광주지방법원 2024타경8674. 등기부상 현재 소유자는 김연석·정준상으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층이며, 이용상태는 1층 일용품소매점, 2~4층 다가구주택입니다. 사건의 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 매각조건은 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 말소기준권리는 2022.07.11. 설정된 광주미래신용협동조합의 채권최고액 432,000,000원 근저당권입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 권리입니다. 2008.03.11. 광주광역시북구청 명의로 설정된 전세금 50,000,000원 전세권이 존재하고, 범위는 건물 1층 3칸 중 2칸 73.3㎡입니다. 이 전세권은 매각물건명세서에서 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다. 최저가가 감정가의 70% 수준까지 내려왔더라도, 이 인수액과 임차인 리스크를 먼저 더해 실질취득가를 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다

2022.07.11. 광주미래신용협동조합 근저당이 말소기준이므로, 그 뒤의 밀알신용협동조합 근저당, 주식회사삼성모터스 근저당, 임의경매개시결정, 광주광역시 북구의 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 2008.03.11. 전세권은 말소기준보다 훨씬 앞서 있고, 매각물건명세서도 매수인 인수라고 명시합니다.

② 점유·임차관계 — 확정 인수 외에 미상 위험도 있다

보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인되는 점유·임차관계는 14명입니다. 이 가운데 신재현과 강인석은 말소기준일보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 예비군중대(육군1989부대)와 김경원은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다

현재 최저매각가는 742,824,000원입니다. 그러나 확인된 인수만 더해도 전세권 50,000,000원과 신재현 보증금 1,000,000원이 있어, 매수인의 최소 실질취득 부담은 793,824,000원입니다. 여기에 강인석의 미상 보증금, 그리고 전입일이 확인되지 않은 점유관계가 별도 변수로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 742,824,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 채권총액 767,000,000원 중 732,995,760원이 배당되고 34,004,240원이 미배당으로 남습니다. 신재현 보증금 1,000,000원은 배당 0원·매수인 인수로 계산됩니다. 전세권은 예상배당표와 별개로 매각물건명세서의 인수 조건을 반드시 우선 확인해야 합니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 1층은 일용품소매점, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중인 상가·주거 혼합형 건물입니다.
• 입지. 용주초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상혼합지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 지목은 대, 면적 265㎡, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 909,600원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·전통상업보존구역 등이 포함되고 도로 및 토지구획정리사업지구에 접합니다.
• 설비. 일반적인 전기시설·위생시설·급배수시설과 도시가스 난방시설이 설치돼 있습니다.
• 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 개별 목록별 권리와 점유관계를 함께 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 인수 확인. 광주광역시북구청 전세권 50,000,000원의 존속·점유·정산 상태와 매각물건명세서 인수 문구를 원본에서 다시 대조하세요.
• 신재현 인수액 반영. 2020.09.07. 전입, 보증금 1,000,000원, 배당요구 2025.02.24.이며 배당 없이 매수인 인수로 계산됩니다.
• 강인석 보증금 확인. 2019.05.28. 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다. 실질취득가를 확정하려면 가장 먼저 확인해야 할 항목입니다.
• 예비군중대·김경원 확인. 각각 보증금 50,000,000원·1,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 조건이므로 감정평가서의 각 목록과 현황·등기를 개별 대조하세요.
• 가격 판단. 현재 최저가 742,824,000원이 아니라 확인 인수를 합친 최소 793,824,000원과 추가 미상 인수 가능성을 기준으로 응찰가를 계산하세요.
• 점유 명도. 다수 점유관계가 확인되는 건물이므로 낙찰 후 인도·명도 범위와 실제 점유자를 호실별로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 최저가”보다 인수권리가 먼저다

이 사건의 핵심은 유찰로 내려온 가격이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 광주광역시북구청 전세권 50,000,000원이 매수인에게 인수된다고 명시돼 있고, 신재현의 보증금 1,000,000원도 인수 계산입니다. 그래서 현재 최저가 742,824,000원에 낙찰되더라도 확인된 실질취득 부담은 최소 793,824,000원입니다.

여기에 2019.05.28. 전입한 강인석의 보증금이 미상이고, 전입일이 확인되지 않은 예비군중대(육군1989부대)와 김경원도 남아 있습니다. 상가·다가구주택이 혼재하고 점유자가 많으며 일괄매각·제시외 건물까지 포함되는 구조이므로, 단순한 말소기준권리 분석만으로 접근하기에는 불확실성이 큽니다. 최저가 할인보다 인수액 확정이 먼저인 사건입니다.