 2019년 광주은행 근저당 5,900,000원, 2022년 삼성모터스 근저당 800,000,000원, 2024년 삼성모터스의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2014.10.22. 설정됐던 광주은행 근저당 112,700,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.

② 임차인·점유자 — 14명 중 2명은 대항력 판정 미상

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없으며, 현황조사상 실제 임차인·점유자는 14명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 12명은 모두 2015.11.12. 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 반면 예비군중대(육군1989부대)와 김경원은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

또한 현황조사에는 202호·203호·301호·305호 등 대상 104호와 다른 호수 표기가 함께 확인됩니다. 따라서 이 점유 신고가 실제 매각대상 110동 104호와 어떤 관계인지 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 분명하지만 임차 리스크가 깎아먹는다

풍영리버빌(신가부영) 전용 84.99㎡의 최근 실거래 12건은 210,000,000원~270,000,000원, 평균 236,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.04 220,000,000원이고, 2026.03에는 본건과 같은 1층에서 210,000,000원 거래가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)

채권 총액 833,910,000원 중 166,918,600원이 배당되고, 미배당 666,991,400원이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차 확인은 그대로

2회 유찰 시 매각가는 119,069,999원, 3회 유찰 시 83,348,999원으로 내려갑니다. 하지만 이 숫자는 등기상 배당 계산일 뿐입니다. 대항력 가능·미상 점유자의 인수 여부는 유찰 횟수가 늘어도 별도로 확인해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 인수형이라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로 단순히 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 확대해 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 단지 규모. 풍영리버빌(신가부영)은 1,268세대이며 2001.05.11 준공입니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구·제1종지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
• 도로. 도로접면은 광대소각이며 대로3류·중로2류·소로1류·소로2류 등이 접합니다.
• 공시지가. 756,400원/㎡입니다.
• 환금성 판단. 동일면적 최근 실거래가 12건 확인되고 거래가는 210,000,000원~270,000,000원입니다. 본건은 1층이므로 같은 1층 거래 210,000,000원을 함께 비교할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입일 미상 2명 확인. 예비군중대(육군1989부대)와 김경원의 실제 전입·점유 개시일을 확인해 말소기준 2015.11.12보다 앞서는지 검증해야 합니다.
• 보증금 50,000,000원 확인. 가장 큰 변수는 예비군중대(육군1989부대)의 보증금 50,000,000원입니다. 대항력 여부가 실질취득비용을 바꿀 수 있습니다.
• 호수 관계 확인. 현황조사에는 202호·203호·301호·305호 등 다른 호수 표기가 존재하므로 매각대상 110동 104호와의 실제 점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균 236,166,666원, 최신 거래 220,000,000원, 같은 1층 거래 210,000,000원을 기준으로 임차인 인수 가능액까지 더한 실질취득비용을 비교해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
• 등기 원본 대조. 2015.11.12 말소기준 근저당과 그 이후 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 후”

이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 236,166,666원의 72.0%이고, 동일 면적 최신 거래 220,000,000원 및 같은 1층 거래 210,000,000원보다 낮습니다. 등기상으로도 2015.11.12 말소기준 이후 근저당과 경매개시결정은 소멸하며 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사건은 ‘최저가 1.70억짜리 깨끗한 아파트’라고 단순화하면 안 됩니다. 실제 임차인·점유자 14명 가운데 전입일이 확인되지 않은 2명이 있고, 그중 50,000,000원의 큰 보증금이 확인됩니다. 이 두 건이 대항력 없음으로 확정되면 현재 가격의 매력은 크게 살아나지만, 반대로 인수 문제가 생기면 가격 우위가 빠르게 줄어듭니다. 따라서 결론은 가격은 합격권, 권리는 확인 후. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 미상 점유관계의 확정입니다.