광주지방법원 2026타경50247. 무안군 삼향읍 남악리 ‘남악에드가채움’ 1층 143호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태에서는 본건이 의류점으로 이용 중이며 집합상가 항목으로 조사됐습니다. 따라서 아파트나 일반 주거용 물건처럼 단순히 같은 단지의 주거 실거래만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
권리 흐름은 비교적 분명합니다. 2018년 10월 12일 목포동부새마을금고의 채권최고액 960,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 현재 경매개시결정 역시 엠씨아이대부 주식회사가 채권자로 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50247 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 1층143호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가 현황 의류점(집합상가 이용) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 466,000,000원 / 466,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,630,989,685원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.12. 근저당권 · 목포동부새마을금고 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 근저당권은 매각으로 정리
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2018년 근저당권은 2024년 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 해당 근저당권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 현재 경매에 따른 매각으로 말소기준권리 및 그 후속 권리관계는 정리되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 매우 높고, 표본도 직접 비교가 어렵다
남악에드가채움의 제공된 최근 12개월 거래 12건은 200,000,000원~236,000,000원, 평균 221,375,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 236,000,000원입니다. 반면 본건 최저가는 466,000,000원으로 최근 12개월 평균의 210.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 74.23㎡ | 15 | 236,000,000원 |
| 2026.04 | 74.23㎡ | 11 | 227,500,000원 |
| 2026.02 | 74.6㎡ | 16 | 232,000,000원 |
| 2026.01 | 74.6㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 74.23㎡ | 4 | 203,000,000원 |
| 2026.01 | 74.6㎡ | 17 | 229,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 17 | 229,000,000원 |
| 2025.12 | 74.23㎡ | 9 | 212,000,000원 |
| 2025.12 | 74.6㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 74.6㎡ | 15 | 228,000,000원 |
| 2025.11 | 74.6㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 74.6㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 221,375,000원 |
본건은 감정평가상 의류점으로 이용 중인 집합상가 성격이어서, 같은 건물의 주거형 거래와 가격 형성 구조가 다를 수 있습니다. 따라서 466,000,000원의 적정성을 판단하려면 상가 이용·1층 위치·임대수익·공실 가능성이 핵심이며, 제공된 주거형 실거래 평균만 보고 저평가 여부를 판단하는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 466,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,060,000원 |
| 1. 근저당권 · 목포동부새마을금고 | 960,000,000원 | 458,940,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 466,000,000원 가정 시 집행비용 7,060,000원을 제외한 458,940,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 501,060,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 466,000,000원 | 458,940,000원 | 501,060,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 372,800,000원 | 366,780,800원 | 593,219,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 298,240,000원 | 293,264,640원 | 666,735,360원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근이며, 주위는 상업용 시설과 오피스텔 등이 형성돼 있습니다.
- 현황 용도. 본건은 의류점으로 이용 중입니다. 감정평가서의 집합상가 항목에는 공인중개사·식당·의류점·과일가게·공실 등이 함께 조사돼 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 감정평가 대상 건물군 중 기호 3~5는 동측 왕복4차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 감정평가 대상 기호 3~5 건물은 철골콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층이며 사용승인일은 2017.04.12입니다. 기본 급배수·위생설비·승강기·지하주차장이 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고, 대로1류·중로1류·주차장에 접합니다. 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
- 환금성. 현황이 의류점인 집합상가 이용이고 제공된 주거 거래표본과 면적도 일치하지 않아, 아파트형 실거래만으로 매각가의 적정성을 설명하기 어렵습니다. 상가 수익성·공실 가능성을 별도로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리와 가격을 분리. 매수인 인수액 0원이라는 점은 장점이지만, 이것이 최저가 466,000,000원의 가격 적정성을 의미하지는 않습니다.
- 실거래 비교 주의. 최근 12개월 거래 평균은 221,375,000원이지만 대상 비교면적 60.0875㎡와 거래표본 74.23~84.93㎡가 일치하지 않습니다. 직접적인 동일면적 시세로 사용하지 마세요.
- 현황 의류점 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 의류점입니다. 실제 사용형태와 향후 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 집합상가는 동일 건물 주거 거래보다 임대료·공실률·상권에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 예상 임대수익을 기준으로 응찰 상한을 따로 산정해야 합니다.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 1,239,470원이 기재돼 있으므로 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 절차 이력. 2024년 3월과 8월 두 차례 임의경매개시결정이 있었고 각각 취하 후 말소됐습니다. 현재 회차 자체는 신건 0회 유찰입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·관리비 내역을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 지금 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조만 보면 매수인이 승계할 임차보증금이나 선순위 권리가 없고, 예상 인수액도 0원이라 깔끔합니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 권리가 아니라 466,000,000원이라는 가격입니다. 제공된 최근 12개월 거래 평균 221,375,000원 대비 210.5%이고 최신 거래 236,000,000원보다도 높습니다.
다만 그 실거래는 대상 60.0875㎡와 면적이 맞지 않고, 본건 현황도 의류점인 집합상가 이용이어서 단순 주거 시세 비교 자체에 한계가 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리 합격”을 곧바로 “가격 합격”으로 연결하면 안 되는 물건입니다. 현재 신건 가격에서 가격 메리트를 줄 근거는 부족하며, 상가 수익성·공실·실사용 가치가 466,000,000원을 정당화하는지 검증되지 않는 한 보수적인 접근이 필요합니다.
