서울동부지방법원 2025타경52339. 서울 송파구 거여동 아피체 1층 116호로, 용도는 근린시설입니다. 감정요항표상 공부상 일반음식점이나 현황은 공실로 조사됐습니다. 2024.06.20. 주식회사청담홀딩스가 거래가액 1,149,500,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 평택축산업협동조합이 채권최고액 5,340,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.02.13. 디에이치엑스컴퍼니주식회사 근저당권 139,000,000원, 2025.05.01. 중소기업은행 가압류 41,200,422원, 2025.05.14. 경기신용보증재단 가압류 180,000,000원, 2026.01.15. 서울보증보험 주식회사 가압류 84,309,800원, 2026.05.22. 송파구(서울특별시) 압류가 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 그 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52339 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층 116호 · 도로명 서울특별시 송파구 위례서로 240 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상15층·지하5층 · 2023.08.28. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사청담홀딩스 · 2024.06.20. 거래가액 1,149,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,170,000,000원 / 1,170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 4,654,853,799원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 8,252,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2023.09.21. 및 2024.02.29. 설정된 케이비부동산신탁주식회사 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.06.20. 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 담보권·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 시나리오 — 유찰가만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,170,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 1,170,000,000원입니다. 1회 유찰 시 936,000,000원, 2회 유찰 시 748,800,000원으로 내려가지만, 실거래 비교 기준이 확인되지 않는 상태에서 80%·64%라는 유찰률 자체를 가격 메리트로 해석할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 1,170,000,000원 | 4,628,610,222원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 936,000,000원 | 4,860,270,222원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 748,800,000원 | 5,045,598,222원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자들의 미배당은 4,628,610,222원에서 4,860,270,222원, 5,045,598,222원으로 커집니다. 그러나 이 금액은 채권자 측 미회수액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 세 회차 모두 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,100,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 평택축산업협동조합 | 5,340,000,000원 | 1,155,900,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 디에이치엑스컴퍼니주식회사 | 139,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 41,200,422원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 84,309,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,784,510,222원 중 1,155,900,000원이 배당되고 4,628,610,222원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 평택축산업협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2024-361호가 기재돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울거원초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·공원·학교 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이지만 현황은 공실입니다. 기본 위생·급배수·천장부착형 냉난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 35~40미터, 동측 폭 약 10~12미터 포장도로와 북측 폭 약 10~12미터 보행자도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 대체로 등고평탄한 정방형으로 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 권리와 분리해 판단. 인수 0원이라는 점은 권리 안전성의 근거일 뿐, 1,170,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 아닙니다.
- 공실 상태 재확인. 감정 당시 현황은 공실이고 임대관계는 미상입니다. 매각 직전 실제 점유·사용상태 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2024.06.20. 평택축산업협동조합 근저당권과 이후 권리의 순위를 최신 등기사항전부증명서와 다시 맞춰보는 것이 필요합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당안은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 송파구 압류도 등기돼 있으므로 실제 배당기준을 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에 공동담보목록 제2024-361호가 기재돼 있으므로 해당 담보관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 명세서 원본 확인. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 제시돼 있으나 입찰 전 최신 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2024.06.20. 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 공부상 일반음식점이면서 현황은 공실입니다. 임대관계도 미상입니다. 감정가 1,170,000,000원과 직접 대조할 최근 실거래 기준이 확인되지 않는 상황에서는 신건 가격이나 향후 유찰 가격을 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮은 편이지만, 가격 판단은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 낮아 보이는 유찰률이 아니라 공실 근린시설의 실제 상태와 적정 매입가를 따로 확인하는 데 있습니다.
