서울동부지방법원 2025타경52339. 송파구 거여동 아피체 1층 115호로, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 공부상 용도는 일반음식점이나 현황은 공실로 조사됐습니다. 소유자 주식회사청담홀딩스는 2024.06.20. 이 호실을 거래가액 1,124,420,000원에 취득했고, 같은 날 평택축산업협동조합 근저당권이 채권최고액 5,340,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 디에이치엑스컴퍼니주식회사 근저당과 여러 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 1,170,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이고, 실거래 시세 자료가 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 현황이 공실인 근린시설은 주거용 부동산처럼 단순 거래가 비교만으로 접근하기 어렵습니다. 현재 임대료·예상 임대수익, 공실기간, 동일 상권 1층 점포의 실제 거래가격과 임대사례를 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52339 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층115호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 송파구 위례서로 240 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사청담홀딩스 · 2024.06.20. 거래가액 1,124,420,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,170,000,000원 / 1,170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 평택축산업협동조합 |
| 청구금액 | 4,654,853,799원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.06.20. 을구 1번 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,340,000,000원이며 공동담보목록 제2024-361호가 기재되어 있습니다. 이후 디에이치엑스컴퍼니주식회사 근저당권 139,000,000원, 중소기업은행 가압류 41,200,422원, 경기신용보증재단 가압류 180,000,000원, 서울보증보험 주식회사 가압류 84,309,800원, 송파구 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
앞서 등기됐던 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.10.28. 서울보증보험주식회사 가압류 400,000,000원과 2024.11.12. 서울보증보험주식회사 가압류 690,516,853원도 각각 해제되어 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 검증 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 1,170,000,000원입니다. 이 자료에는 비교 가능한 실거래가 시계열이 없으므로, 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 권리관계가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,170,000,000원 | 1,155,900,000원 | 4,628,610,222원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 936,000,000원 | 924,240,000원 | 4,860,270,222원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 748,800,000원 | 738,912,000원 | 5,045,598,222원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 자료상 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 즉 가격이 내려가더라도 후순위 채권 미배당이 매수인 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 이는 권리상 인수 여부에 관한 이야기이고, 적정 낙찰가격은 별도의 시장·수익성 분석이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,100,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 평택축산업협동조합 | 5,340,000,000원 | 1,155,900,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 디에이치엑스컴퍼니주식회사 | 139,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 41,200,422원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 84,309,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,784,510,222원 중 예상 배당액은 1,155,900,000원이며, 총 미배당액은 4,628,610,222원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울거원초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·공원·학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 일반음식점이나 현황은 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상15층·지하5층이며 2023.08.28. 사용승인됐습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 천장부착형 냉난방설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 35~40미터, 동측 폭 약 10~12미터 포장도로와 북측 폭 약 10~12미터 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 2,000.1㎡, 공시지가 8,252,000원/㎡, 평지의 정방형 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 매각기일까지 점유상태가 바뀔 수 있으므로 실제 사용·점유자를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 일반음식점 용도의 1층 근린시설이므로 동일 건물·인근 상권의 보증금, 월세, 공실기간을 직접 조사해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,170,000,000원을 시장가격으로 그대로 받아들이지 말고 동일 상권 1층 상가 거래사례를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에 공동담보목록 제2024-361호가 기재되어 있으므로 공동담보 범위와 배당관계를 원본에서 확인하세요.
- 세금·관리비. 송파구 압류가 등기되어 있으므로 체납세의 배당 우선순위와 미납 관리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미검증”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2024.06.20. 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 대상은 근린시설이고 감정평가 당시 공실입니다. 비교 실거래 자료도 없어 신건 최저가 1,170,000,000원이 시장 대비 유리한지 확인되지 않았습니다. 채권총액 5,784,510,222원과 현재 미배당 4,628,610,222원은 채무자의 배당문제이지 매수인 인수액은 아니지만, 높은 담보부채와 공실 상태 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 것은 아닙니다. 권리는 통과, 가격·임대수익성은 별도 검증. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
