광주지방법원 2024타경8674. 등기상 소유자는 김재이이고, 2021.06.11 증여로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2021.08.12 설정된 양동행복신용협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 이후 2022.06.21 주식회사삼성모터스 근저당권 800,000,000원과 2024.12.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 현황조사에는 실제 점유자로 볼 수 있는 이름이 다수 확인되고, 그중 말소기준보다 앞선 전입자가 있습니다. 특히 신재현은 2020.09.07 전입했고 배당표에서도 대항력 있는 임차인으로 보아 보증금 1,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리했습니다. 강인석은 2019.05.28 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경8674 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 사암로340번길 30, 1014동 9층 904호 (월곡동, 영천마을주공아파트) |
| 용도 | 아파트 |
| 소유자 | 김재이 (2021.06.11 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사삼성모터스 / 1,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.12 양동행복신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유자가 핵심
말소기준은 2021.08.12 양동행복신용협동조합 근저당권입니다. 2022.06.21 삼성모터스 근저당권과 2024.12.09 경매개시결정은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차관계는 별개입니다. 신재현의 전입일 2020.09.07과 강인석의 전입일 2019.05.28은 말소기준보다 빠릅니다.
② 점유·임차인 분석 — 실제 점유자 14명
| 성명 / 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 예비군중대(육군1989부대) · 사무실 | 미상 | 50,000,000원 | 350,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 신재현 · 202호 | 2020.09.07 | 1,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 아님 |
| 김경원 · 203호 | 미상 | 1,000,000원 | 190,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| KHABIBULLAEVSHOKHRUKHBEKNUMONJONUGL · 301호 | 2024.10.18 | 500,000원 | 190,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 |
| RAHIMJONSAFIYARASULJONKIZI · 305호 | 2024.10.10 | 500,000원 | 250,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 |
| KHALIMJANOVAMUYASSARGOFURJONKIZI | 2024.10.10 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 |
| KHALIMJANOVRASULJONRAKHIMZHONUGLI | 2024.09.19 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 |
| XOLDARALIEVKAMOLBEKELMURODUGLI | 2024.10.29 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 |
| 고재옥 | 2022.09.07 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 |
| 강세희 | 2024.07.11 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 |
| 강인석 | 2019.05.28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이수민 | 2022.10.28 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 |
| 장나영 | 2024.11.25 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 |
| 이지예 | 2022.11.07 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가 77.8%만 보고 입찰하면 안 된다
제공된 시세 표본은 전용 59.77㎡를 기준으로 매칭된 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 196,208,333원, 최신 거래는 2026.03의 191,000,000원이며 현재 최저가 152,600,000원은 최근 12개월 평균의 77.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.33㎡ | 11 | 191,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 15 | 224,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 15 | 224,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 6 | 206,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 59.77㎡ | 14 | 191,000,000원 |
| 2026.01 | 59.77㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 59.77㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 59.77㎡ | 1 | 168,500,000원 |
| 2025.12 | 59.77㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 평균 | 59.77㎡ | 12건 | 196,208,333원 |
표본 거래 범위는 165,000,000원~224,000,000원이고, 최신 거래는 191,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 최저가는 최근 시세보다 낮습니다. 그러나 매수인은 최저가 외에 신재현 보증금 1,000,000원을 인수하며, 강인석과 예비군중대 관련 인수 가능액은 확정되지 않았습니다. 따라서 최저가 152,600,000원을 실질취득가로 간주해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,400원 |
| 인수 · 신재현 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 양동행복신용협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사삼성모터스 | 800,000,000원 | 77,663,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 872,000,000원 중 예상배당 149,663,600원, 미배당 722,336,400원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 신재현 보증금 1,000,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 강인석·예비군중대 등 미확정 점유관계에서 추가 인수액이 발생하는지는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 152,600,000원 | 149,663,600원 | 722,336,400원 | 1,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 106,820,000원 | 104,524,520원 | 767,475,480원 | 1,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 74,774,000원 | 73,028,068원 | 798,971,932원 | 1,000,000원 |
⑥ 토지·환금성 메모
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 토지면적은 63,987.0㎡입니다.
- 형상. 평지·부정형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역으로 표시되어 있습니다.
- 계획·규제. 택지개발지구·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·제1종지구단위계획구역 등이 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 853,400원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강인석 보증금 확인. 2019.05.28 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금·점유·배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 예비군중대 대항력 확인. 보증금 50,000,000원·월세 350,000원인데 전입신고일이 미상입니다. 인수 여부를 확정하기 전에는 50,000,000원을 없는 금액처럼 취급하면 안 됩니다.
- 신재현 인수 반영. 배당표상 보증금 1,000,000원은 매수인 인수입니다. 최저가만으로 취득원가를 계산하지 마십시오.
- 점유 부분 대조. 904호 경매인데 현황조사에는 202호·203호·301호·305호 표기가 있으므로 각 점유자의 실제 대상 부동산을 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 단지명 대조. 주소의 영천마을주공아파트와 실거래 표본 명칭 운남주공10단지가 일치하는지 확인한 뒤 77.8% 비율을 활용해야 합니다.
- 배당표 보완. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보인다”보다 먼저 확인할 것이 많다
현재 최저가 152,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 196,208,333원의 77.8%입니다. 표면적인 가격 숫자만 보면 충분히 관심을 끌 만합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다.
신재현 보증금 1,000,000원은 이미 매수인 인수로 잡혀 있고, 강인석은 말소기준보다 빠른 2019.05.28 전입이지만 보증금이 미상입니다. 예비군중대 역시 보증금 50,000,000원이 확인되나 전입신고일이 미상입니다. 게다가 점유 부분 표기와 시세 표본 단지명도 매각대상과 직접 대조가 필요합니다. 따라서 현재 단계에서 “시세보다 22.2% 싸니 안전한 물건”이라고 단정할 수 없습니다. 선순위·미상 점유관계를 모두 닫은 뒤에야 가격 메리트를 평가할 수 있는 사건입니다.
