창원지방법원 2025타경886. 진주시 충무공동 87-23 주1동 9층 비901호로, 감정평가상 근린시설·지식산업센터 용도의 집합건물입니다. 감정평가 이용상태는 지식산업센터(빅스스프링트리(경영＆개발팀))이고, 소유자는 주식회사파이프라퍼티입니다. 말소기준권리는 2024.02.29 설정된 대전푸른신용협동조합의 채권최고액 732,000,000원 근저당권입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 경매개시결정과 국세·지방세 압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차관계입니다. 특히 서정호는 2023.06.02 전입하고 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원이며 배당요구도 했지만, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경886 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 9층 비901호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 지식산업센터(빅스스프링트리(경영＆개발팀)) · 12층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 주식회사파이프라퍼티 |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 416,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전푸른신용협동조합 / 629,470,699원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.29 대전푸른신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 732,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 점유가 핵심
2019.04.03 주식회사코람코자산신탁 명의로 소유권보존·신탁등기가 있었고, 2022년 대지정보통신 주식회사 가처분은 같은 해 말소됐습니다. 2024.02.29 주식회사파이프라퍼티로 소유권이 이전된 날 대전푸른신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 세금 압류는 모두 이 기준보다 뒤입니다.
② 임차인·점유관계 — 확정 1천만원 인수 + 추가 미상 리스크
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 · 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인시아본 진주지점 | 2020.04.21 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 서정호 · 빅스스프링트리 | 2023.06.02 | 10,000,000원 · 400,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 양두현 · 한그루교육 | 2025.03.28 | 5,000,000원 · 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 점포 · 주거 | 미상 | 50,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정 미상 |
가장 확실한 숫자는 서정호의 보증금 10,000,000원입니다. 전입일 2023.06.02는 말소기준권리 2024.02.29보다 빠르고, 배당계산에서도 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 416,000,000원에 낙찰받는다면 매수인의 실질취득은 최소 426,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 416,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,560,000원 |
| 인수 · 임차인 서정호 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 대전푸른신용협동조합 | 732,000,000원 | 409,440,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 채권최고액 732,000,000원 중 409,440,000원이 배당되고 322,560,000원이 미배당으로 남습니다. 서정호 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 우선 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 인수 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 416,000,000원 | 409,440,000원 | 322,560,000원 | 10,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 332,800,000원 | 327,340,800원 | 404,659,200원 | 10,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 266,240,000원 | 261,712,640원 | 470,287,360원 | 10,000,000원 |
서정호의 확정 인수 10,000,000원은 세 회차 모두 동일하게 잡혀 있습니다. 따라서 유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 낙찰가 자체와 매수인의 실제 부담을 구분해서 계산해야 합니다. 더 중요한 것은 농업회사법인시아본 진주지점의 보증금이 확인되지 않았고, 보증금 50,000,000원의 점포 역시 전입일이 확인되지 않았다는 점입니다. 이 두 건은 회차별 표의 10,000,000원 확정 인수에 포함된 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정평가 기준)
- 이용. 대상 호실은 지식산업센터(빅스스프링트리(경영＆개발팀))로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물이며 대상은 9층 비901호입니다.
- 주위환경. 진주시 충무공동 한일병원 동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통이며, 서측 및 북서측으로 왕복 4차선 포장도로가 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 스프링클러, 승강기, 천장형 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 462,300원/㎡입니다.
- 대장 차이. 감정평가상 귀 제시목록 소유자는 주식회사파이프라퍼티이나 집합건축물대장상 주식회사코람코자산신탁으로 확인된 차이가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서정호 인수액 반영. 최저가 416,000,000원만 보지 말고 확정 인수 10,000,000원을 더한 최소 실질취득 426,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 농업회사법인시아본 진주지점 확인. 2020.04.21 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력과 인수액을 단정하지 말고 원문 서류에서 보증금과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 50,000,000원 ‘점포’ 확인. 주거 이용으로 기재돼 있으나 전입일이 미상입니다. 선순위 여부가 결정되기 전에는 추가 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 세금 압류 3건 확인. 진주세무서장·동화성세무서장·진주시 압류가 있으며, 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.04.16 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐으므로 현재 권리자와 배당 관련 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설·지식산업센터입니다. 실제 사용 가능 범위와 산업복합구역·연구개발특구 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않았으므로 신건 416,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리 리스크와 별개로 가격 적정성을 따로 검증해야 합니다.
맺으며 — “4.16억 신건”이 아니라 “최소 4.26억 + 미상 인수 리스크”
이 사건은 등기부상 말소기준이 명확하고 후순위 경매개시·압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 임차관계 때문에 달라집니다. 서정호 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하므로 현재 회차 실질취득은 최소 426,000,000원입니다. 여기에 2020.04.21 선순위 전입자의 보증금이 미상이고, 보증금 50,000,000원의 점포도 전입일이 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 아직 닫을 수 없습니다.
따라서 결론은 “등기 후순위는 정리되지만 임차인 리스크는 정리되지 않은 사건”입니다. 신건 최저가 416,000,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 되고, 먼저 미상 임차관계의 대항력과 승계 범위를 확정한 뒤 실제 취득원가를 계산해야 합니다. 권리 확인이 선행되지 않으면 입찰가를 정할 단계가 아닙니다.
