서울동부지방법원 2025타경52339. 송파구 거여동 아피체 1층 114호 근린시설입니다. 공부상 이용은 일반음식점이지만 감정평가 당시 현황은 공실로 확인됐습니다. 현재 소유자는 주식회사청담홀딩스로, 2024.06.20. 1,174,580,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 평택축산업협동조합 명의 채권최고액 5,340,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 디에이치엑스컴퍼니주식회사 근저당권 139,000,000원, 중소기업은행 가압류 41,200,422원, 경기신용보증재단 가압류 180,000,000원, 서울보증보험 주식회사 가압류 84,309,800원, 경매개시결정과 송파구 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 채권자들이 배당을 다 받지 못하더라도 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52339 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층 114호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상15층/지하5층 · 2023.08.28. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사청담홀딩스 · 2024.06.20. 거래가액 1,174,580,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,190,000,000원 / 1,190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 4,654,853,799원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
본건에서 확인되는 말소기준은 2024.06.20. 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다. 임차인으로 확인된 사람은 없으며, 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 승계 문제가 현재 확인되는 구조는 아니지만, 실제 점유관계는 입찰 전 현황과 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 신건 1,190,000,000원을 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,190,000,000원입니다. 등기상 현 소유자의 2024.06.20. 거래가액은 1,174,580,000원으로, 감정가와 큰 폭으로 벌어진 수치는 아닙니다. 다만 이 한 건의 과거 취득가액만으로 2026년 현재 근린시설의 시장가격을 확정할 수는 없습니다.
특히 본건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가 당시 공실입니다. 따라서 최저가가 감정가와 동일하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 권리 측면의 실질취득액은 인수액이 없으므로 1,190,000,000원으로 계산되며, 실제 응찰 여부는 상가 임대수요·예상 임대료·공실기간·동일 상권 거래가격을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,300,000원 |
| 1. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 5,340,000,000원 | 1,175,700,000원 |
| 2. 근저당 · 디에이치엑스컴퍼니주식회사 | 139,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 41,200,422원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 84,309,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 5,784,510,222원 중 1,175,700,000원이 채권자에게 배당되고, 예상 미배당은 4,608,810,222원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 이 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,190,000,000원 | 1,175,700,000원 | 4,608,810,222원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 952,000,000원 | 940,080,000원 | 4,844,430,222원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 761,600,000원 | 751,584,000원 | 5,032,926,222원 | 0원 |
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 근린시설로, 공부상 일반음식점이나 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 입지. 서울거원초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·공원·학교가 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2023.08.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상15층·지하5층 건물로, 기본 위생·급배수·천장부착형 냉난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 35~40미터, 동측 폭 약 10~12미터 포장도로와 북측 폭 약 10~12미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로1류·중로2류·소로1류에 접하고 있습니다. 공시지가는 8,252,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각기일 전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 검증. 신건 최저가 1,190,000,000원을 기준으로 현재 임대료·공실기간·관리비와 주변 근린시설 거래가격을 대조해 응찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 확인. 2026.05.22. 송파구 압류가 존재하고 배당추정에는 당해세가 반영되지 않았으므로, 실제 배당순위와 체납세액은 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 평택축산업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2024-361호가 기재돼 있으므로 공동담보 물건과 배당관계를 함께 대조하는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2024.06.20. 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 대상은 아파트가 아니라 공부상 일반음식점인 근린시설이고, 감정평가 당시 공실입니다. 현재 신건 최저가 1,190,000,000원은 권리상 실질취득액과 동일하지만, 이 금액이 현재 시장에서 저렴하다고 평가할 근거는 확인되지 않습니다. 현 소유자의 2024.06.20. 거래가액 1,174,580,000원과도 큰 폭으로 벌어진 가격은 아닙니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 확인 후 판단”입니다.
