광주지방법원 2026타경50247. 전남 무안군 삼향읍 남악리 2317 ‘남악에드가채움’ 1층 146호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 매각물건명세서 비고와 현황자료상 본건은 과일가게로 이용 중입니다. 따라서 이 물건은 권리만 보는 것으로 끝내면 안 되고, 현재 이용상태와 공부상 용도 사이의 차이를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
등기상 말소기준은 2018.10.12 설정된 목포동부새마을금고의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.11.14 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 현재 경매개시 채권자는 엠씨아이대부 주식회사입니다. 말소기준 이후의 국세 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50247 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 1층 146호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 현황 과일가게 이용 |
| 시세 매칭 대상면적 | 58.65㎡ |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 455,000,000원 / 455,000,000원 (신건) |
| 현재 경매 채권자 | 엠씨아이대부 주식회사 |
| 청구액 | 1,630,989,685원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 미납관리비 | 2026년 4월 기준 1,760,620원 · 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당권
말소기준권리는 2018.10.12 목포동부새마을금고가 설정한 960,000,000원 근저당권입니다. 2024년 두 차례 임의경매개시결정은 각각 취하돼 등기부상 말소됐습니다. 이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 2026.02.02 국세 압류와 2026.03.30 현재의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 정리되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 455,000,000원은 최근 거래 참고치의 205.5%
남악에드가채움 최근 12건 거래 평균은 221,375,000원, 최신 거래는 2026.04 236,000,000원입니다. 현재 최저매각가 455,000,000원은 최근 12개월 평균의 205.5%로 계산돼 있습니다. 따라서 이 숫자만 보면 신건 가격에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 74.23㎡ | 15 | 236,000,000원 |
| 2026.04 | 74.23㎡ | 11 | 227,500,000원 |
| 2026.02 | 74.60㎡ | 16 | 232,000,000원 |
| 2026.01 | 74.60㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 74.23㎡ | 4 | 203,000,000원 |
| 2026.01 | 74.60㎡ | 17 | 229,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 17 | 229,000,000원 |
| 2025.12 | 74.23㎡ | 9 | 212,000,000원 |
| 2025.12 | 74.60㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 74.60㎡ | 15 | 228,000,000원 |
| 2025.11 | 74.60㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 74.60㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 221,375,000원 |
최근 12건 거래 범위는 200,000,000원~236,000,000원이고 평균은 221,375,000원입니다. 신건 455,000,000원은 이 평균의 205.5%입니다. 1회 유찰 시 가격은 364,000,000원, 2회 유찰 시 291,200,000원으로 내려가지만, 2회 유찰 가격도 최근 12개월 평균 221,375,000원보다 높습니다. 다만 이 역시 면적이 다른 거래자료와의 비교라는 한계를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,950,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 960,000,000원 | 448,050,000원 |
| 미배당 | - | 511,950,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형은 근저당권 채권최고액 960,000,000원 기준입니다. 매각대금 455,000,000원에서 집행비용 6,950,000원을 제외한 448,050,000원이 근저당권에 배당되고 511,950,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 455,000,000원 | 448,050,000원 | 511,950,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 364,000,000원 | 358,104,000원 | 601,896,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 291,200,000원 | 286,323,200원 | 673,676,800원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지자료 기준)
- 위치. 전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근이며, 주변은 상업용 시설과 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있습니다.
- 단지. 남악에드가채움은 116세대, 2017.04.12 준공으로 확인됩니다.
- 토지. 준주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역 등에 포함되고, 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비·승강기·지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 본건은 현황 과일가게 이용으로 확인됩니다. 사건 용도인 도시형생활주택과 실제 이용상태를 입찰 전 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 비교의 한계. 최근 12개월 평균 221,375,000원은 대상 면적 58.65㎡와 면적이 일치하지 않는 거래표본입니다. 205.5%라는 수치는 경고 신호이지만 동일상품 직접 시세로 단정하지 마세요.
- 현황 이용 확인. 사건 용도는 도시형생활주택인데 본건은 과일가게 이용 중입니다. 현장 이용형태와 공부상 용도, 실제 인도 대상자를 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 1,760,620원이 미납돼 있으며 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 국세 압류. 2026.02.02 국세 압류가 있습니다. 등기상 말소기준 이후 권리지만 실제 배당은 당해세 등 법정우선채권 규모에 따라 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 364,000,000원, 2회 유찰 시 291,200,000원입니다. 2회 유찰 가격도 최근 12개월 거래 평균 221,375,000원보다 높습니다.
- 권리 원본 대조. 근저당권 이전·근질권·압류·현재 경매개시결정과 매각물건명세서의 최종 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현재가는 보수적으로
이 물건은 권리구조 자체는 복잡해 보이지만 매수인 관점의 결론은 비교적 명확합니다. 2018년 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리되며 임차인 신고가 없어 등기·임차 권리 인수는 0원입니다. 하지만 2026년 4월 기준 1,760,620원의 미납관리비 중 공용부분 인수 가능성이 있고, 도시형생활주택으로 잡힌 물건이 현황에서는 과일가게로 이용되고 있다는 점은 별도 확인이 필요합니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재 신건 최저가 455,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 221,375,000원의 205.5%입니다. 물론 최근 거래 면적이 대상 58.65㎡와 맞지 않아 직접적인 동일상품 비교는 어렵습니다. 그렇더라도 현재 자료만으로는 신건 가격에 할인이나 가격 메리트를 인정할 근거가 없습니다. 권리는 통과, 현황과 가격은 재검증. 이 사건의 핵심입니다.
