광주지방법원 2026타경50247. 무안군 삼향읍 남악리 남악에드가채움 2층 214호, 용도는 도시형생활주택입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 2017년 4월 소유권보존 뒤 같은 해 10월 하나은행이 채권최고액 42,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2018년 목포동부새마을금고의 960,000,000원 근저당이 설정됐고, 2024년에는 그 권리가 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 현재 경매개시결정은 2026년 3월 30일 엠씨아이대부 주식회사를 채권자로 등기됐습니다.
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 권리보다 관리비와 가격 검증이 더 중요한 사건입니다. 현황조사 기준 2026년 4월 미납관리비가 7,964,470원이며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50247 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 2층 214호 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 454,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,630,989,685원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 점유 | 공실 |
| 미납관리비 | 2026년 4월 기준 7,964,470원 |
① 권리 흐름 — 2017년 하나은행이 말소기준
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2017.10.23 하나은행 근저당 42,000,000원입니다. 2018.10.12 목포동부새마을금고의 960,000,000원 근저당은 그 뒤에 설정됐고, 2024.11.14 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근저당권부채권 근질권도 등기돼 있습니다.
② 실거래 비교 — 총액 205.1%, 그러나 면적이 다르다
남악에드가채움의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 221,375,000원, 최신 거래는 2026년 4월 236,000,000원입니다. 최저가 454,000,000원을 최근 12개월 평균과 단순 비교하면 205.1%입니다.
다만 이 수치를 곧바로 본건의 적정 시세로 적용하면 안 됩니다. 본건 비교 대상 면적은 145.86㎡인데, 아래 실거래는 74.23㎡·74.6㎡·84.93㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 실거래 자료는 ‘단지 내 거래 가격대’ 참고용이지, 본건의 동일면적 시세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 74.23㎡ | 15 | 236,000,000원 |
| 2026.04 | 74.23㎡ | 11 | 227,500,000원 |
| 2026.02 | 74.6㎡ | 16 | 232,000,000원 |
| 2026.01 | 74.6㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 74.23㎡ | 4 | 203,000,000원 |
| 2026.01 | 74.6㎡ | 17 | 229,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 17 | 229,000,000원 |
| 2025.12 | 74.23㎡ | 9 | 212,000,000원 |
| 2025.12 | 74.6㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 74.6㎡ | 15 | 228,000,000원 |
| 2025.11 | 74.6㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 74.6㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 221,375,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 454,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,940,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 목포동부새마을금고 | 960,000,000원 | 405,060,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,002,000,000원 중 447,060,000원이 배당되고, 미배당액은 554,940,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 454,000,000원 | 447,060,000원 | 554,940,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 363,200,000원 | 357,315,200원 | 644,684,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 290,560,000원 | 285,692,160원 | 716,307,840원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당이 곧바로 낙찰자의 추가 인수금으로 바뀌는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남 무안군 삼향읍 남악리, 전라남도청 남측 인근이며 주위는 상업용·오피스텔 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있습니다.
- 도로. 감정 대상 기호 3~5는 동측 왕복4차선 도로를 통해 차량 등이 출입합니다.
- 용도지역. 감정 대상 기호 3~5는 준주거지역이며, 토지 자료에도 준주거지역으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 부지이며, 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비·승강기·지하주차장이 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 남악에드가채움은 116세대, 사용승인일은 2017.04.12입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 확인. 말소기준인 하나은행 근저당과 후순위 근저당 이전·근질권 설정의 현재 상태를 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 2026년 4월 기준 미납관리비 7,964,470원 중 공용부분 범위와 현재까지의 추가 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황조사상 공실이지만 매각기일 전 실제 점유 변동 여부를 재확인해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 현재 실거래 12건은 본건 145.86㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 221,375,000원 평균을 본건 적정가로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가가 감정가와 같은 454,000,000원이므로, 동일 또는 유사 면적의 별도 거래·임대·수익자료를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 관리비 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 2017년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들이 이어지는 형태이며 임차인도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 454,000,000원에 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다.
현재 확보된 최근 실거래 평균은 221,375,000원이고 최저가와의 단순 총액비는 205.1%이지만, 그 거래들은 본건 145.86㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 가격은 보수적으로 재검증해야 합니다. 여기에 7,964,470원의 미납관리비와 공용부분 관리비 인수 가능성도 확인해야 합니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 신건 가격과 관리비는 별도 검증이 필수”입니다.
