서울동부지방법원 2025타경52339. 서울 송파구 거여동 아피체 1층 113호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 공부 용도는 일반음식점이고 현황은 공실입니다. 소유자는 주식회사청담홀딩스로, 2024.06.20. 매매를 원인으로 거래가액 1,315,655,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 평택축산업협동조합 명의의 채권최고액 5,340,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.02.13. 디에이치엑스컴퍼니주식회사 근저당권 139,000,000원, 2025.05.01. 중소기업은행 가압류 41,200,422원, 2025.05.14. 경기신용보증재단 가압류 180,000,000원, 2026.01.15. 서울보증보험 주식회사 가압류 84,309,800원, 2026.05.22. 송파구 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52339 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층113호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사청담홀딩스 · 2024.06.20. 매매 · 거래가액 1,315,655,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,360,000,000원 / 1,360,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 4,654,853,799원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 2023.08.28. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 배당 구조 — 미배당이 커도 매수인 인수와는 별개
현재 최저매각가 1,360,000,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 16,000,000원을 제외한 1,344,000,000원이 말소기준권리인 평택축산업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 그 결과 채권자 전체 미배당액은 4,440,510,222원이고 소유자 잔여금은 0원입니다.
여기서 가장 중요한 구분은 채권자 미배당과 매수인 인수는 같은 개념이 아니라는 점입니다. 이 사건의 시뮬레이션은 채권자에게 거액의 미배당이 남지만, 해당 권리들이 매각으로 소멸하므로 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,000,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 평택축산업협동조합 | 5,340,000,000원 | 1,344,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 디에이치엑스컴퍼니주식회사 | 139,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 41,200,422원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 84,309,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,784,510,222원 중 1,344,000,000원이 배당되고 4,440,510,222원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,360,000,000원 | 1,344,000,000원 | 4,440,510,222원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,088,000,000원 | 1,074,720,000원 | 4,709,790,222원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 870,400,000원 | 859,296,000원 | 4,925,214,222원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락과 채권자 미회수 확대를 매수인 인수위험 증가로 혼동할 필요는 없습니다. 다만 유찰가격 자체가 시장가 대비 저렴한지는 별도의 시장 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 송파구 거여동 소재 서울거원초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·공원·학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이나 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상15층·지하5층 건물이며 2023.08.28. 사용승인됐습니다. 기본 위생·급배수·천장부착형 냉난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 35~40미터, 동측 폭 약 10~12미터 포장도로와 북측 폭 약 10~12미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역이며, 토지면적은 2,000.1㎡, 공시지가는 8,252,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.06.20. 을구 1번 평택축산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조를 원본 등기와 다시 대조합니다.
- 임대관계 확인. 현황은 공실이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·임대차 존재 여부를 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 4,440,510,222원은 채권자 측 미회수액이며, 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가·최저가 1,360,000,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 근린시설의 실제 거래·임대수익·공실 상태를 별도로 검토해야 합니다.
- 세금 변수. 2026.05.22. 송파구 압류가 있고, 예상배당에는 당해세가 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “미배당이 크다 ≠ 매수인이 떠안는다”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2024.06.20. 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 시뮬레이션상 채권자에게 4,440,510,222원의 미배당이 남지만 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 이 물건은 근린시설이고 현황이 공실이며 임대관계도 미상입니다. 신건 최저가가 1,360,000,000원이라는 사실만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격·임대·점유 확인은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
