서울동부지방법원 2025타경52339. 송파구 거여동 아피체 1층112호 근린시설입니다. 현 소유자는 주식회사청담홀딩스로, 2024.06.20 거래가액 1,344,915,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 평택축산업협동조합의 채권최고액 5,340,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 디에이치엑스컴퍼니주식회사 근저당, 중소기업은행·경기신용보증재단·서울보증보험의 가압류, 송파구 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리상 핵심은 단순합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음이고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 쪽은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 13.60억이고, 현 소유자의 2024.06.20 취득가 1,344,915,000원보다 15,085,000원 높습니다. 다만 취득가는 현재 시세 자체가 아니므로, 이 차이만으로 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52339 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층112호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 송파구 위례서로 240 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상15층·지하5층 · 2023.08.28 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사청담홀딩스 (2024.06.20 거래가액 1,344,915,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,360,000,000원 / 1,360,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 4,654,853,799원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.06.20 을구 1번 평택축산업협동조합 근저당입니다. 이후 을구 2번 근저당과 갑구의 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 서울보증보험 가압류 2건은 각각 2025.02.25와 2025.04.09 말소등기가 이뤄졌습니다. 임차인 신고 내역은 없고 현황은 공실이지만, 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘감정가 100%’ 신건
현재 회차는 감정가의 100%인 1,360,000,000원입니다. 1회 유찰 시 1,088,000,000원, 2회 유찰 시 870,400,000원으로 내려갑니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없어, 어느 회차부터 현재 시장가격 대비 할인인지 확인할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,360,000,000원 | 1,344,000,000원 | 4,440,510,222원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,088,000,000원 | 1,074,720,000원 | 4,709,790,222원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 870,400,000원 | 859,296,000원 | 4,925,214,222원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,000,000원 |
| 1. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 5,340,000,000원 | 1,344,000,000원 |
| 2. 근저당 · 디에이치엑스컴퍼니주식회사 | 139,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 41,200,422원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 84,309,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서도 평택축산업협동조합 채권최고액 전액을 충족하지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울거원초등학교 남서측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·공원·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이나 현황은 공실입니다.
- 건물. 2023.08.28 사용승인된 지상15층·지하5층 건물로 기본 위생·급배수·천장부착형 냉난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 35~40m, 동측 폭 약 10~12m 포장도로와 북측 폭 약 10~12m 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 2,000.1㎡, 공시지가는 8,252,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 일반음식점 용도의 1층 근린시설이 현재 공실이므로 이전 임대조건·공실기간·신규 임차 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,360,000,000원이 감정가와 동일합니다. 실거래 자료가 없으므로 인근 유사 상가의 실거래·임대료·수익률을 별도 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없고 현황 공실이지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현장점유와 열쇠 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 송파구 압류 등기가 있으므로 당해세와 지방세 배당관계, 관리비 체납 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도·영업 가능성. 일반음식점 이용을 전제로 한 배기·급배수·전기·소방·관리규약 등 실제 영업 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 2024.06.20 평택축산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리는 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격과 활용입니다. 1층 근린시설이 현재 공실인데 최근 실거래 비교 자료가 없어 신건 13.60억이 시장에서 경쟁력 있는지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 권리 안전성은 긍정적이지만, 감정가 100% 신건에서 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 이 사건은 권리분석보다 공실 해소 가능성과 임대수익 검증이 승부처입니다.
