창원지방법원 2025타경886. 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비109호로, 감정평가 이용상태상 지식산업센터가 포함된 근린시설 물건입니다. 현 소유자는 주식회사파이프라퍼티이고, 현재 말소기준권리는 2024.02.29. 대전푸른신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 732,000,000원이며, 이후의 임의경매개시결정과 진주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기 자체보다 임차인입니다. 서정호는 2023.06.02. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 배당요구는 2025.11.10. 접수됐지만 배당표상 우선변제권 없이 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 더 중요한 것은 농업회사법인시아본 진주지점입니다. 2020.04.21. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 단정하는 대신 대항력 가능·미상, 인수금액 역시 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경886 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층비비109호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 이용상태상 지식산업센터 |
| 소유자 | 주식회사파이프라퍼티 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 청구 | 629,470,699원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준권리 | 2024.02.29. 대전푸른신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 732,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순해졌지만 임차가 남는다
2019.07.25. 설정된 청운신용협동조합·광안신용협동조합·부산성의신용협동조합· 구덕신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.02.29. 주식회사파이프라퍼티로 소유권이 이전되면서 같은 날 대전푸른신용협동조합의 근저당권이 새로 설정됐고, 이 권리가 현재 말소기준권리입니다.
2025.08.18. 대전푸른신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 이후 근저당권은 2026.04.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리의 양수인이 바뀌었을 뿐 말소기준일은 2024.02.29. 그대로입니다. 2026.05.15. 진주시 압류도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 알려진 10,000,000원보다 ‘미상 보증금’이 더 중요
| 성명 / 상호 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인시아본 진주지점 | 2020.04.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 서정호 · 빅스스프링트리 | 2023.06.02 | 10,000,000원 | 400,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 양두현 · 한그루교육 | 2025.03.28 | 5,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
양두현은 2025.03.28. 전입으로 말소기준일인 2024.02.29.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 서정호는 말소기준보다 앞선 전입이고, 농업회사법인시아본 진주지점 역시 전입일은 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점에서 위험의 성격이 다릅니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 할 근거가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 193,000,000원이며 0회 유찰 신건입니다. 하지만 동일 용도 또는 인근 비교 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시세 대비 낮은지 높은지를 판단할 비교 기준이 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
더구나 입찰자가 실제 부담하는 금액은 최저가 하나가 아닙니다. 배당계산상 서정호의 10,000,000원이 별도로 인수되고, 농업회사법인시아본 진주지점의 보증금은 미상입니다. 가격 비교를 할 때는 이 인수위험까지 포함한 실질취득 부담을 기준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,000원 |
| 인수 · 임차인 서정호 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 대전푸른신용협동조합 | 732,000,000원 | 189,498,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 193,000,000원 가정 시 집행비용 3,502,000원을 제외한 189,498,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 542,502,000원입니다. 서정호 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 위험은 별도
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 알려진 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 193,000,000원 | 189,498,000원 | 542,502,000원 | 10,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 154,400,000원 | 151,438,400원 | 580,561,600원 | 10,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 123,520,000원 | 120,990,720원 | 611,009,280원 | 10,000,000원 |
유찰되면 매각가는 154,400,000원, 123,520,000원으로 내려가지만 배당계산상 서정호의 10,000,000원 인수는 그대로 남습니다. 여기에 보증금 미상 점유자의 인수액이 추가될 수 있으므로 회차가 내려갔다는 이유만으로 실질취득가가 충분히 낮아졌다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 소재 한일병원 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통으로 평가됐고, 서측 및 북서측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 이용. 감정평가 이용상태에는 지식산업센터가 확인되며, 한그루교육·빅스스프링트리 등 사업체 이용 내역이 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 천장형 냉난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 공시지가는 462,300원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설·지식산업센터는 주거용과 달리 실제 이용상태와 임차관계가 매수수요에 직접 영향을 줄 수 있어, 점유와 임대조건 확인이 특히 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농업회사법인시아본 진주지점 보증금 확인. 2020.04.21. 전입으로 말소기준권리보다 앞서며 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 원본 확인이 최우선입니다.
- 서정호 10,000,000원 인수 반영. 배당표에서 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있으므로 입찰가 외 별도 부담으로 봐야 합니다.
- 실거래 비교 확보. 현재 비교 가능한 실거래 가격이 없어 193,000,000원의 고저를 판단할 수 없습니다. 인수액을 포함한 실질취득 부담과 별도로 비교해야 합니다.
- 점유 관계 재확인. 현황조사상 여러 사업체·점유자가 확인되므로 실제 비비109호의 점유 범위와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·관리 조건 확인. 근린시설·지식산업센터 이용과 연구개발특구·산업복합구역 등 토지이용계획을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘낙찰가’보다 미상 인수액 확인
이 물건은 등기부만 보면 말소기준권리가 분명하고 이후 권리도 소멸하는 구조입니다. 그러나 경매의 실질 위험은 임차관계에 있습니다. 서정호 보증금 10,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있고, 농업회사법인시아본 진주지점은 2020.04.21. 전입이면서 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 신건 193,000,000원이 싸냐 비싸냐를 논하기 전에 인수액부터 확정해야 합니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다. 현재 단계의 결론은 “말소기준은 명확하지만, 임차인 인수액이 확정되지 않아 보수적으로 접근해야 하는 근린시설”입니다.
