광주지방법원 2026타경50247. 남악도휘에드가2차오피스텔 1층 109호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 집합상가이고 매각물건명세서 비고에는 본건이 공인중개사 사무실로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 따라서 아파트형 주거물건처럼 단순하게 접근하면 안 됩니다.
등기 흐름의 핵심은 2015년 설정된 목포동부새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 1,690,000,000원이고, 2024년 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전된 뒤 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 근저당권부채권 근질권이 설정되었습니다. 현재 경매개시결정은 엠씨아이대부 주식회사가 채권자로 2026.03.30 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50247 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 1층109호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태 집합상가 · 공인중개사 사무실 이용 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 464,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,630,989,685원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 2013.12.10 |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 |
① 권리 흐름 — 2015년 담보권에서 현재 경매까지
2015.07.16 설정된 목포동부새마을금고 근저당은 채권최고액 1,690,000,000원이며, 2024.11.14 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 이어 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 같은 1,690,000,000원 한도의 근질권이 설정돼 있습니다. 현재 경매개시결정 채권자도 엠씨아이대부 주식회사입니다.
② 임차인·점유 — ‘인수 0원’보다 먼저 볼 부분
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인으로 확인되는 사람은 정신고일·전대영 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정신고일 | 주거 | 미상 | 2021.03.24 | 미상 | 2024.03.13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전대영 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
더구나 공부상 용도는 도시형생활주택인데 현황은 공인중개사 사무실로 이용 중입니다. 주거 임차인 신고와 실제 영업용 이용상태가 함께 나타나는 만큼, 현장 점유자와 각 신고인의 관계를 입찰 전에 직접 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 464,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,040,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 456,960,000원 |
현재 배당 산정에서는 집행비용 7,040,000원을 제외한 456,960,000원이 소유자 잔여로 계산되고 매수인 인수는 0원입니다. 다만 신청채권 청구액은 1,630,989,685원인데 신청채권자 배당액은 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 0원으로 표시되어 있어, 이 숫자만으로 실제 채권배당 결과를 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 시설과 오피스텔 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 본 건물이 포함된 기호 1·2는 남측 왕복2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 이용상태. 감정평가상 집합상가이며 본건은 공인중개사 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층·지상10층, 사용승인일 2013.12.10입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비·승강기·지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 부지이며, 중심상업지역입니다. 공시지가는 2,381,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 재확인. 정신고일·전대영의 전입일과 실제 보증금을 확인해야 대항력 및 인수 여부를 확정할 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 주거 임차인 신고가 있으나 본건은 공인중개사 사무실로 이용 중입니다. 실제 점유자와 계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2015년 근저당, 2024년 근저당권 이전·근질권, 2026년 경매개시결정의 연결관계를 원등기로 재확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 청구액 1,630,989,685원과 달리 현재 배당 산정에서는 신청채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 실제 채권신고와 배당순위를 반드시 대조하세요.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 5,567,040원이며, 공용부분 관리비의 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 464,000,000원이 시세 대비 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
현재 산정만 보면 최저가 464,000,000원, 매수인 인수 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 숫자 0이 아니라 확정되지 않은 점유관계입니다. 실제 임차인 2명의 전입일과 보증금이 모두 충분히 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 남아 있고, 2026년 4월 기준 미납관리비 5,567,040원도 있습니다.
또한 2015년 근저당에서 2024년 근저당권 이전·근질권, 2026년 현재 경매로 이어지는 권리 흐름과 청구액 1,630,989,685원 대비 배당 산정의 괴리가 커, 원본 서류 대조 없이 ‘권리 깨끗’으로 분류하기에는 위험합니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트에 점수를 줄 근거가 없습니다. 결론은 신건 입찰 전 임차·점유·담보권·관리비를 먼저 해소해야 하는 C등급 확인형 사건입니다.
