창원지방법원 2025타경886. 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비113호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태에는 지식산업센터 이용 및 일부 공실 상태가 함께 확인됩니다. 소유자는 주식회사파이프라퍼티이며, 2024.02.29. 소유권을 취득한 날 대전푸른신용협동조합 명의의 채권최고액 732,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
등기 권리만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 이후의 임의경매개시결정과 진주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건은 등기보다 점유·임차관계가 더 중요합니다. 실제 임차인은 3명이고, 이 중 2명은 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 특히 한 명은 보증금 자체가 확인되지 않아, 낙찰자가 부담할 총 취득비용의 상단을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경886 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비113호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 지식산업센터 이용 |
| 소유자 | 주식회사파이프라퍼티 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 629,470,699원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준권리 | 2024.02.29. 을구 6번 근저당권 · 대전푸른신용협동조합 · 채권최고액 732,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도
2019년 설정됐던 청운신용협동조합·광안신용협동조합·부산성의신용협동조합·구덕신용협동조합의 근저당은 모두 2024.02.29. 말소됐습니다. 같은 날 주식회사파이프라퍼티로 소유권이전이 이뤄지고, 대전푸른신용협동조합의 근저당이 새로 설정됐습니다. 이후 2025.08.18. 임의경매개시결정, 2026.05.15. 진주시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 확정 1,000만원보다 ‘미상 보증금’이 더 중요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인시아본 진주지점 | 2020.04.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 위험 |
| 서정호 · 빅스스프링트리 | 2023.06.02 | 10,000,000원 | 400,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 양두현 · 한그루교육 | 2025.03.28 | 5,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
서정호는 2023.06.02. 전입으로 말소기준보다 앞서며 보증금 10,000,000원, 월세 400,000원입니다. 배당요구는 2025.11.10. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않고, 제공된 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 최소 실질취득액은 177,000,000원 + 10,000,000원 = 187,000,000원입니다.
더 큰 변수는 농업회사법인시아본 진주지점입니다. 전입일 2020.04.21.로 말소기준보다 훨씬 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 단순히 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되면 실질취득액은 현재 계산한 187,000,000원보다 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 인수 · 서정호 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 대전푸른신용협동조합 | 732,000,000원 | 173,722,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 732,000,000원 중 173,722,000원이 배당되고 558,278,000원이 미배당으로 남습니다. 서정호 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 177,000,000원 | 173,722,000원 | 558,278,000원 | 10,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 141,600,000원 | 138,817,600원 | 593,182,400원 | 10,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 113,280,000원 | 110,894,080원 | 621,105,920원 | 10,000,000원 |
서정호 보증금은 각 회차 모두 10,000,000원 인수로 유지됩니다. 따라서 확정된 금액만 놓고 보더라도 실질취득 최소액은 현재 회차 187,000,000원, 1회 유찰 시 151,600,000원, 2회 유찰 시 123,280,000원입니다. 여기에 농업회사법인시아본 진주지점의 보증금이 확인될 경우 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 지식산업센터로 이용되는 호실들과 일부 공실 상태가 확인된 건물입니다.
- 입지. 진주시 충무공동 한일병원 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통이며, 서측 및 북서측으로 왕복 4차선 포장도로가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 5,148.0㎡, 공시지가 462,300원/㎡, 지목은 대입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·스프링클러·승강기·천장형 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가 기호(2)는 제시목록상 소유자가 주식회사파이프라퍼티이나 집합건축물대장상 주식회사코람코자산신탁으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농업회사법인시아본 진주지점의 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 요소입니다. 보증금이 얼마인지 확인되기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 서정호 10,000,000원 인수 반영. 현재 배당계산상 보증금 전액이 매수인에게 승계되므로 입찰가와 별도 비용으로 계산해야 합니다.
- 점유 부분 특정. 비비113호와 각 사업체의 실제 사용·점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 등기·명세서 재확인. 근저당 이전, 임차인 배당요구, 진주시 압류 및 매각물건명세서의 최신 기재를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 동일 건물·동일 용도의 최근 매매·임대 사례가 확인되지 않은 상태이므로 별도의 시장가격 조사가 필요합니다.
맺으며 — 신건 가격보다 선순위 임차관계가 먼저다
이 물건은 근저당과 압류 자체보다 임차관계가 승부처입니다. 말소기준은 2024.02.29.로 명확하고 이후 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 전입한 서정호의 보증금 10,000,000원은 배당계산상 매수인이 인수합니다. 더 중요한 농업회사법인시아본 진주지점은 2020.04.21. 전입임에도 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 및 추가 인수 위험이 남습니다.
따라서 현재 확인 가능한 최소 실질취득액은 187,000,000원이지만 이것이 최종 총액이라는 보장은 없습니다. 실거래 시세도 없어 가격 우위까지 입증되지 않았습니다. 결론은 등기권리는 정리되지만 임차 위험은 미정 — 보증금 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
