인천지방법원 2025타경509765. 부개역코오롱하늘채 근린생활시설동 지1층 9호의 근린시설 경매입니다. 등기부상 소유자는 부개3주택재개발정비사업조합이고, 2022.10.05 소유권보존 후 2025.06.05 주식회사 코오롱주택의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 이 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 하며, 이후 2026.03.26 등기된 국가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
근저당권은 없고, 확인된 임차인도 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 0원입니다. 다만 이 물건의 눈에 띄는 숫자는 권리 인수가 아니라 채권 부족액입니다. 신청채권자 청구액은 206,171,740원인데 현재 최저가 56,000,000원 가정 시 집행비용 1,408,000원을 제외한 54,592,000원이 배당되고, 151,579,740원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 525 부개역코오롱하늘채 근린생활시설동 지1층9호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 주용도 근린생활시설 |
| 소유자 | 부개3주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 코오롱주택 / 206,171,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 사용승인일 2021.08.13 |
① 권리 흐름 — 강제경매개시결정이 기준
임차인 없음. 확인된 임차관계가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 현재 자료상 발생하지 않습니다. 말소기준은 2025.06.05 주식회사 코오롱주택의 강제경매개시결정이고, 그 뒤 2026.03.26 등기된 국가 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 없습니다.
| 점유·임차 관계 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 56,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 정보가 확인되지 않아, 이 56,000,000원이 주변 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 1,408,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 코오롱주택 | 206,171,740원 | 54,592,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 206,171,740원 중 54,592,000원이 배당되고, 151,579,740원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. ‘부개역’ 북측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역으로 조사됐습니다.
- 교통. 아파트 단지 내 주차장을 통해 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 주용도는 근린생활시설이며, 위생설비와 급배수설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측 중로와 아파트 단지 내 도로 등을 경유해 진·출입할 수 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(부개3 재개발사업지구)이며, 교육환경보호 관련 상대·절대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.08.13이며 외벽은 화강석 등, 창호는 페어글라스 등으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 등기·임차인 자료상 임차인은 없지만, 감정평가의 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 현황 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
- 근린시설 영업성 확인. 공부상 근린생활시설이므로 실제 사용 가능 업종·영업여건·공실 여부를 현장에서 확인하세요.
- 지1층 접근성 확인. 지1층 9호의 출입 동선, 가시성, 주차장과의 연결 상태가 임대수요와 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 56,000,000원을 곧바로 저가로 판단하지 말고 인근 유사 근린시설의 매매·임대 사례를 대조해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국가 압류가 등기돼 있으므로 배당 전 당해세 등 실제 조세채권과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 확인된 임차인은 없고, 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준 이후의 국가 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 신청채권자의 청구액은 206,171,740원으로 현재 회차 매각대금보다 훨씬 커 배당 부족이 발생합니다. 그 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니므로 매수인의 실질취득액은 현재 회차 기준 56,000,000원입니다.
다만 가격에 대해서는 보수적으로 봐야 합니다. 비교할 실거래 자료가 없고, 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 확인되지 않음입니다. 입찰 판단의 승부처는 등기보다 현장 영업성·점유·임대수요와 56,000,000원의 시장 적정성을 검증하는 데 있습니다.
