광주지방법원 2026타경50247. 전남 무안군 삼향읍 남악리 남악도휘에드가2차오피스텔 1층 110호입니다. 공부상 용도는 도시형생활주택이지만, 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에 따르면 본건은 현재 식당으로 이용 중입니다. 따라서 일반적인 주거용 오피스텔처럼만 보아서는 안 되고, 실제 점유관계와 영업용 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
등기 흐름은 도휘주식회사 소유에서 시작해 2013년 신탁과 말소를 거쳤고, 2015년 목포동부새마을금고 명의의 채권최고액 1,690,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2024년 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사에 근질권도 설정됐습니다. 이후 현재 사건은 2026.03.30 엠씨아이대부 주식회사가 신청한 임의경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50247 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 1층 110호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 현황 식당 이용 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 522,000,000원 / 522,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,630,989,685원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기 발급일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 근저당 이전과 임차인 미상이 핵심
권리 흐름상 핵심 담보권은 2015.07.16 설정된 목포동부새마을금고의 근저당권이며, 2024.11.14 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 현재 임의경매개시결정은 2026.03.30 접수됐습니다. 과거 2024년 두 차례 임의경매가 개시됐다가 각각 취하·말소된 이력도 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신해성 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 다만 전입신고일 미상, 보증금 미상이라 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 상당하고 선순위 대항력이 확인될 경우에는 낙찰가 외에 미배당 보증금이 실질취득비용에 더해질 수 있으므로, 이 사건은 임차인 정보 확인 전에는 실질취득액을 계산할 수 없는 구조입니다.
③ 배당표와 회차별 자금 구조
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,620,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 514,380,000원 |
현재 예상배당은 매각가 522,000,000원을 가정해 집행비용 7,620,000원과 소유자 잔여 514,380,000원으로 표시돼 있습니다. 그러나 신청채권자의 청구액은 1,630,989,685원이고, 임차인 보증금도 미상인 만큼 실제 배당관계와 매수인 인수 여부는 배당요구 및 채권관계 원본 확인이 필요합니다.
④ 회차별 가격 — 유찰해도 임차인 미상은 그대로
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 신청채권 청구 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 522,000,000원 | 514,380,000원 | 1,630,989,685원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 417,600,000원 | 411,024,000원 | 1,630,989,685원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 334,080,000원 | 328,602,880원 | 1,630,989,685원 |
유찰 시 최저매각가는 417,600,000원, 334,080,000원으로 내려가지만, 임차인 신해성의 권리 상태가 미상이라는 사실은 가격 하락만으로 해소되지 않습니다. 대항력 있는 임차인으로 확인되고 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 외 인수액이 생길 수 있으므로, 먼저 임차인 정보를 확정한 뒤 회차별 실질취득비용을 비교해야 합니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모
- 현황 이용. 본건은 매각물건명세서상 식당으로 이용 중입니다. 감정평가 이용상태도 집합상가 중 식당을 포함하고 있어, 공부상 도시형생활주택이라는 명칭만 보고 일반 주거용으로 평가하기 어렵습니다.
- 주위환경. 전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근으로, 주위는 상업용 시설과 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 감정평가상 기호 1·2는 남측 왕복2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 토지는 대, 장방형 평지의 상업용 부지로 조사됐습니다. 공시지가는 2,381,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골콘크리트구조로 기본 급배수·위생설비·승강기·지하주차장이 갖춰져 있고, 감정평가상 기호 1·2 사용승인일은 2013.12.10입니다.
- 규제·하자. 택지개발지구·도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역에 포함되며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 신해성의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 주민등록 전입 여부와 점유 개시 시점을 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이므로 인수액과 우선변제 여부를 현재 단계에서 계산할 수 없습니다.
- 현황 식당 이용 확인. 도시형생활주택이 식당으로 이용 중인 만큼 영업시설, 원상회복, 실제 인도 범위와 명도 난도를 현장에서 점검해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2015년 목포동부새마을금고 근저당이 2024년 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 근질권도 설정돼 있습니다. 등기 원본과 채권관계를 대조해야 합니다.
- 과거 경매 취하 이력 확인. 2024년 두 차례 임의경매가 개시됐다가 말소된 이력이 있습니다. 현재 채권관계와 취하 경위를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비 체납 확인. 2026년 4월 기준 미납관리비 710,420원이 확인되므로 입찰 직전 최신 체납액과 공용부분 승계범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 ‘임차인’
이 물건은 신건 최저가가 감정가와 같은 522,000,000원이지만, 현재 단계에서 핵심 판단 기준은 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 신해성 1명의 전입신고일과 보증금, 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제권, 매수인 인수액을 확정할 수 없기 때문입니다. 더욱이 공부상 도시형생활주택이지만 현황은 식당이고, 2026년 4월 기준 미납관리비 710,420원도 있습니다.
따라서 이 사건은 “신건 522,000,000원이 싸냐 비싸냐”보다 “임차인이 어떤 권리를 갖고 얼마를 인수하게 되느냐”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 보증금과 전입일이 확인되기 전에는 실질취득액도 정할 수 없습니다. 임차관계가 해소되지 않은 채 가격만 내려간다고 해서 권리위험이 줄어드는 것은 아닙니다.
