인천지방법원 2025타경509765. 부개역코오롱하늘채 근린생활시설동 지1층 7호로, 공부상 주용도는 근린생활시설입니다. 등기부에는 2022.10.05. 부개3주택재개발정비사업조합 명의의 소유권보존이 있고, 2025.06.05. 주식회사 코오롱주택의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 부평구와 국가의 압류가 순차적으로 등기됐으며, 제공된 권리분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 이 사건은 아파트 주거용 세대가 아니라 근린시설이고, 감정평가서의 임대관계도 미상입니다. 임차인 신고 내역이 확인되지 않았다는 사실만으로 실제 점유·영업관계나 대항력 문제까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 상가 성격의 물건은 현장점유, 사업자등록, 보증금·차임, 인도 가능 시기를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 525 부개역코오롱하늘채 근린생활시설동 지1층7호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 주용도 근린생활시설 · 지1층 제7호 |
| 소유자 | 부개3주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 코오롱주택 / 206,171,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정 이후 압류는 소멸
등기상 담보권은 확인되지 않고, 말소기준으로 정리된 권리는 2025.06.05. 주식회사 코오롱주택의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.12.05. 부평구 압류, 2026.03.26. 국가 압류가 이어졌으며 제공된 권리판정에서는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없어 신건 메리트 단정 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 73,000,000원이며 0회 유찰된 신건입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 73,000,000원이 시장가 대비 높은지 낮은지를 판단할 객관적 비교값이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 코오롱주택 | 206,171,740원 | 71,286,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 206,171,740원 중 71,286,000원이 배당되는 것으로 계산되며, 134,885,740원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자의 부족액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부개역 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트 단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 건물 내 지1층 제7호이며 사용승인일은 2021.08.13.입니다.
- 이용. 공부상 주용도는 근린생활시설이며, 위생설비 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 중로와 아파트 단지 내 도로 등을 경유해 진·출입 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(부개3 재개발사업지구)이며 교육환경 보호구역과 과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·영업자 존재 여부와 인도 가능 시기를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 사업자등록, 보증금·차임, 확정일자 등 상가 임대차 관련 사항을 원본 자료와 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 동일 단지·인근 근린시설의 매매사례와 임대수익 수준을 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 부족액 해석. 신청채권 미배당 134,885,740원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당표와 인수관계를 혼동하지 마세요.
- 후순위 압류. 부평구와 국가의 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하지만, 조세 관련 원본 서류는 입찰 전 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 확인할 것은 남아 있다
이 사건의 등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2025.06.05. 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡히고, 그 뒤의 압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 근린시설이라는 용도와 임대관계 미상이라는 점은 주거용 무임차 물건과 다른 접근을 요구합니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 신건 73,000,000원이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 등기 권리는 확인 가능, 점유와 가격은 추가 검증. 이 물건의 핵심은 그 두 가지입니다.
