창원지방법원 2025타경886. 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비105호로, 용도는 근린시설이며 감정 이용상태는 지식산업센터입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사파이프라퍼티이고, 2024.02.29 대전푸른신용협동조합의 채권최고액 732,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.08.18 임의경매개시결정과 2026.05.15 진주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계에 있습니다. 말소기준일인 2024.02.29보다 앞선 점유자가 농업회사법인시아본 진주지점과 서정호 두 건 확인됩니다. 서정호는 보증금 10,000,000원, 월 400,000원으로 배당요구를 했지만 배당표상 우선변제권이 없어 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 농업회사법인시아본 진주지점은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액 자체를 확정할 수 없는 선순위 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경886 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층비비105호 |
| 도로명 | 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 지식산업센터 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 지하1층 |
| 소유자 | 주식회사파이프라퍼티 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전푸른신용협동조합 / 629,470,699원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별개
2019.07.25 설정된 청운신용협동조합·광안신용협동조합·부산성의신용협동조합·구덕신용협동조합의 기존 근저당권은 2024.02.29 일부포기로 등기말소됐습니다. 같은 날 주식회사파이프라퍼티로 소유권이 이전되고, 대전푸른신용협동조합 채권최고액 732,000,000원 근저당권이 새로 설정되어 말소기준이 됩니다.
② 임차인 — 확정 1,000만원보다 ‘미상 보증금’이 더 중요
| 점유자 | 전입신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인시아본 진주지점 | 2020.04.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 서정호 · 빅스스프링트리 | 2023.06.02 | 10,000,000원 / 400,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 양두현 · 한그루교육 | 2025.03.28 | 5,000,000원 / 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
서정호는 말소기준보다 앞선 2023.06.02 전입신고이고 보증금 10,000,000원입니다. 2025.11.10 배당요구를 했지만 예상배당에서는 배당 0원·보증금 전액 매수인 인수로 산정되어 있습니다. 따라서 신건 최저가 270,000,000원에 낙찰될 경우 확인된 금액만으로도 실질취득 최소 280,000,000원입니다.
③ 가격 구조 — 최저가 2.70억이 곧 취득가가 아니다
신건 최저매각가는 270,000,000원입니다. 그러나 권리분석상 확인된 서정호 보증금 10,000,000원을 더하면 실질취득은 이미 최소 280,000,000원입니다. 여기에 농업회사법인시아본 진주지점의 보증금이 확인될 경우 추가 인수 가능성이 남습니다. 따라서 감정가나 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 확인분 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 270,000,000원 | 10,000,000원 | 280,000,000원 | 466,580,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 216,000,000원 | 10,000,000원 | 226,000,000원 | 519,824,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 172,800,000원 | 10,000,000원 | 182,800,000원 | 562,419,200원 |
각 실질취득액은 서정호 보증금 10,000,000원만 반영한 확인분입니다. 농업회사법인시아본 진주지점의 보증금이 확인되면 추가될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 인수 · 서정호 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 대전푸른신용협동조합 | 732,000,000원 | 265,420,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 270,000,000원에서는 집행비용 4,580,000원을 제외한 265,420,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 466,580,000원입니다. 서정호 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 한일병원 동측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·나지 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통이며, 서측과 북서측으로 왕복 4차선 포장도로가 있습니다.
- 이용. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물이고, 지하1층 구분건물은 지식산업센터 용도로 이용되고 있습니다. 위생·급배수·소화전·스프링클러·승강기·천장형 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 토지이며 근린생활시설 및 지식산업센터 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 5,148㎡, 공시지가는 462,300원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 환금성. 근린시설·지식산업센터 용도이므로 주거용 아파트처럼 단순한 가격 비교보다 실제 이용수요와 임대관계 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시아본 보증금 확인. 농업회사법인시아본 진주지점의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 신건에서는 확인분만으로도 270,000,000원 + 10,000,000원 = 최소 280,000,000원입니다. 미상 선순위 보증금이 확인되면 그 금액을 추가해야 합니다.
- 서정호 인수. 보증금 10,000,000원, 월 400,000원, 배당요구일 2025.11.10으로 확인되며 예상배당상 보증금 전액이 매수인 인수입니다.
- 양두현 점유. 전입신고일 2025.03.28로 말소기준 이후이며 보증금 5,000,000원, 월 400,000원입니다. 실제 점유·퇴거 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권자 대조. 2026.04.16 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 배당표·채권신고와 현재 권리자를 대조해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가에서도 구체적인 임대관계가 확인되지 않은 만큼 실제 사용주체·점유부분·인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “270,000,000원짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 사건은 등기상 말소관계만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준 이후 경매개시결정과 진주시 압류는 소멸합니다. 그러나 낙찰자의 실제 부담은 등기보다 임차관계에서 발생합니다. 서정호 보증금 10,000,000원이 확정 인수로 계산되어 신건의 확인분 실질취득은 이미 최소 280,000,000원입니다.
여기에 2020.04.21의 농업회사법인시아본 진주지점이 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이 보증금 규모가 확인되기 전에는 총 인수액도, 최종 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기 후순위는 정리되지만 선순위 점유 리스크는 미해결”입니다. 신건 가격 자체보다 먼저 미상 보증금의 실체를 확인해야 합니다.
