창원지방법원 2025타경886. 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비108호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사파이프라퍼티이고, 2024.02.29 대전푸른신용협동조합의 채권최고액 732,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 국세·지방세 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 점유관계에 있습니다.
현황조사상 실제 임차인은 3명입니다. 이 가운데 서정호는 2023.06.02 점유가 시작돼 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 10,000,000원에 월차임 400,000원입니다. 제공된 배당분석에서는 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 보아 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 또 농업회사법인시아본 진주지점은 2020.04.21부터 점유한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 위험의 크기를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경886 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비108호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정조사상 지식산업센터 이용 및 공실 상태가 함께 조사된 건물 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 지하1층 구분호실 |
| 소유자 | 주식회사파이프라퍼티 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 629,470,699원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유가 문제
2019년 청운신용협동조합·광안신용협동조합·부산성의신용협동조합·구덕신용협동조합의 공동담보 근저당은 2024.02.29 일부포기로 모두 말소됐습니다. 같은 날 주식회사파이프라퍼티로 소유권이전이 이뤄지고, 대전푸른신용협동조합의 채권최고액 732,000,000원 근저당권이 설정돼 현재 말소기준권리가 됐습니다. 이 근저당권은 2026.04.16 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
경매개시결정은 2025.08.18, 이후 진주세무서장·동화성세무서장·진주시 압류가 순서대로 들어왔습니다. 등기 순서만 보면 모두 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금 압류 중 당해세가 있다면 배당에서 앞서 차감될 수 있어 제공된 배당표보다 근저당 배당액이 줄어들 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 점유 기준일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인시아본 진주지점 | 2020.04.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 서정호 빅스스프링트리 | 2023.06.02 배당요구 2025.11.10 | 10,000,000원 400,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 양두현 한그루교육 | 2025.03.28 | 5,000,000원 400,000원 | 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
③ 회차별 실질부담 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 163,000,000원 | 10,000,000원 | 173,000,000원+ | 572,082,000원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 130,400,000원 | 10,000,000원 | 140,400,000원+ | 604,225,600원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 104,320,000원 | 10,000,000원 | 114,320,000원+ | 629,940,480원 |
각 실질취득액 뒤의 “+”는 농업회사법인시아본 진주지점의 미상 보증금이 추가 인수될 가능성을 반영한 표시입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실제 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가가 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 특히 확인 가능한 인수액만 더해도 신건 기준 실질부담이 173,000,000원이고, 선순위 점유자의 미상 보증금까지 남아 있으므로 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 인수 · 서정호 보증금 | 10,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 대전푸른신용협동조합 | 732,000,000원 | 159,918,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 기준 미배당액은 572,082,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 또한 농업회사법인시아본 진주지점의 미상 보증금은 위 배당계산에 확정액으로 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 한일병원 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 조사됐고, 서측 및 북서측으로 왕복 4차선 포장도로가 있습니다.
- 이용. 감정조사상 지하1층 구분호실들은 지식산업센터 용도로 이용되거나 공실 상태인 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 스프링클러, 승강기, 천장형 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 연구개발특구, 산업복합구역, 혁신도시개발예정지구 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농업회사법인시아본 진주지점 보증금 확인. 2020.04.21 점유로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 서정호 10,000,000원 인수 반영. 낙찰가와 별개로 매수인 부담으로 계산된 금액이므로 실질취득액에 반드시 더해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 진주세무서장·동화성세무서장·진주시 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 공부상 소유자 차이 확인. 등기부의 주식회사파이프라퍼티와 집합건축물대장의 주식회사코람코자산신탁 표시 차이를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 실거래 비교 없이 ‘저가’ 판단 금지. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 실제 점유 구획 확인. 여러 지식산업센터 이용자가 조사된 건물이므로 비비108호의 실제 사용·점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.63억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 표면적인 최저매각가는 163,000,000원이지만, 현재 확인된 권리관계만 반영해도 서정호의 보증금 10,000,000원을 추가로 떠안을 수 있어 최소 실질취득액은 173,000,000원입니다. 여기에 2020.04.21부터 점유한 농업회사법인시아본 진주지점의 보증금이 아직 확인되지 않았습니다.
등기부 후순위 권리 대부분이 소멸한다고 해서 안전한 경매라고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 말소되는 압류가 아니라 말소기준권리보다 앞선 점유자의 보증금 규모입니다. 그 금액을 확인하기 전에는 신건이든 유찰 후든 실제 매입비용이 얼마인지 확정할 수 없고, 실거래 자료도 없어 시세 대비 저렴하다는 판단 역시 할 수 없습니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음인 물건입니다.
